RE F E R E

N°

Du 03 Octobre 2025

N° RG 25/00434 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LS66

72C

c par le RPVA

le

à

M^e Jean AVINEE,

M^e Alexandre BOUCHER,

M^e Christophe DAVID,

M^e Etienne GROLEAU,

M^e Christophe HENRION,

M^e Florence NATIVELLE,

— copie dossier

—  2 copies service expertises

Expédition et copie executoire délivrée le:

à

M^e Jean AVINEE,

M^e Alexandre BOUCHER,

M^e Christophe DAVID,

M^e Etienne GROLEAU,

M^e Christophe HENRION,

M^e Florence NATIVELLE ([Localité 21]),

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDERESSE AU REFERE:

S.C.I. SC ARENE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Etienne GROLEAU, avocat au barreau de RENNES, substitué par M^e FONTAN, avocat au barreau de RENNES,

M^e Amélie RICHARD, avocate au barreau de PARIS

DEFENDEURS AU REFERE:

Société SMABTP, dont le siège social est sis [Adresse 15]

assureur de la société ROBREIZH ENGINEERING,

représentée par M^e Christophe HENRION, avocat au barreau de RENNES, substitué par M^e Lucie ALLAIN, avocate au barreau de RENNES,

Monsieur [B] [Z], demeurant [Adresse 16]

représenté par M^e Jean AVINEE, avocat au barreau de RENNES,

M^e François MEVEL, avocat au barreau de PARIS,

Madame [U] [F], demeurant [Adresse 16]

représentée par M^e Jean AVINEE, avocat au barreau de RENNES,

M^e François MEVEL, avocat au barreau de PARIS,

Syndicat de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 6], dénommé “[Adresse 18]”

représenté par son syndic en exercice, la Société LE MARREC IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 14],

non comparante

S.A. ALLIANZ IARD, dont le siège social est sis [Adresse 3]

assureur de la société SC ARENE

assureur de Monsieur [B] [Z] et de Madame [U] [F]

représentée par M^e Alexandre BOUCHER, avocat au barreau de RENNES, substitué par M^e OUAIRY-JALLAIS, avocate au barreau de RENNES,

Monsieur [J] [G], demeurant [Adresse 20]

représenté par M^e Christophe DAVID, avocat au barreau de RENNES, substitué par M^e Manon BERNARD, avocate au barreau de RENNES,

Monsieur [W] [A], entrepreneur individuel, oeuvrant sous le nom commercial « MS RENOVATION ET AGENCEMENT », demeurant [Adresse 7]

non comparant

Société ERGO VERSICHERUNG AKTIENGESELLSCHAFT – ERGO FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 13]

assureur de Monsieur [W] [A],

représentée par M^e Florence NATIVELLE, avocate au barreau de NANTES substituée par M^e Antoine HIVET, avocat au barreau de NANTES,

S.A.S.U. ROBREIZH ENGINEERING, dont le siège social est sis [Adresse 19]

représentée par M^e Christophe HENRION, avocat au barreau de RENNES, substitué par M^e Lucie ALLAIN, avocate au barreau de RENNES,

LE PRESIDENT: Jennifer KERMARREC, Vice-présidente

LE GREFFIER: Graciane GILET, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 03 Septembre 2025, en présence de [D] [X] et de [P] [S], auditrices de justice

ORDONNANCE: réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 03 Octobre 2025, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 22] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

EXPOSE DU LITIGE :

Aux termes d’un acte notarié en date du 6 août 2024, Monsieur [B] [Z] et Madame [U] [F] sont devenus propriétaires d’un appartement situé au troisième et dernier étage d’un immeuble historique situé [Adresse 11] et [Adresse 8] à [Localité 22], soumis au statut de la copropiété et assuré auprès de la société ALLIANZ IARD (SA).

La société civile ARENE est propriétaire de l’appartement situé juste en dessous, au deuxième étage, qu’elle a acquis le 26 mai 2021 et fait restaurer ensuite. Cet appartement est actuellement loué, pour une partie, à la société CARBONE 4 HOLDING (SAS) suivant bail commercial en date des 14 et 15 juin 2022 et occupé, pour une autre partie, par la société TRIMAGOZ (SARL), exerçant sous le nom commercial VINEBIOZ. Il est assuré par la SC ARENE en qualité de propriétaire-bailleur auprès de la société ALLIANZ IARD (SA).

Monsieur [B] [Z] et Madame [U] [F] ont entrepris des travaux de rénovation et d’aménagement de leur appartement. Ils ont fait appel, notamment, aux entrepreneurs suivants :

— Monsieur [J] [G] en qualité de maître d’oeuvre, lequel a ultérieurement intégré la société ATELIER JAZZ (SAS) qui a poursuivi la mission de maîtrise d’oeuvre confiée au premier,

— Monsieur [W] [A], entrepreneur individuel exerçant sous le nom commercial MS RENOVATION AGENCEMENT, pour des travaux de curage, l’intéressé étant assuré à compter du 1er mars 2025 auprès de la société de droit allemand ERGO VERSICHERUNG AKTIENGESELLSCHAFT (ci-après la société ERGO FRANCE),

— la société ROBREIZH ENGINEERING (SASU) pour la réalisation de divers autres travaux dans l’appartement, cette société étant assurée auprès de la société SMABTP.

Sollicités par Monsieur [B] [Z] et Madame [U] [F], les copropriétaires réunis en assemblée générale extraordinaire le 24 février 2025 ont autorisé les intéressés à réaliser des travaux de remplacement de fenêtres et de raccordement aux eaux usées sous réserve de :

“- se conformer à la règlementation en vigueur et fournir au syndic toutes les autorisations administratives requises,

— faire effectuer les travaux, dans le respect des règles de l’art et à ses frais, sous contrôle de l’architecte

— se conformer aux dispositions du Règlement de Copropriété.

— Les propriétaires devront transmettre les attestations des assurances des entreprises intervenantes.

— Le syndic devra recevoir l’attestation pour la capacité de recevoir les eaux dans le réseau collectif

— Préciser au plombier qu’il fera bien un carottage – vu avec l’architecte au téléphone le 24.02)

— La sortie de la chaudière gaz se fera sur toiture et non dans la cheminée.

— Les travaux peuvent être réalisés lorsque le délai de la DP sera passé et la DP validé pour les fenêtres” (sic).

Au cours des travaux réalisés par Monsieur [B] [Z] et Madame [U] [F], la SC ARENE s’est plainte de l’apparition de fissures dans son appartement et a fait une déclaration de sinistre auprès de son assureur le 7 mars 2025. La société a également fait constater ces fissures par commissaire de justice selon procès-verbal de constat en date du 12 mars 2025.

Monsieur [B] [Z] et Madame [U] [F] ont fait intervenir la société FORCES & APPUIS, bureau d’études structure, qui s’est rendu sur place le 12 mars 2025 et a émis un avis technique le 21 mars suivant.

La SC ARENE a quant à elle mandaté Monsieur [E] [M], inscrit en qualité d’expert judiciaire près la cour d’appel de [Localité 23], pour examiner les désordres dénoncés. Après visite des lieux en date du 27 mars 2025, celui-ci a établi un rapport le 14 avril 2025.

Plusieurs échanges ont ensuite eu lieu entre la SC ARENE, Monsieur [B] [Z] et Madame [U] [F] et/ou leurs conseils respectifs, ainsi que le syndic de copropriété, sans qu’un accord soit trouvé.

Par courrier en date du 6 mai 2025, la SC ARENE a saisi un conciliateur de justice pour tenter une conciliation amiable avec Monsieur [B] [Z] et Madame [U] [F].

Les 20, 21, 22, 23, 26 et 27 mai 2025, la SC ARENE a fait assigner Monsieur [B] [Z] et Madame [U] [F], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 8] (ci-après le syndicat des copropriétaires), la société ALLIANZ IARD en sa double qualité d’assureur de l’appartement de la SC ARENE et de celui de Monsieur [B] [Z] et Madame [U] [F], Monsieur [J] [G], Monsieur [W] [A], exerçant sous le nom commercial MS RENOVATION ET AGENCEMENT, et son assureur, la société ERGO FRANCE, ainsi que la société ROBREIZH ENGINEERING (SASU) et son assureur, la SMABTP, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de RENNES afin d’obtenir, principalement, la cessation sous astreinte des travaux engagés par Monsieur [B] [Z] et Madame [U] [F], la communication sous astreinte de diverses pièces par les intéressés et la désignation d’un expert judiciaire pour examiner les désordres dénoncés.

Le 3 juillet 2025, le conciliateur de justice saisi par la SC ARENE a constaté l’échec de sa mission.

Après un renvoi, l’affaire a été plaidée à l’audience du 3 septembre 2025.

Aux termes de conclusions n°1 déposées à l’audience et signifiées au syndicat des copropriétaires par acte en date du 22 juillet 2025 remis à personne morale, la SC ARENE, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

“Vu les articles 145 et 835 du Code de procédure civile,

Vu les articles 1231-1 et suivants, 1240 et suivants et l’article 1253 du Code civil,

Vu l’article L. 124-3 du Code des assurances,

Vu les articles 14, 18 et 25-b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu les pièces versées aux débats, et notamment le rapport établi par la Société [M] CONSEIL CONSTRUCTION,

(…)

— RECEVOIR la SC ARENE en ses demandes, fins et conclusions ;

Ce faisant :

— ORDONNER, sous astreinte de 300 € par jour à compter de l’ordonnance à intervenir, la cessation de tous travaux, en attendant que les Consorts [K] régularisent le contenu et les conditions d’exécution de leur projet, que le délai de recours des tiers contre leurs autorisations d’urbanisme soit purgé, qu’il soit constaté contradictoirement que leurs travaux peuvent se poursuivre sans danger pour les biens et les personnes et que les travaux non encore autorisés n’auront pas été dûment approuvés en assemblée générale ;

— ENJOINDRE aux Consorts [K] de communiquer, sous astreinte de 150 € par jour de retard, à compter de la date de l’ordonnance à intervenir, les pièces suivantes :

— attestation d’assurance dommages-ouvrage ;

— attestation d’assurance des Architectes et de l’AMO ;

— liste exhaustive de tous les intervenants sur le chantier, assortie pour chacun de leur attestation d’assurance en cours de validité ;

— justificatif établissant que la société ROBREIZH ENGINEERING est assurée pour des interventions sur la structure ;

— identité de l’entreprise chargée des garde-corps au titre de la déclaration préalable modificative et, si différente de ROBREIZH ENGINEERING, attestation d’assurance correspondante ; (travaux actuellement non-autorisés par la copropriété)

— ENJOINDRE au Syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 150 € par jour de retard, à compter de la date de l’ordonnance à intervenir, de faire cesser et maintenir à l’arrêt tout chantier affectant les parties communes tant que l’ensemble des conditions et pièces exigées par l’assemblée générale du 24 février 2025 n’auront pas été intégralement satisfaites et communiquées, que tout danger n’aura pas été écarté et les travaux non encore autorisés n’auront pas été dûment approuvés en assemblée générale ;

— ENJOINDRE au Syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 150 € par jour de retard, à compter de la date de l’ordonnance à intervenir, de mettre en œuvre toutes mesures conservatoires utiles à la sauvegarde de l’immeuble.

— DESIGNER tel Expert qu’il lui plaira avec mission de :

* Se rendre sur place, [Adresse 5] et [Adresse 8], à [Localité 12] ;

* Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

* Visiter les lieux ;

* Examiner les désordres allégués, en particulier ceux mentionnés dans l’assignation, les procès-verbaux de constats de Commissaires de justice des 12 mars et 9 avril 2025, ainsi que le rapport de la Société [M] CONSEIL CONSTRUCTION, outre tout nouveau désordre constituant la continuité de ceux déjà apparus du fait des travaux des Consorts [K] ;

* Rechercher l’origine des désordres ;

* Décrire la nature des travaux de remise en état à entreprendre et en chiffrer le coût;

*Dresser la liste des travaux effectués sans autorisation d’urbanisme, d’une part, et sans l’accord du Syndicat des copropriétaires, lorsque celui-ci était requis, d’autre part ;

* Fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer tous les préjudices subis ;

* Indiquer, en tant que de besoin, les travaux qui doivent être exécutés d’urgence et, en ce cas, déposer un pré-rapport fixant les travaux à entreprendre et le coût desdits travaux ;

* En cas d’urgence reconnue par l’Expert, autoriser la demanderesse à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’Expert ; ces travaux étant dirigés par le Maître d’œuvre de la demanderesse et par des entreprises qualifiées de son choix ;

— DIRE que l’expertise sera mise en œuvre et que l’Expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de Procédure Civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au secrétariat Greffe de ce Tribunal dans les 6 mois de sa saisine ;

— DIRE qu’il en sera référé au Juge en cas de difficultés ;

— FIXER la provision à consigner à titre d’avance sur les honoraires de l’Expert, dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir ;

— CONDAMNER in solidum les Consorts [K] et le Syndicat des copropriétaires à payer à la SC ARENE la somme de 7.000 € au titre des frais irrépétibles, outre aux dépens de l’instance”.

Pour solliciter la cessation immédiate des travaux entrepris par Monsieur [B] [Z] et Madame [U] [F], la SC ARENE invoque les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile et l’existence d’un dommage imminent affectant la solidité du bâti ancien. Elle soutient que les travaux litigieux créent des désordres au sein de son local qui ne cessent de se multiplier et de s’aggraver. Elle se prévaut, pour le démontrer, des constats réalisés à sa demande et de l’expertise amiable du cabinet [M] CONSEIL CONSTRUCTION. Elle conteste l’absence d’impact structurel allégué par ses voisins. Elle insiste sur l’existence d’un risque de danger pour les personnes et les biens. Elle juge préoccupante et urgente la situation. Elle ajoute que Monsieur [B] [Z] et Madame [U] [F] ne démontrent pas que les travaux en cours respectent les règles de l’art, les autorisations d’urbanisme ou encore n’affectent pas sans autorisation les parties communes.

Au soutien de sa demande de communication de pièces, la SC ARENE rappelle les demandes formulées auprès de Monsieur [B] [Z] et Madame [U] [F], notamment dans le cadre de l’autorisation par l’assemblée générale des copropriétaires du 24 février 2025. Elle récapitule les documents obtenus, mais estime que certains éléments sont manquants ou insuffisants. Elle mentionne les pièces suivantes comme faisant défaut : le contrat d’architecte et l’attestation d’assurance concernant l’intervention de Madame [V], les attestations d’assurance des sociétés ATELIER JAZZ, TERRE CRUE et de l’entreprise chargée du lot peinture, l’attestation d’assurance dommages-ouvrage, le nom de l’entreprise mandatée pour intervenir sur la structure et son attestation d’assurance, ainsi que l’identité de l’entreprise chargée des garde-corps au titre de la déclaration préalable modificative et l’attestation d’assurance correspondante si différente de la société ROBREIZH ENGINEERING.

Concernant ses demandes à l’égard du syndicat des copropriétaires, la SC ARENE souligne la carence de celui-ci dans sa mission de conservation de l’immeuble et de protection des parties communes, à l’origine d’un trouble manifestement illicite et de la persistance d’un dommage imminent pour la structure d’un bâti ancien dont les désordres évoluent. La société soutient que les travaux litigieux, commencés dès la fin de l’été 2024 sans autorisation préalable de l’assemblée générale, ni autorisation d’urbanisme, ont produit des désordres répétés. Elle invoque à ce titre des fissures dans les plafonds et murs de son lot, des fissures en cage d’escalier et façade, ainsi que la chute d’ardoises. Elle se prévaut de nouveau du rapport d’expertise établi à sa demande par la société [M] CONSEIL CONSTRUCTION, tout en ajoutant que les alertes adressées au syndic ont été multiples.

Enfin, la SC ARENE invoque les mêmes circonstances pour démontrer qu’elle dispose d’un motif légitime à l’organisation d’une expertise judiciaire.

En défense, aux termes de conclusions n°2 en réplique déposées à l’audience, Monsieur [B] [Z] et Madame [U] [F], représentés par leur conseil, demandent au juge des référés de :

“Vu l’article 834 du code de procédure civile,

Vu les contestations sérieuses établies,

(…)

— DEBOUTER la SC ARENE de sa demande de condamnation à ordonner la cessation de tous travaux, sous astreinte de 300 € par jour à compter de l’ordonnance à intervenir,

— DEBOUTER la SC ARENE de sa demande d’injonction de de communiquer, sous astreinte de 150 € par jour de retard, à compter de la date de l’ordonnance à intervenir, les pièces énoncées.

— CONDAMNER la SC ARENE et tout succombant à payer aux Consorts [Z] [F] la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— PRENDRE ACTE des protestations est réserves d’usage formulées par les CONSORTS [Z]-[F] à la demande d’expertise sollicitée,

— MODIFIER la mission réclamée par une mission classique, SUPPRIMANT le chef de mission:

*Dresser la liste des travaux effectués sans autorisation d’urbanisme, d’une part, et sans l’accord du Syndicat des copropriétaires, lorsque celui-ci était requis, d’autre part.

Reconventionnellement :

— ENJOINDRE la SC ARENE de communiquer, sous astreinte de 150 € par jour de retard, à compter de la date de l’ordonnance à intervenir, les pieces suivantes :

➢ les autorisations d’urbanisme obtenues s’agissant des travaux effectués par la SC ARENE sur son lot n°838 (ancien lot n°510), situé au deuxieme étage du bâtiment E, ainsi que les entiers dossiers déposés à l’appui de ces demandes,

➢ l’autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires aux travaux impactant les parties communes, en particulier s’agissant des changements de fenêtres intervenus,

➢ le contrat de maîtrise d’oeuvre signé,

➢ les plans de conception et d’exécution ;

➢ les devis de l’ensemble des entreprises devant intervenir sur le chantier, outre leurs attestations d’assurance ;

Atitre subsidiaire :

➢ LIMITER la condamnation à la cessation des travaux, si elle devait intervenir, aux travaux hors peinture et finition de l’ouvrage”.

Pour s’opposer à la cessation sous astreinte des travaux, Monsieur [B] [Z] et Madame [U] [F] font observer que leur projet a obtenu toutes les autorisations nécessaires. Ils estiment ne pas devoir communiquer à leur voisin l’ensemble des documents techniques et administratifs relatifs à leurs travaux et font observer que l’absence de communication de ces éléments ne cause aucun trouble ou dommage à la SC ARENE. Ils ajoutent en tout état de cause avoir communiqué, le 29 avril 2025, l’ensemble des pièces du marché.

Monsieur [B] [Z] et Madame [U] [F] considèrent de même que la cessation des travaux dans l’attente de la purge du délai de recours des tiers est sans rapport avec les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile. Ils ajoutent que ces délais sont purgés, que des autorisations modificatives sont intervenues en cours de travaux et que les autorisations obtenues ont été communiquées à première demande.

Monsieur [B] [Z] et Madame [U] [F] contestent en tout état de cause l’existence d’un danger pour les biens ou les personnes suite à la reprise de leurs travaux. Ils insistent sur les avis techniques émis, à savoir ceux du bureau d’études FORCE ET APPUIS et de la maîtrise d’oeuvre, pour démentir les allégations de leur voisin. Ils font observer que le rapport d’expertise de Monsieur [M] ne fait pas état du risque d’un dommage imminent, ni ne conclut à la nécessité impérieuse de cessation des travaux. Ils critiquent en détail ledit rapport qui, entre autres, mentionne des fissures en façade qui sont antérieures aux travaux litigieux.

Ils admettent que les travaux de curage engagés ont donné lieu à des fissures de décompression en partie haute de certaines cloisons intérieures, mais précisent avoir fait intervenir un bureau d’études qualifié pour s’assurer que les travaux, provisoirement suspendus, pouvaient être repris sans risques. Ils ajoutent que le bureau d’études précité a mis en évidence que toutes les fissures dénoncées, hors les premières constatées en partie haute des cloisons intérieures de l’appartement de la SC ARENE, n’étaient pas liées aux travaux. Ils concluent à l’absence de trouble manifestement illicite et de dommage imminent.

Monsieur [B] [Z] et Madame [U] [F] s’opposent à la communication de pièces sous astreinte en faisant principalement observer que la SC ARENE a reçu de longue date toutes les pièces utiles. Ils récapitulent en détail les pièces communiquées dans leurs conclusions. Ils ajoutent s’être heurtés au refus de trois assureurs de leur fournir une couverture dommage ouvrage. Ils en déduisent que toute astreinte est vaine sur ce point.

Au soutien de leurs demandes reconventionnelles de communication de pièces, Monsieur [B] [Z] et Madame [U] [F] reprennent l’avis émis par un copropriétaire, ancien expert construction. Ils estiment que les travaux réalisés par leur voisin sont susceptibles d’avoir un lien avec les désordres.

Par ailleurs, ils ne contestent pas l’expertise judiciaire sollicitée par la SC ARENE, mais formulent protestations et réserves d’usage. Ils sollicitent l’organisation d’une mission classique en faisant observer que l’expert judiciaire n’est pas l’expert technique de leur voisin.

Aux termes de conclusions déposées à l’audience, Monsieur [J] [G], représenté par son conseil, demande au juge des référés de :

“Vu l’article 835 du Code de Procédure Civile,

Vu l’Article 145 du Code de Procédure Civile,

DEBOUTER la SC ARENE de sa demande d’interruption des travaux,

DECERNER ACTE à Monsieur [J] [G] de ses protestations et réserves quant à la mesure d’expertise sollicitée,

Dépens comme de droit”.

Concernant la demande de cessation des travaux, Monsieur [G] s’associe aux arguments développés par Monsieur [B] [Z] et Madame [U] [F], en précisant qu’il n’existe aucun péril imminent de nature à justifier une telle mesure.

Il ajoute n’avoir aucun moyen opposant à la mesure d’expertise sollicitée, tout en émettant protestations et réserves d’usage.

Aux termes de conclusions n°1 déposées à l’audience, la société ERGO FRANCE, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

“Vu les articles 835 et 145 et suivants du code de procédure civile,

(…)

DEBOUTER Madame [U] [F] et Monsieur [B] [Z] de leur demande de condamnation solidaire à l’encontre de la société ERGO

ORDONNER sous les plus expresses réserves de garantie, une mesure d’expertise judiciaire au contradictoire de l’ensemble des parties à l’instance.

STATUER ce que de droit sur les dépens”.

La société s’en rapporte à justice concernant la demande de cessation des travaux. Elle ajoute n’avoir aucun motif opposant à l’organisation d’une expertise judiciaire pour déterminer les causes et origines du désordre concerné. Elle fait observer être l’assureur de Monsieur [W] [A] au jour de la réclamation, mais non au jour de la déclaration d’ouverture de chantier.

Suivant conclusions n°1 déposées à l’audience, la société ROBREIZH ENGINEERING et son assureur, la SMABTP, représentées par leur conseil, demandent au juge des référés de :

“Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

(…)

— DONNER ACTE à la société SMABTP et à la société ROBREIZH de leurs protestations et réserves relatives à la demande d’expertise judicaire,

— RESERVER les dépens”.

Les deux sociétés émettent protestations et réserves d’usage.

Par observations orales, la société ALLIANZ IARD, représentée par son conseil, formule également protestations et réserves d’usage concernant l’expertise judiciaire sollicitée.

Cités respectivement par acte remis à personne morale et par acte remis à étude, puis avisés de la date de l’audience de renvoi par lettres simples, le syndicat des copropriétaires et Monsieur [W] [A] n’ont pas comparu, ni ne se sont fait représenter.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la cessation des travaux :

En vertu de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, les travaux engagés par Monsieur [B] [Z] et Madame [U] [F] ont été interrompus au cours du mois de mars 2025 à la suite de l’apparition de fissures dans plusieurs parties du local appartenant à la SC ARENE.

Ces fissures ont été constatées par commissaire de justice suivant procès-verbal dressé le 12 mars 2025 en présence notamment de Monsieur [J] [G] et de la société ROBREIZH ENGINEERING (pièce 13 de la SC ARENE). Elles ont été analysées le même jour par un bureau d’études structure, la société FORCES & APPUIS, qui a rendu un avis technique écrit le 21 mars 2025 (pièce 24 de Monsieur [B] [Z] et Madame [U] [F]).

Ce bureau d’études a considéré que plusieurs de ces fissures, situées en hauteur au niveau des plafonds, étaient liées aux travaux de curage réalisés dans l’appartement de Monsieur [B] [Z] et Madame [U] [F] et, plus précisément, qu’il s’agissait de fissures de décompression liées au mouvement des pièces de bois composant le plancher séparant les deux étages suite au retrait d’une charge significative sur ledit plancher (retrait d’une chape et d’un carrelage notamment).

La société FORCES & APPUIS a relevé qu'“aucun élément structurel n’a été déposé ou modifié dans le cadre des travaux de curage du 3ème étage, les 3 composants du plancher (poutres, solives et quenouilles) sont d’origine sans intervention antérieure”. Elle a ajouté, pour les fissures liées aux travaux, que leur reprise par calfeutrement et peinture serait à réaliser après la fin des travaux du 3ème étage.

Cet avis technique ne mentionne aucun élément de danger ou d’inquiétude quant à la solidité du bâtiment.

La société FORCES & APPUIS s’est d’ailleurs prononcée en faveur de la reprise des travaux, par mail en réponse du 25 avril 2025 à Monsieur [B] [Z], en ces termes : “de mon point de vue technique, après avoir identifié la cause de la plupart des fissures au 2ème étage, vos travaux peuvent être faits avec la seule remarque concernant une bonne répartition des matériaux sur le plancher” (pièce 25 de Monsieur [B] [Z] et Madame [U] [F]).

Le seul avis technique opposé à ce constat par la SC ARENE est le rapport d’expertise amiable établi le 14 avril 2025 par Monsieur [E] [M], inscrit en qualité d’expert judiciaire près la cour d’appel de [Localité 23], après visite des lieux en date du 27 mars précédent (sa pièce 17).

Celui-ci a analysé les fissures relevées et l’avis technique précité de la société FORCES & APPUIS. Il a confirmé que ces fissures constituaient des fissures de décompression apparues suite au retrait des charges significatives sur le plancher de l’appartement de Monsieur [B] [Z] et Madame [U] [F]. Tout comme la société FORCES & APPUIS, Monsieur [M] a préconisé, pour ces fissures, non pas l’arrêt des travaux, mais leur reprise une fois les travaux au troisième étage terminés en ces termes : “Il faudra boucher toutes les fissures et reprendre les peintures (attention à la qualité et aux surfaces des reprises de peinture pour qu’elles ne se voient pas) une fois les travaux du R+3 terminés” (pages 38 à 46 de son rapport).

A la fin de son rapport, Monsieur [M] a certes mentionné l’apparition de nouvelles fissures : “Toutefois, l’ampleur et le nombre de fissures augmente avec le temps, puisque la SC ARENE nous a prévenu de l’apparition de nouvelles fissures dès le 10/04/2025 suite au redémarrage des travaux du 09/04/2025" (sic). Mais ce constat ne procède manifestement pas d’une analyse technique, puisque l’expert n’a pas visité les lieux après le 27 mars 2025, mais uniquement de la reprise des propos de la SC ARENE,

Or, s’il est exact que les travaux engagés par Monsieur [B] [Z] et Madame [U] [F] ont repris à compter du 9 avril 2025, il n’est pas établi que cette reprise se soit accompagnée de nouveaux désordres de nature à mettre en cause la solidité du bâtiment contrairement à ce que prétend la SC ARENE.

La société produit en effet trois procès-verbaux de constat réalisés par commissaire de justice postérieurement à la reprise des travaux en date des 9 avril 2025, 13 mai 2025 et 28 août 2025 (ses pièces 18, 32 et 41) qui confirment l’existence des fissures de décompression déjà relevées, sans aggravation significative, et mentionnent d’autres fissures apparues, pour certaines dans le local de la SC ARENE et, pour d’autres, dans une des deux cages d’escalier de l’immeuble et sur la façade de celui-ci.

Or, pour ces dernières, leur lien avec les travaux litigieux n’est pas établi.

Pour les fissures sur la façade, le constat sur internet réalisé le 24 juin 2025 par commissaire de justice à la demande de Monsieur [B] [Z] et Madame [U] [F] (leur pièce 23) confirme sans doute possible, après analyse de photographies diffusées en ligne, que ces fissures préexistaient à l’engagement des travaux litigieux. Elles n’ont donc aucun lien avec ces derniers.

Les autres fissures mentionnées dans le constat précité du 13 mai 2025 ont été analysées par la société FORCE & APPUIS au cours du mois de juin 2025 et ont donné lieu à un avis écrit le 2 juillet suivant (pièces 26 et 27 de Monsieur [B] [Z] et Madame [U] [F]). Pour les fissures concernant la cage d’escalier, le bureau d’études a relèvé des traces d’anciennes fissures calfeutrées par le passé, des fissures sur les parois verticales sans lien établi avec les travaux et une fissure au niveau du plafond qui est seule liée aux travaux litigieux. Pour les autres fissures relevées le 13 mai 2025 dans le local de la SC ARENE, le bureau d’études a estimé qu’il s’agissait, pour partie, de celles déjà constatées auparavant sans évolution et, pour une autre part (fissures mentionnées comme nouvelles dans le constat), n’étaient pas liées aux travaux, mais soit à des variations d’hygrométrie au niveau des corniches moulurées en plâtre, soit liées à la présence de panneaux anciens de lambris muraux.

En résumé, contrairement à ce que prétend la SC ARENE, il n’est pas démontré d’aggravation des désordres constatés en mars 2025 suite à la reprise des travaux dans l’appartement de Monsieur [B] [Z] et Madame [U] [F] à compter du 9 avril 2025.

Plus généralement, il n’est nullement démontré que cette reprise des travaux fasse courir un risque structurel pour l’immeuble concerné ou encore pour le local de la SC ARENE.

Au contraire, Monsieur [B] [Z] et Madame [U] [F] démontrent que les travaux ont repris et se sont poursuivis sous le contrôle de plusieurs professionnels du bâtiment, avec les autorisations d’urbanisme requises, en particulier pour les travaux touchant aux parties communes, autorisés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 février 2025.

Ces travaux ont bien fait l’objet de déclarations préalables avec déclarations modificatives sous le contrôle de l’architecte des bâtiments de FRANCE (pièces 17 à 20 de Monsieur [B] [Z] et Madame [U] [F]) et consultation préalable d’un bureau d’études en matière de fluides pour le raccordement sur les eaux usées (leur pièce 28). Ces travaux sur les parties communes ont été conduits sous le contrôle de Madame [C] [V], architecte, qui confirme, aux termes d’un avis technique détaillé en date du 2 juillet 2025, que lesdits travaux sont conformes aux règles de l’art (pièces 3 et 29 de Monsieur [B] [Z] et Madame [U] [F]).

En définitive, la SC ARENE ne rapporte pas la preuve d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite qui justifierait l’arrêt des travaux litigieux. Le seul désordre établi correspond à l’apparition de fissures de décompression qui n’affectent pas la solidité du bâti et, surtout, qui ne pourront être reprises qu’une fois les travaux terminés. Il serait donc contreproductif d’ordonner l’arrêt des travaux avant leur achèvement.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de cessation des travaux présentée par la SC ARENE, tant à l’égard de Monsieur [B] [Z] et Madame [U] [F] qu’à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Pour les mêmes raisons, rien ne justifie d’enjoindre, sous astreinte, au syndicat des copropriétaires de mettre en oeuvre “toutes mesures conservatoires utiles à la sauvegarde de l’immeuble”, outre que la SC ARENE se garde de bien de préciser les mesures dont il s’agirait.

Sur l’expertise judiciaire :

En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

De jurisprudence constante, l’existence d’un motif légitime est admise lorsque le demandeur justifie de la potentialité d’une action en justice, sans pour autant que celui-ci ait à démontrer le bien fondé de l’action en vue de laquelle il sollicite une mesure d’instruction et pourvu que cette action ne soit pas manifestement vouée à l’échec.

En l’espèce, comme indiqué ci-dessus, il est acquis que les travaux réalisés sous la maîtrise d’ouvrage de Monsieur [B] [Z] et Madame [U] [F] ont entraîné l’apparition de fissures de décompression au sein du local appartenant à la SC ARENE.

Pour autant, l’origine de ces fissures et les travaux nécessaires à leur remise en état restent à vérifier et préciser, étant observé que les parties n’ont pas réussi à s’entendre à l’amiable malgré les démarches engagées.

Dans ces conditions, la SC ARENE justifie bien d’un motif légitime pour l’organisation d’une expertise judiciaire, à ses frais avancés, et selon la mission précisée ci-après au dispositif.

En revanche, rien ne justifie de donner mission à l’expert désigné de “Dresser la liste des travaux effectués sans autorisation d’urbanisme, d’une part, et sans l’accord du Syndicat des copropriétaires, lorsque celui-ci était requis”, dès lors qu’aucun désordre n’est allégué par la SC ARENE précisément en lien avec de tels travaux et que Monsieur [B] [Z] et Madame [U] [F] ont d’ores et déjà produit, dans le cadre de la présente instance, de nombreux justificatifs quant aux travaux réalisés sur les parties communes, en particulier les autorisations d’urbanisme sollicitées et obtenues après avis de l’architecte des bâtiments de FRANCE.

Sur la communication de pièces :

Il résulte de la combinaison de l’article 10 du code civil et des articles 11 et 145 du code de procédure civile qu’il peut être ordonné à une partie ou à des tiers de produire tout document qu’ils détiennent s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

— Sur la demande de la SC ARENE :

A ce stade de la mesure, le seul désordre identifié comme imputable aux travaux litigieux, plus précisément aux travaux de curage réalisés, correspond aux fissures de décompression précitées, désordre dont Monsieur [B] [Z] et Madame [U] [F] n’ont jamais contesté la réalité.

Au regard de ce désordre, force est de constater que la SC ARENE a d’ores et obtenu tous les éléments nécessaires pour préserver ses intérêts en cas de recours ultérieur, en témoignent toutes les pièces communiquées par Monsieur [B] [Z] et Madame [U] [F] en réponse à ses réclamations amiables préalables et dans le cadre de la présente procédure.

Le cas échéant, il appartiendra à l’expert désigné de solliciter la communication de tous documents utiles de la part des intéressés comme le prévoit l’article 243 du code de procédure civile.

Pour le cas particulier de l’attestation d’assurance dommages-ouvrage, Monsieur [B] [Z] et Madame [U] [F] démontrent avoir tenté d’en souscrire une en cours de chantier, mais s’être heurtés à des refus de la part des compagnies d’assurance sollicitées (leurs pièces 31, 32, 37).

Ils sont donc dans l’impossibilité matérielle de produire l’attestation exigée par la SC ARENE.

Plus généralement, celle-ci ne justifie d’aucun motif légitime à la communication sous astreinte des pièces qu’elle réclame. Il convient de rejeter sa demande de ce chef.

— Sur les demandes reconventionnelles

A ce stade, rien ne permet d’incriminer les travaux réalisés en son temps par la SC ARENE pour la rénovation de son local dans l’apparition du seul désordre identifié, à savoir les fissures de décompression.

Le cas échéant, il appartiendra à l’expert désigné de solliciter, au cours de ses opérations, la communication de tous documents utiles de la part de la SC ARENE comme le prévoit l’article 243 du code de procédure civile.

Monsieur [B] [Z] et Madame [U] [F] ne justifient d’aucun motif légitime à la communication sous astreinte des pièces qu’ils réclament. Leur demande doit également être rejetée.

Sur les demandes annexes :

Compte tenu de la nature de la présente décision, il convient de laisser provisoirement les dépens à la charge de la SC ARENE.

Par suite, sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ne peut qu’être rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la demande de la SC ARENE aux fins de cessation sous astreinte des travaux engagés par Monsieur [B] [Z] et Madame [U] [F],

Rejetons les demandes d’injonction de la SC ARENE à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 11] et [Adresse 9] [Localité 22],

Rejetons la demande de communication de pièces sous astreinte de la SC ARENE à l’encontre de Monsieur [B] [Z] et Madame [U] [F],

Rejetons la demande de communication de pièces sous astreinte de Monsieur [B] [Z] et Madame [U] [F] à l’encontre de la SC ARENE,

Ordonnons une expertise et désignons, pour y procéder, Monsieur [I] [O], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Rennes, domicilié Cabinet MERCIER et Associés [Adresse 10] (tél. : [XXXXXXXX01] – fax : [XXXXXXXX02] – courriel : [Courriel 17]), lequel aura pour mission de :

— se rendre sur place au [Adresse 11] et [Adresse 8] à [Localité 22] après avoir convoqué les parties par lettre recommandée avec accusé de réception, avis étant donné à leurs avocats;

— entendre les parties et tous sachants ;

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— vérifier la réalité des désordres allégués dans l’assignation et dans ses annexes, et notamment dans les procès-verbaux de constat dressés par commissaire de justice à la requête de la SC ARENE les 12 mars, 9 avril, 13 mai et 28 août 2025 et, dans l’affirmative, les décrire ;

— en rechercher la ou les causes et préciser, pour chacun d’entre eux, s’ils sont imputables aux travaux réalisés sous la maîtrise d’ouvrage de Monsieur [B] [Z] et Madame [U] [F], ou à tout autre cause ; et, s’ils sont imputables aux travaux réalisés sous la maîtrise d’ouvrage de Monsieur [B] [Z] et Madame [U] [F], préciser si ces désordres sont liés à une erreur de conception, à un vice de construction, à un vice de matériaux, à une malfaçon dans la mise en œuvre de certains travaux, à une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou à quelqu’autre cause, et s’ils constituent une simple défectuosité ou s’ils sont de nature à compromettre la solidité de l’immeuble ou à le rendre impropre à sa destination ;

— indiquer l’importance, la nature, le coût et la durée des travaux de remise en état et, s’il y a lieu, le montant de la moins value résultant de l’impossibilité de reprendre tout ou partie des désordres ;

— s’adjoindre en tant que de besoin le concours de tout spécialiste de son choix dans un domaine autre que le sien, conformément aux dispositions des articles 278 et suivants du code de procédure civile ;

— de manière générale, fournir tous éléments techniques et de fait et faire toutes constatations permettant à la juridiction, le cas échéant saisie, d’apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

Fixons à la somme de 5 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la SC ARENE devra consigner au moyen d’un chèque émis à l’ordre du régisseur du tribunal judiciaire de Rennes dans un délai de deux mois à compter de ce jour, faute de quoi la désignation de l’expert sera caduque ;

Disons que l’expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe ;

Disons qu’à l’issue de sa deuxième réunion, au plus tard, l’expert communiquera aux parties, s’il y a lieu, un état prévisionnel détaillé de l’ensemble de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, demandera la consignation d’une provision supplémentaire ;

Disons que l’expert dressera un rapport de ses opérations qui sera déposé au greffe de ce tribunal et dans un délai de huit mois à compter de l’avis de consignation ; qu’il aura, au préalable, transmis un pré-rapport aux parties et leur aura laissé un délai suffisant pour présenter leurs observations sous forme de dires auxquels l’expert sera tenu de répondre dans son rapport définitif ;

Désignons le magistrat en charge du service des expertises pour contrôler les opérations d’expertise et, en cas d’empêchement de l’expert, procéder d’office à son remplacement ;

Laissons provisoirement les dépens à la charge de la SC ARENE,

Rejetons la demande de la SC ARENE au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus,

La Greffière, La Juge des référés,