TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

CABINET JOURDAN

M^e Sonia GOUJA

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01260 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ICV

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 02 septembre 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], Représenté par son syndic le Cabinet ROUMILHAC exerçant sous le nom commercial Cabinet JOURDAN, dont le siège social est sis [Adresse 5], agissant poursuite et diligences de son représentant légal, le CABINET JOURDAN, société anonyme, dont le siège social est sis [Adresse 3], elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

représenté par Mme [N] [K], munie d’un pouvoir

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [F] [R], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Sonia GOUJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0578

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 5 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 septembre 2025 par Sandra MONTELS, Présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 02 septembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01260 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ICV

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Z] [F] [R] est propriétaire des lots n° 3, 35 et 71 dans l’immeuble situé [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2025 le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic le cabinet ROUMILHAC, exerçant sous le nom commercial Cabinet JOURDAN, a assigné Mme [Z] [F] [R] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  7585,94 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période allant du 1er juillet 2023 au 27 janvier 2025, appel du 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2024 sur la somme de 5812,72 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

—  238,82 euros au titre des frais nécessaires,

—  800 euros à titre de dommages-intérêts,

—  800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire, appelée à l’audience du 21 mars 2025 a été renvoyée, à la demande de Mme [Z] [F] [R], à l’audience du 5 juin 2025.

A l’audience le syndicat des copropriétaires, régulièrement représenté par son syndic, maintient ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 6770,66 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 5 juin 2025 2ème trimestre 2025 inclus, tenant compte d’un paiement de 2000 euros effectué par Mme [Z] [F] [R]. Il sollicite le rejet de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [Z] [F] [R], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues et modifiées oralement, ne conteste plus le montant de la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété et demande :

— Le rejet de la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement,

— Ordonner la poursuite de l’accord intervenu entre les parties prévoyant un règlement mensuel n’excédant pas 250 euros par mois jusqu’à la réalisation de la vente de l’appartement et l’apurement du solde de la dette,

— A titre subsidiaire :

Des délais de paiement sur une durée de 24 mois à compter de la date du jugement à intervenir à raison de 282,74 euros par mois, Le rejet de la demande de dommages-intérêts et de condamnation aux intérêts au taux légal, Le rejet de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,La condamnation du syndicat des copropriétaires à régler la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec distraction au profit de M^e Sonia GOUJA en application de l’article 699 du code de procédure civile, Dire que les dépens seront partagés par moitié.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires et aux conclusions de Mme [Z] [F] [R] pour l’exposé de leurs différents moyens.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires a produit :

— le relevé de propriété,

— le décompte de charges pour la période du 1er juillet 2023 au 5 juin 2025 et l’édition du grand livre du 1er juillet 2023 au 2 juin 2025,

— les appels de fonds pour provisions et travaux,

— le relevé général des dépenses pour l’année 2023,

— les procès-verbaux d’assemblée générale des 23 juin 2022, 19 juin 2023, 25 mars 2024, 2 juillet 2024 et 5 novembre 2024 ainsi qu’une attestation de non-recours correspondant à ces procès-verbaux.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires, reconnue à l’audience par Mme [Z] [F] [R], est établie.

Mme [Z] [F] [R] sera en conséquence condamnée à payer la somme de 6770,66 euros au syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété et travaux impayés pour la période allant du 1er juillet 2023 au 5 juin 2025.

Cette somme portera intérêts au taux légal en application des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967, ce qui ne peut être écarté comme le demande Mme [Z] [F] [R], et ce à compter de l’assignation et non de la sommation de payer du 31 juillet 2024 car le décompte qui y a été joint n’est pas produit dans le cadre de la présente procédure de sorte qu’il s’avère impossible de vérifier si la sommation n’a porté que sur des charges de copropriété ou si elle a inclut d’autres frais.

Sur la demande au titre des frais nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 238,82 euros correspondant au coût de la mise en demeure du 26 octobre 2023 (54 euros), de la relance du 17 novembre 2024 (24 euros) et de la sommation de payer du 31 juillet 2024 (160,82 euros).

Comme le relève Mme [Z] [F] [R], il n’est pas justifié de l’envoi de la mise en demeure laquelle a été en outre adressée à " Messieurs Paris Foncia [Adresse 7] [Adresse 2] " et non à elle-même de sorte que son coût sera écarté de même que celui par voie de conséquence de la relance, envoyée également à [Localité 6] Foncia.

Il est justifié du coût de la sommation de payer. Néanmoins il sera également écarté car, comme l’invoque Mme [Z] [F] [R], le caractère infructueux de la mise en demeure et de la relance, expédiées à une mauvaise adresse, est imputable au syndic.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de la mauvaise foi de Mme [Z] [F] [R] -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement – ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Il y a lieu en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la demande tendant à la poursuite de l’accord

Le syndicat des copropriétaires n’a pas réitéré cet accord à l’audience. Mme [Z] [F] [R] sera en conséquence déboutée de sa demande.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [Z] [F] [R] justifie avoir mis en vente le bien immobilier qui a trouvé acquéreur (mandat de vente et attestation du 4 juin 2025 de la société FONCIA mentionnant une promesse de vente en cours de rédaction) ce qui permettra à court ou moyen terme de régler le solde de la dette de charges de copropriété. Elle justifie par ailleurs être en situation d’invalidité.

Au vu de ces éléments il y a lieu de faire doit à sa demande de délais de paiement sur une période de 24 mois à hauteur de 282 euros selon les modalités précisées au présent dispositif.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile Mme [Z] [F] [R] qui succombe à la cause sera condamnée aux dépens.

En équité les demandes au titre de l’article 700 seront rejetées.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE Mme [Z] [F] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] la somme de 6770,66 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés pour la période allant du 1er juillet 2023 au 5 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2025 ;

AUTORISE Mme [Z] [F] [R] à s’acquitter de la somme susvisée en 24 mensualités de 282 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] de sa demande au titre des frais nécessaires et de sa demande de dommages-intérêts ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE Mme [Z] [F] [R] aux dépens ;

REJETTE les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière La présidente