TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 9]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 30 Janvier 2025

N° RG 24/02097 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K4GO

Jugement du 30 Janvier 2025

Société ARCHIPEL HABITAT

C/

[Z] [E] [H]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à ARCHIPEL HABITAT

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 30 Janvier 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 21 Novembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 30 Janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par madame [X], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [Z] [E] [H]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2013, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [E] [H] sur des locaux situés au [Adresse 2]) à [Localité 12], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 267,35 euros.

Un état des lieux d’entrée du logement a été effectué contradictoirement le 1er juillet 2013.

Un état des lieux de sortie a été effectué contradictoirement le 8 novembre 2016.

Par acte sous seing privé du 4 novembre 2016, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [E] [H] sur des locaux situés au [Adresse 8] à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 303,81 euros.

Un état des lieux d’entrée du logement a été effectué contradictoirement le 4 novembre 2016.

Suite au préavis donné par le locataire, un état des lieux de sortie a été effectué contradictoirement le 6 août 2018.

Par lettre recommandée avec accusé de réception, en date du 5 octobre 2023, le bailleur a mis en demeure le locataire de payer la somme de 4.576,43 euros au titre des sommes restant dues dans les suites des baux. Ce courrier est revenu portant la mention « pli avisé et non réclamé ».

Par acte de commissaire de justice en date du 29 février 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins d’obtenir la condamnation de M. [Z] [E] [H] au paiement des sommes des sommes suivantes :

5.078,35 euros au titre des loyers et charges impayées du bail du 4 novembre 2016 et des réparations locatives restant dues dans les suites du bail du 1er juillet 2013 ;500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 novembre 2021.

A cette date, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a comparu représenté par Mme [G] [X] dûment munie d’un pouvoir.

Elle a entendu oralement se référer aux termes de son acte introductif d’instance.

A l’appui de ses demandes, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1103, 1728 et suivants du Code civil, elle soutient que des loyers et charges sont demeurés impayés dans les suites du second bail. Elle souligne que des réparations locatives non réglées étaient restés à la charge du locataire suite au départ du 1er logement. Elle fait valoir que le locataire avait signé une reconnaissance de dette sur les sommes restant dues au titre des deux contrats et qu’ils avaient convenu d’un plan d’apurement dont les versements ont cessé le 17 mai 2021. Elle rappelle que la procédure de surendettement initiée par le locataire n’a pas abouti, celui-ci n’ayant pas repris contact avec la commission de surendettement après la décision judiciaire infirmant la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Elle ajoute qu’il n’a pas régularisé la situation d’impayés malgré une mise en demeure adressée le 5 octobre 2023.

A l’audience, M. [Z] [E] [H] n’a pas comparu ni personne pour lui.

L’acte introductif d’instance lui a été signifié selon les modalités de l’article 659 du Code de procédure civile.

En application de l’article 473 du Code de procédure civile, susceptible d’appel, le jugement sera réputé contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur la demande au titre des loyers et charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

De même, l’article 1709 du Code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».

Enfin, l’article 1728 du même Code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ».

En l’espèce, le contrat de location signé le 4 novembre 2016 fixe le loyer à 303,81 euros. Les conditions générales applicables au contrat précisent que le loyer et les provisions pour charges sont payables mensuellement à terme échu dès réception de l’avis d’échéance.

Le bailleur produit un décompte laissant apparaître qu’au 7 février 2024, M. [Z] [E] [H] reste redevable de la somme de 4.576,43 euros. Il justifie également de la signature d’une reconnaissance de dette de la part du locataire le 6 août 2018 pour un montant de 4.924,02 euros ainsi que d’un plan d’apurement de 32 mensualités d’un montant de 150 euros et une 33ème mensualité correspondant au solde.

Le décompte produit permet de constater le versement par l’ancien locataire de 5 mensualités de 30 euros chacune entre les mois de janvier et mai 2021. Il mentionne également le versement au crédit du compte du trop-perçu de provisions pour charges.

Dès lors, le bailleur justifie de sa créance.

En conséquence, M. [Z] [E] [H] sera condamné à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 4.576,43 euros au titre des loyers et charges restant dus au titre du contrat de bail signé le 4 novembre 2016.

2/ Sur la demande au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 1728 du code civil, "Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus."

L’article 1730 du même code précise que : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé : “ c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. […] ”

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 1er juillet 2013 lors de l’entrée de M. [Z] [E] [H] dans les lieux situés au [Adresse 1] fait état d’un logement globalement en bon état étant toutefois relevé que le sol de plusieurs pièces est noté comme taché. Il porte la mention d’une mise en service ou d’une remise à neuf le 1er janvier 1960 et, le cas échéant, précise, auprès de chaque élément, les dates postérieures.

L’état des lieux de sortie établi contradictoirement entre les parties le 8 novembre 2016. Il relève de manière générale des matériaux et équipements sales, quelques éléments dégradés (par exemple le papier peint des murs du séjour et les chambres 1 et 2, ces papiers peints ayant été refaits en juillet 2013).

Le bailleur produit des factures et des bons de travaux pour justifier de sa demande. Il justifie également du détail des remises en état qu’il entend imputer au locataire après application de la vétusté.

La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie permet de conforter les éléments mis à la charge du locataire.

Toutefois, il convient de relever que sur la somme totale imputée au locataire à hauteur de 770,50 euros, le bailleur compte des frais de nettoyage pour 200,84 euros alors qu’il produit une facture de 181,44 euros. Par suite, seul le montant effectué facturé au bailleur sera retenu.

Au vu des factures produites, les autres montants sont justifiés.

Ainsi, les sommes dues par le locataire au titre des réparations locatives seront ainsi fixées :

770,50 euros – 200,84 euros + 181,44 euros = 751,10 euros.

Il convient de déduire le dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux, soit 267 euros selon la mention portée au contrat de bail outre 1,58 euros portés au crédit du compte ; ainsi, reste dû : 751,10 – 267 – 1,58 = 482,52 euros.

En conséquence, M. [Z] [E] [H] sera condamné à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 482,52 euros au titre des réparations locatives suite au bail du 1er juillet 2013, déduction faite du dépôt de garantie.

3/ Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, partie perdante, M. [Z] [E] [H] sera condamné aux dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, tenue aux dépens, M. [Z] [E] [H] sera condamnée à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 50 euros à ce titre.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il n’est par suite pas nécessaire de rappeler cette disposition.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [Z] [E] [H] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 4.576,43 euros au titre des loyers et charges restant dus au titre du contrat de bail signé le 4 novembre 2016 ;

CONDAMNE M. [Z] [E] [H] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 482,52 euros (quatre cent quatre-vingt-deux euros et cinquante-deux centimes) au titre des réparations locatives liées au bail du 1er juillet 2013, déduction faite du dépôt de garantie ;

CONDAMNE M. [Z] [E] [H] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 79.89 euros (soixante-dix-neuf euros et quatre-vingt-neuf centimes) au titre des frais d’état des lieux de sortie ;

CONDAMNE M. [Z] [E] [H] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [Z] [E] [H] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge