TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 17]

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N° RG 25/50602 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C6VZ4

N° : 7

Assignation du :

07 Janvier 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 04 juin 2025

par Sabine FORESTIER, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

La société WEILEI

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par M^e Patrick TARDIEU, avocat au barreau de PARIS – #E0831

DEFENDERESSE

S.C.I. DU [Adresse 7]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par M^e Jean-christophe BLANCHIN, avocat au barreau de PARIS – #A0410

INTERVENANTE VOLONTAIRE

S.A.R.L. [Adresse 15]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Jean-christophe BLANCHIN, avocat au barreau de PARIS – #A0410

DÉBATS

A l’audience du 23 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Sabine FORESTIER, Vice-présidente, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 06 août 2024, la société SCI DU [Adresse 7] a donné à bail commercial à la société WEILEI des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 19], pour une durée de neuf ans du 1er août 2024 au 31 juillet 2033, l’exercice de l’activité de « Commerce de vente de meubles, objets de décoration et tous matériels de bricolage » et un loyer annuel de 280 000 euros hors taxes et hors charges, avec franchise sur les quatre premiers mois du bail.

Ce contrat de bail a été conclu par l’intermédiaire de la société [Adresse 14], aux droits de laquelle se trouve la société LA TOUR IMMO TRANSACTION, avec laquelle la société SCI DU [Adresse 7] avait conclu, le 15 février 2024, un mandat de location sans exclusivité des locaux ci-dessus visés.

Par acte de commissaire de justice signifié le 27 novembre 2024, la société SCI DU [Adresse 7] a fait délivrer à la société WEILEI un commandement, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail,

— de lui payer la somme de 76 000 euros correspondant au montant du dépôt de garantie (70 000 euros, à la provision sur charges du 3e trimestre 2024 prorata temporis (2 000 euros HT soit 2 400 euros TTC) et à la provision sur charges du 4e trimestre 2024 prorata temporis (3 000 euros HT soit 2 600 euros TTC) ;

— de lui remettre une garantie à première demande conforme au modèle annexé au bail et garantissant six mois de loyer HT, majorés de la TVA, en exécution de l’article 1.7 des conditions générales du bail ;

— de payer à la société [Adresse 15] la somme de 63 166,67 euros HT, soit 75 800 euros TTC, au titre des honoraires d’intermédiaire, selon mandat du 15 février 2024 et facture du 30 septembre 2024, après déduction du versement de 13 000 euros TTC en date du 31 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 07 janvier 2025, la société WEILEI a assigné la société SCI [Adresse 11] [Adresse 7] à comparaître devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris.

Après renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 23 avril 2025 à laquelle la société SCI DU [Adresse 7], la société WEILEI et la société [Adresse 15], cette dernière déclarant intervenir volontairement, étaient représentées par leur avocat.

Aux termes de son assignation et au visa des articles 1343-5 et 2299 du code civil, la société WEILEI demande au juge des référés de :

« ORDONNER la suspension des effets de la clause résolutoire visée par le bail du 06 août 2024.

ACCORDER à la société WEILEI la possibilité d’échelonner le paiement de sa dette locative et l’exécution des clauses du bail dans les conditions suivantes :

— Apurement de la dette locative au titre des loyers, charges et dépôt de garantie au plus tard le 28 février 2025.

— Paiement du solde des honoraires d’intermédiaire de la société [Adresse 13] visés par le bail soit 75.000 € TTC le 28 février 2025.

— Remise entre les mains de la bailleresse de la garantie à première demande prévue à l’article 1 des conditions générales du bail au plus tard le 28 février 2025.

DIRE ET JUGER n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.».

Par observations orales, la société WEILEI demande au juge des référés de lui accorder un délai de vingt-quatre mois pour s’exécuter et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai.

