TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 28 Mars 2025

N° RG 24/09250 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LLAN

Jugement du 28 Mars 2025

N°:25/306

Etablissement public ARCHIPEL HABITAT

C/

[Z] [H]

[Y] [C] épouse [X]

[D] [X]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH ARCHIPEL HABITAT

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à Mme [H]

à M et Mme [X]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 28 Mars 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 17 Janvier 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 28 Mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Mme [E] [V], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS :

Mme [Z] [H]

Chez Mme [G] [B]

[Adresse 3]

comparante, assistée de Mme [G] [A], sa fille

Mme [Y] [C] épouse [X]

Chez Mme [H] [Z]

[Adresse 4]

comparante,

M. [D] [X]

Chez Mme [H] [Z]

[Adresse 4]

comparant,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 juin 2019, à effet au 11 juin 2019, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a donné à bail à Mme [Z] [H] un logement situé au [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 331,68 euros et d’une provision pour charges de 17,28 euros.

Par courrier du 24 février 2024, reçu le 5 mars 2024, Mme [Z] [H] a donné congé.

L’état des lieux de sortie a été fixé au 5 juin 2024.

Par lettres recommandées avec accusé de réception en date du 1er octobre 2024, remises les 3 et 4 octobre 2024, se prévalant de l’absence de restitution des lieux et de leur occupation par des tiers, le bailleur a mis en demeure la locataire et M et Mme [X] de quitter le logement dans un délai maximum de huit jours.

Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a fait assigner Mme [Z] [H], M. [D] [X], Mme [Y] [C] épouse [X] par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de :

— constater la résiliation du bail consenti à Mme [Z] [H] au 5 juin 2024, date de la fin du délai de préavis de trois mois ;

— constater l’occupation sans droit ni titre de M. [D] [X] et Mme [Y] [C] épouse [X] depuis cette date ;

— ordonner l’expulsion de Mme [Z] [H] et de tous occupants et biens de son chef, en ce compris, M et Mme [X], et ce avec au besoin le concours de la force publique et, de l’autoriser immédiatement sans qu’il soit fait application du délai de deux mois ;

— condamner solidairement Mme [Z] [H] et M et Mme [X] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux de tout occupant et biens de leurs chefs avec restitution des clés et badges ;

— condamner solidairement Mme [Z] [H] et M et Mme [X] à lui payer la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens.

A titre subsidiaire, si des délais de paiement étaient accordés ou si la résiliation du bail n’était pas prononcée et était suspendue au respect de délais de paiement, l’établissement ARCHIPEL HABITAT sollicite qu’à défaut d’un seul règlement, l’expulsion ou la résiliation du bail et l’expulsion puisse être réalisée.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 janvier 2025.

A cette date, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a comparu représentée par Mme [E] [V] dument munie d’un pouvoir.

Soutenant oralement les termes de son assignation, au visa de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1103, 1231-6, 1728, 1231-6 et 1741 du Code civil, et 514 du Code de procédure civile, l’établissement ARCHIPEL HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 15 janvier 2025, s’élève à 556,94 euros.

Au soutien de ses demandes, l’établissement ARCHIPEL HABITAT fait valoir que malgré la délivrance régulière de son congé, la locataire ne s’est pas présentée à l’état des lieux de sortie et qu’il a été constaté à ce moment-là que le logement était occupé par M et Mme [X], ces derniers expliquant y vivre depuis le mois de septembre 2023. Mme [Z] [H] a reconnu les avoir accueillis dans son logement et s’est engagée à restituer les clés, ce qu’elle n’a pas fait malgré la proposition d’une nouvelle date d’état des lieux et l’envoi d’une mise en demeure. Elle souligne que les époux [X] refusent de restituer les lieux tout en reconnaissant les occuper illégalement. Elle relève que des indemnités d’occupation restent dues et considère que, tant la locataire, que les occupants sans droit ni titre en sont tenus solidairement.

A l’audience, Mme [Z] [H] a comparu en personne, assistée de sa fille, Mme [B] [G].

Elle se dit favorable à l’expulsion de M et Mme [X] du logement. Elle indique ne pas avoir pu restituer les clés du fait de leur présence et de leur refus de partir. Elle reconnaît qu’ils sont venus à sa demande mais qu’ils ont refusé de partir lorsqu’elle a donné son congé. Elle conteste qu’ils aient versé des sommes au titre des loyers.

A l’audience, M. [D] [X] et Mme [Y] [C] épouse [X] ont comparu en personne.

Ils expliquent être venus vivre dans le logement de Mme [H] sur proposition d’un membre de la famille de celle-ci. Ils se disent désormais prêts à quitter le logement, expliquant ne pas avoir pu le faire avant faute de disposer d’un autre hébergement et ce alors qu’ils viennent d’avoir un enfant. Ils affirment avoir versé directement à la fille de Mme [H] le montant des loyers chaque mois sans savoir qu’elle ne réglait pas celui-ci.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1.1. Sur la validité du congé

Par application des articles 12 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, en respectant un préavis de trois mois, sauf à justifier de pouvoir bénéficier d’un préavis réduit. Le congé doit notamment être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée. L’article 15 précité précise que, pendant le délai de préavis, le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. Ce texte ajoute qu’à l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que par lettre du 24 février 2024, remise le 5 mars 2024, Mme [Z] [H] a informé son bailleur qu’elle entendait résilier le bail, exposant qu’en raison de son état de santé, elle ne pouvait rester dans les lieux et elle sollicitait un rendez-vous pour fixer l’état des lieux de sortie.

Il convient de relever que, s’il n’est pas justifié que ce congé répond aux formes prévues par les textes précités, aucune des parties n’a entendu s’en prévaloir ni remettre en cause la validité de celui-ci.

Le bailleur justifie avoir, par courrier du 28 mars 2024, confirmé la résiliation du bail et fixé la date d’état des lieux de sortie et de remise des clés au 5 juin 2024. Il justifie également de l’envoi d’une mise en demeure d’avoir à quitter les lieux par lettre recommandé avec accusé de réception en date du 1er octobre 2024.

Dès lors, la résiliation du bail sera constatée au 5 juin 2024, date de la fin du délai de préavis de trois mois.

Mme [Z] [H] est donc devenue occupante sans droit ni titre à compter de cette date.

Force est de constater que la locataire n’a pas libéré les lieux dans les suites de la délivrance du congé et de l’envoi de la mise en demeure.

Il n’est pas davantage contesté que M. [D] [X] et Mme [Y] [C] épouse [X] se sont maintenus dans les lieux sans droit ni titre, Mme [H] n’ayant obtenu aucune autorisation du bailleur pour leur permettre d’occuper le logement. Ils doivent donc être considérés comme des occupants sans droit ni titre.

En conséquence, l’expulsion de Mme [Z] [H] et de tous occupants de son chef, en ce compris M. [D] [X] et Mme [Y] [C] épouse [X], ainsi que tous biens de leur chef sera ordonnée.

Faute de démontrer la mauvaise foi des occupants sans droit ni titre ou le fait qu’ils soient entrés dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte comme exigé par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux sera maintenu.

1.2 Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du Code civil, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 106.26 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

Mme [Z] [H] et M. [D] [X] et Mme [Y] [C] épouse [X] étant chacun responsable du préjudice causé au bailleur par le maintien dans les lieux malgré la résiliation du bail, ils seront condamnés in solidum au paiement de cette somme.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1240 du Code civil, celui qui, par sa faute, cause un dommage à autrui doit le réparer.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’établissement ARCHIPEL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 janvier 2025, Mme [Z] [H] lui devait la somme de 556,94 euros, soustraction faite des frais de procédure. Il convient de souligner que la dette s’est créée essentiellement à compter du mois de juin 2024, soit postérieurement à la réalisation du bail.

Mme [Z] [H] ne conteste pas le montant réclamé et n’apporte aucun élément de nature à le mettre en cause.

Les époux [X] ont commis une faute en se maintenant sans droit ni titre dans le logement, ils seront donc tenus in solidum au paiement de la dette locative.

En conséquence, Mme [Z] [H] et M. [D] [X] et Mme [Y] [C] épouse [X] seront condamnés in solidum à payer l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 556,94 au titre des l’arriéré locatif arrêté au 15 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Mme [Z] [H], M. [D] [X] et Mme [Y] [C] épouse [X], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum, aux dépens de la présente instance.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, tenus aux dépens, Mme [Z] [H], M. [D] [X] et Mme [Y] [C] épouse [X] seront condamnés in solidum à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 100 euros à ce titre.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé délivré par la locataire,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 juin 2019, entre l’établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et Mme [Z] [H], d’autre part, concernant un appartement situé au [Adresse 4] à [Localité 6] est résilié depuis le 5 juin 2024,

CONSTATE que M. [D] [X] et Mme [Y] [C] épouse [X] sont occupants sans droit ni titre dudit logement,

ORDONNE à Mme [Z] [H], à M. [D] [X] et à Mme [Y] [C] épouse [X] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE in solidum Mme [Z] [H], M. [D] [X] et Mme [Y] [C] épouse [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit à ce jour, 106,26 euros (cent six euros et vingt-six centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 5 juin 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE in solidum Mme [Z] [H], M. [D] [X] et Mme [Y] [C] épouse [X] à payer l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 556,94 euros (cinq cent cinquante-six euros et quatre-vingt-quatorze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

CONDAMNE in solidum Mme [Z] [H], M. [D] [X] et Mme [Y] [C] épouse [X] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE in solidum Mme [Z] [H], M. [D] [X] et Mme [Y] [C] épouse [X] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge