TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 25/02939

N° Portalis DB3S-W-B7J-22JP

Minute : 952/25

[Adresse 8]

Représentant : Me [I], avocat au

barreau de VAL D’OISE

C/

Monsieur [T] [J]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e DELPLA

Copie délivrée à :

M. [J] [T]

Le 3 Septembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 28 Août 2025 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 26 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

En présence de Madame [U] [H], auditrice de justice ;

ENTRE DEMANDERESSE :

CDC HABITAT SOCIAL S.A. D’HLM, dont le siège social est sis [Adresse 5], venant aux droits de la SA [Adresse 10],

Représentée par Maître Aurore VENTURA, Avocat au Barreau du Val d’Oise, substituant Maître Antoine DELPLA, du même Barreau

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [J], demeurant [Adresse 4]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 25 mars 2018 et 5 avril 2018, la société OSICA, aux droits de laquelle vient la SA d’HLM CDC Habitat Social, a donné à bail à Monsieur [T] [J], un local d’habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 13], pour un loyer mensuel de 323,72 euros, outre les provisions mensuelles sur charges et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Par acte sous seing privé en date du 12 mars 2019 et 20 mars 2019, la SA d’HLM CDC Habitat Social a donné à bail à Monsieur [T] [J] l’emplacement de parking B52 situé [Adresse 12] à [Localité 13] pour un loyer mensuel de 28,36 euros et un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Par acte de commissaire de justice du 28 août 2024, la SA d’HLM CDC Habitat Social a fait signifier à Monsieur [T] [J] un commandement de payer visant les clauses résolutoires insérées aux baux, pour un montant en principal de 5916,94 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 19 août 2024.

Par lettre reçue le 22 mars 2024, la SA d’HLM CDC Habitat Social a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 3 mars 2025, la SA d’HLM CDC Habitat Social a fait assigner Monsieur [T] [J] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

o à titre principal, constater l’acquisition des clauses résolutoires ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

o ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [J] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

o autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ,

o condamner Monsieur [T] [J] au paiement des sommes suivantes:

? 7879,29 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au 31 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2024,

? une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux loués,

? 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

? les entiers dépens, comprenant le coût du commandement et de l’assignation,

o dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée le 5 mars 2025 à la préfecture de la Seine-[Localité 14].

A l’audience du 26 mai 2025, la SA d’HLM CDC Habitat Social, représentée, demande la condamnation de Monsieur [T] [J] à la somme de 10 035,37 euros arrêtée selon décompte du 21 mai 2025. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement. Elle ajoute que Monsieur [T] [J] a effectué un règlement de 950,25 euros le 29 avril 2025 alors qu’il n’avait rien versé depuis mai 2024.

Au soutien de ses prétentions, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, elle indique que Monsieur [T] [J] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle soutient sur le fondement des articles 1224 et suivant du code civil que Monsieur [T] [J] a manqué ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Monsieur [T] [J], régulièrement assigné à étude, ne comparaît pas, et n’est pas représenté à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [T] [J] assigné à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-[Localité 14] le 5 mars 2025 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la SA d’HLM CDC Habitat Social justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la SA d’HLM CDC Habitat Social le 22 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment des baux signés en 2018 et 2019, du commandement de payer délivré le 28 août 2024 et du décompte de la créance actualisé au 21 mai 2025 que la SA d’HLM CDC Habitat Social rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés. Aux termes de ce décompte, les frais de contentieux n’ont pas été inclus dans la dette locative.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [T] [J] à payer à la SA d’HLM CDC Habitat Social la somme de 10 035,37 euros actualisée au 21 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 août 2024 sur la somme de 4966,69 euros, à compter de l’assignation du 3 mars 2025 sur la somme de 1887,24 euros et à compter du présent jugement sur le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article

En l’espèce, les baux contiennent une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant les clauses résolutoires, a été signifié à Monsieur [T] [J] le 28 août 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, prévu au commandement de payer.

Les conditions d’acquisition des clauses résolutoires sont réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 28 octobre 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu les 25 mars 2018 et 5 avril 2018 et du bail conclu le 12 et 20 mars 2019 à compter du 29 octobre 2024.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [J] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 octobre 2024, Monsieur [T] [J] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner le locataire au paiement de cette indemnité à compter du 29 octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [T] [J] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 28 août 2025 et de l’assignation.

Il convient également de le condamner à verser à la SA d’HLM CDC Habitat Social la somme de 50 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM CDC Habitat Social aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux conclus le 25 mars 2018 et le 5 avril 2018 pour le local d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 13] et le 12 mars 2019 et le 20 mars 2019 pour le parking B 52 situé [Adresse 12] à [Localité 13] entre la société OSICA, aux droits de laquelle vient la SA d’HLM CDC Habitat Social, d’une part, et Monsieur [T] [J] d’autre part, sont réunies à la date du 28 octobre 2024,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux l’expulsion de Monsieur [T] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [T] [J] à compter de la résiliation des baux et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

CONDAMNE Monsieur [T] [J] à verser à la SA d’HLM CDC Habitat Social l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 29 octobre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

CONDAMNE Monsieur [T] [J] à payer à la SA d’HLM CDC Habitat Social la somme de 10 035,37 euros actualisée au 21 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2024 sur la somme de 4966,69 euros, à compter du du 3 mars 2025 sur la somme de 1887,24 euros et à compter du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [T] [J] à payer à la SA d’HLM CDC Habitat Social la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [T] [J] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation,

DEBOUTE la SA d’HLM CDC Habitat Social de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

LA GREFFIERE LA JUGE