Dans ses dernières conclusions soutenues oralement à l’audience, la société SCI [Adresse 11] [Adresse 7] demande au juge des référés de :

« – CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail du 6 août 2024 et visée dans le commandement de payer du 27 novembre 2024 ;

— DEBOUTER la société WEILEI de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délai de paiement ;

— ORDONNER l’expulsion immédiate de la société WEILEI et de tous occupants de son chef, des locaux sis [Adresse 6], avec le concours d’un serrurier, dans les dix jours de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— CONDAMNER la société WEILEI à verser à la SCI [Adresse 11] [Adresse 7], à titre provisionnel, la somme de 286.800 euros, se décomposant comme suit :

o principal : 279.200 euros

o pénalité (article 1.6 des conditions générales du bail) : 7.600 euros

et DIRE que la somme de 279.200 euros produira intérêts au taux légal majoré de 2 points à compter de la date d’échéance de chacune des factures de la SCI [Adresse 11] [Adresse 7] ;

— CONDAMNER la société WEILEI, en deniers ou quittances, à verser à la SCI [Adresse 12] à compter du 28 décembre 2024, une indemnité trimestrielle d’occupation égale au montant du loyer contractuel majoré de 20%, soit 84.000 euros HT (100.800 euros TTC) majoré des charges, exigible le 1 er jour de chaque trimestre civil, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés ;

— CONDAMNER la société WEILEI à payer à la SCI DU [Adresse 7], la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER la société WEILEI aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais du commandement de payer du 27 novembre 2024. ».

Dans ses dernières conclusions soutenues oralement à l’audience, en vertu des articles 68, 325, 328, 329 et 809 du code de procédure civile, la société [Adresse 15] demande au juge des référés de :

« • Déclarer la société LA TOUR IMMO TRANSACTION recevable en son intervention volontaire

• Condamner par provision la société WEILEI à verser à la société [Adresse 15] la somme de 75.800 euros au titre du solde de ses honoraires

• Condamner la société WEILEI à verser à la société [Adresse 15] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Débouter la société WEILEI de sa demande de délai de paiement.

Condamner la société WEILEI aux entiers dépens.».

Par application des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 juin 2025.

MOTIFS

1- Sur l’intervention volontaire de la société [Adresse 15]

En vertu de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

Selon l’article 329 du même code, l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

Il apparaît que le contrat de bail conclu entre la société SCI DU [Adresse 7] et la société WEILEI l’a été par l’intermédiaire de la société [Adresse 15], avec laquelle la société SCI DU [Adresse 7] avait conclu, le 15 février 2024, un mandat de location sans exclusivité des locaux loués.

Il s’avère en outre qu’aux termes de l’acte du 27 novembre 2024, la société SCI DU [Adresse 7] fait notamment commandement à la société WEILEI de payer à la société [Adresse 15] la somme de 63 166,67 euros HT, soit 75 800 euros TTC, au titre des honoraires d’intermédiaire, selon mandat du 15 février 2024 et facture du 30 septembre 2024, après déduction du versement de 13 000 euros TTC en date du 31 octobre 2024.

Dès lors, la société LA TOUR IMMO TRANSACTION a intérêt à intervenir volontairement à la présente instance afin d’obtenir le paiement de ses honoraires.

Son intervention volontaire sera déclarée recevable.

2- Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il est constant que le contrat de bail conclu entre les parties comporte une clause résolutoire qui permet, en application de l’article L. 145-41 du code de commerce, de saisir le juge des référés afin que soit constatée la résiliation de plein droit, laquelle ne peut produire effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, ledit commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La société WEILEI reconnaît ne pas avoir exécuté les causes du commandement du 27 novembre 2024 dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Il convient donc de constater que les effets de la clause résolutoire sont acquis au 27 décembre 2024 à vingt-quatre heures.

La demande de délai de vingt-quatre mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire, de la société WEILEI sera rejetée dès lors qu’elle ne justifie pas pouvoir payer l’arriéré de provisions sur charges, verser le dépôt de garantie, produire une garantie à première demande et payer les honoraires du mandataire immobilier et que depuis la délivrance du commandement, elle ne justifie pas avoir procédé à un quelconque règlement afin de commencer à apurer sa dette.

Dès lors, le bail étant de plein droit résilié et le maintien dans un immeublesans droit ni titre du fait de la résiliation du bail constituant un trouble manifestement illicite, l’expulsion de la société WEILEI et de tout occupant de son chef sera ordonnée à défaut de restitution volontaire des locaux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

La clause du contrat de bail selon laquelle l’indemnité d’occupation est établie forfaitairement sur la base du dernier appelé majoré de 20% constitue une clause pénale. L’indemnité trimestrielle de 84 000 euros demandée par la société SCI [Adresse 12] excède en effet très largement le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et serait de nature à lui procurer un avantage indû. Elle relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil.

La demande ne peut en conséquence être accueillie par le juge des référés qu’à concurrence du montant du loyer contractuel tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, charges, taxes et accessoires en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La société WEILEI sera par conséquent condamnée à payer à titre provisionnel à la société SCI DU [Adresse 7], depuis l’acquisition de la clause résolutoire, soit à compter du 28 décembre 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs ou l’expulsion une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer contractuel tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, augmenté des charges, taxes et accessoires.

3- Sur les demandes de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1728 du même code, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

L’article 1231-5 prévoit que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

a) Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

Au vu du décompte produit par la société SCI [Adresse 12] dans ses conclusions, l’obligation de la société WEILEI au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 279 200 euros (dépôt de garantie et loyer et provision sur charges du deuxième trimestre 2025 inclus).

La société WEILEI ne conteste pas sa dette.

Elle sera par conséquent condamnée à payer à titre provisionnel à la société SCI DU [Adresse 7] la somme de 279 200 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation (dépôt de garantie et loyer et provision sur charges du deuxième trimestre 2025 inclus).

b) Sur la demande de provision au titre de la clause pénale

La clause 1.6 du contrat de bail prévoyant le paiement d’une majoration de 10% et dont il est demandé de faire application, constitue une clause pénale susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application de l’article 1231-5 du code civil.

Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de la société SCI DU [Adresse 7] de condamnation de la société WEILEI à lui payer à titre provisionnel la somme de 7 600 euros.

c) Sur l’application d’un intérêt de retard au taux légal majoré de deux points

La clause 1.6 du contrat de bail prévoyant le paiement d’un intérêt de retard au taux légal majoré de deux points constitue une clause pénale susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application de l’article 1231-5 du code civil.

Dès lors, la demande ne peut être accueillie par le juge des référés qu’à concurrence du montant de l’intérêt légal, lequel sera appliqué à la condamnation en principal.

d) Sur la demande de provision au titre des honoraires du mandataire immobilier

Le contrat de bail stipule que les honoraires de la société [Adresse 15] sont fixés à la somme de 88 800 euros TTC à la charge de la société la société WEILEI.

De cette somme il convient de déduire la somme de 13 000 euros que cette dernière a versée le 31 octobre 2024, soit un solde dû de 75 800 euros que la la société WEILEI ne conteste pas.

Aucun délai de paiement ne peut être accordé à la société WEILEI car elle ne justifie pas avoir la capacité financière de régler sa dette dans le temps qui lui serait accordé.

Dès lors, la société WEILEI sera condamnée à payer à titre provisionnel à la société [Adresse 15] la somme de 75 800 euros au titre du solde de ses honoraires..

3- Sur les demandes accessoires

La société WEILEI, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commande de payer du 27 novembre 2024.

Elle sera par suite condamnée à payer à la société SCI DU [Adresse 7] la somme de 1 500 euros et à la société [Adresse 15] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

le juge des référés, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Déclare recevable l’intervention volontaire de la société LA TOUR IMMO TRANSACTION ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 27 décembre 2024 à vingt-quatre heures et la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu entre la société SCI [Adresse 12] et la société WEILEI pour les locaux sis à [Adresse 16] 13e [Adresse 10] ;

Rejette la demande de délai et de suspension des effets de la clause résolutoire de la société WEILEI;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des locaux situés à [Localité 18], [Adresse 5] dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société WEILEI, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

Dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la société WEILEI à payer à la société SCI [Adresse 12] une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, augmenté des charges, taxes et accessoires, à compter du 28 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des locaux par la remise des clés ou l’expulsion ;

Condamne la société WEILEI à payer à titre provisionnel à la société SCI [Adresse 11] [Adresse 7] la somme de 279 200 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation (dépôt de garantie et loyer et provision sur charges du deuxième trimestre 2025 inclus), outre intérêt de retard au taux légal à compter de la date d’échéance de chacune des factures ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société SCI DU [Adresse 7] de condamnation de la société WEILEI à lui payer à titre provisionnel la somme de 7 600 euros au titre de la pénalité forfaitaire ;

Condamne la société WEILEI à payer à titre provisionnel à la société [Adresse 15] la somme de 75 800 euros au titre du solde de ses honoraires ;

Rejette la demande de délai de paiement de la société WEILEI ;

Condamne la société WEILEI aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 novembre 2024 ;

Condamne la société WEILEI à payer à la société SCI DU [Adresse 7] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société WEILEI à payer à la société [Adresse 15] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappelle que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 17] le 04 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Sabine FORESTIER