TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 27 Juin 2025

N° RG 25/03402 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LSGX

Jugement du 27 Juin 2025

N° : 25/611

OPH [C]

C/

[H] [A]

[S] [D] [V] [K]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH [C]

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [K]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 27 Juin 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 13 Juin 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 27 Juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH [C]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par Mme [W] [Z], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS :

Mme [H] [A]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

M. [S] [D] [V] [K]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé du 4 juillet 2018, la société [C] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [S] [D] [V] [K] et Madame [H] [A] concernant des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 450,41€.

Par acte sous seing privé du 4 juillet 2018, la société [C] a consenti un bail à Monsieur [S] [D] [V] [K] et Madame [H] [A] concernant un garage également situé [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 38,71€ pour le garage.

Par acte de commissaire de justice du 24 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 566,95 € au titre de l’arriéré locatif, dans un délai de six semaines, en visant les clauses résolutoires prévues dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [S] [D] [V] [K] et Madame [H] [A] [H] le 25 avril 2024.

Un procès-verbal de conciliation en date du 14 novembre 2024, a été dressé par Monsieur [G] [N], conciliateur de justice, dans lequel les locataires se sont engagés à régler leur dette locative en 36 mensualités de 50,00 €.

Cet engagement n’a pas été respecté et une mise en demeure a été adressée aux locataires le 25 mars 2025 de payer le loyer du mois de février 2025 et de respecter le plan d’apurement.

Par assignation du 10 avril 2025, la société [C] a saisi le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] aux fins de voir :

A titre principal :

— Constater l’acquisition des clauses résolutoires,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [D] [V] [K] et Madame [H] [A] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,

— Condamner solidairement les locataire au paiement des sommes suivantes :

o 2 967,66 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

o les loyers échus du 9 avril 2025 à la date de la déclaration selon laquelle les clauses résolutoires sont acquises,

o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

o 50,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, y compris le commandement de payer

A titre subsidiaire :

— en cas d’octroi de délais de paiement, préciser qu’à défaut d’un seul versement, la clause résolutoire reprendra ses droits et le bail sera résilié.

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 13 juin 2025, la société [C] a maintenu ses demandes en paiement, précisant que la dette locative actualisée au 10 juin 2025 s’élevait désormais à la somme de 2 317,98 euros. La bailleresse a ajouté que Monsieur [S] [D] [V] [K] et Madame [H] [A] avaient repris le paiement des loyer. Elle a déclaré, par ailleurs, accepter le plan d’apurement proposé par le défendeur à hauteur de 50,00 € par mois.

Présent à l’audience, Monsieur [S] [D] [V] [K] a reconnu la dette dans son principe et son montant. Il a proposé le remboursement de la somme de 50€ par mois pour apurer sa dette, conformément à ce qu’il avait déjà mis en place.

Madame [A] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [K] [S] [D] [V] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société [C] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 24 avril 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1566,95 € n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets des clauses résolutoires, dont les conditions sont réunies depuis le 25 juin 2024.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, les clauses résolutoires seront, à l’issue de ce plan, réputées n’avoir pas joué, et l’exécution des contrats de baux pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, les clauses résolutoires seront acquises, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, hors période de trêve hivernale.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société [C] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 juin 2025, Monsieur [S] [D] [V] [K] et Madame [H] [A] lui devait la somme de 2 317,98 € au titre de leur dette locative, soustraction faite des frais de procédure, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 566,95 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Monsieur [S] [D] [V] [K] et Madame [H] [A] reconnaissent le montant de leur dette et seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [S] [D] [V] [K] et Madame [H] [A] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 10 juin 2025 date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société [C] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [S] [D] [V] [K] et Madame [H] [A] partie perdante au procès, seront solidairement condamnés aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, y compris le commandement de payer en date du 24 avril 2024.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires des baux conclus le 4 juillet 2018 entre la société [C], d’une part, et Monsieur [S] [D] [V] [K] et Madame [H] [A], d’autre part, concernant les locaux (logement et garage) situés au [Adresse 1] à [Localité 8] sont réunies à la date du 25 juin 2024;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [D] [V] [K] et Madame [H] [A] à payer à la société [C] la somme de 2 317,98 € (deux mille trois cent dix-sept euros et quatre-vingt-dix-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 566,95 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [S] [D] [V] [K] et Madame [H] [A] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50,00 € (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [S] [D] [V] [K] et Madame [H] [T];

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• les baux seront considérés comme résiliés de plein droit depuis le 25 juin 2024,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

• la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [S] [D] [V] [K] et Madame [H] [T]et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, hors période de trêve hivernale,

• le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

• Monsieur [S] [D] [V] [K] et Madame [H] [T] seront condamnés à verser à la société [C] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DÉBOUTE la société [C] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [D] [V] [K] et Madame [H] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 avril 2024 ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge