TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

Cité [11]

TJ PROCEDURES ORALES

[Adresse 7]

[Adresse 10]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 20 Janvier 2025

N° RG 24/03887 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LABZ

JUGEMENT DU :

20 Janvier 2025

Syndic. de copro. SAINT LAURENT II représenté par son syndic en exercice le cabinet DLJ GESTION

C/

[R] [S] divorcée [P]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 20 Janvier 2025 ;

Par Anne HERCELIN, magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 18 Novembre 2024.

En présence de [O] [N], directrice des services judiciaires de greffe stagiaire.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 20 Janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Syndic. de copro. SAINT LAURENT II représenté par son syndic en exercice le cabinet DLJ GESTION

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentée par M^e Audrey FERRON, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDERESSE

Madame [R] [S] divorcée [P]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Madame [R] [S] divorcée [P] est propriétaire des lots portant les numéros 127 et 147 au sein de la RESIDENCE [Localité 15] II sise à [Adresse 14].

Par acte de commissaire de justice en date du 31 mai 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la RESIDENCE [16] sise à [Adresse 14] représenté par son syndic en exercice, la SAS DLJ GESTION dont le siège social est à [Adresse 9] a assigné Madame [R] [S] divorcée [P] devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins de la voir condamner sous le bénéfice de l’exécution provisoire à régler outre les dépens les sommes suivantes :

3 500,09 euros au titre de l’arriéré de charges avec intérêts au taux légal et capitalisation à compter du 17 avril 2024 date de la mise en demeure.1 500,00 euros à titre de dommages et intérêts.1 500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. L’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2024.

Lors de cette audience, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la RESIDENCE [Localité 15] II sise à [Adresse 14] représenté par son syndic en exercice, la SAS DLJ GESTION était représenté par son conseil et Madame [R] [I] divorcée [P] bien que régulièrement assignée n’a pas comparu ni personne pour elle.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES maintient ses demandes au visa des articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES fait valoir que Madame [R] [I] divorcée [P] ne règle plus ses charges de copropriété depuis plusieurs mois malgré l’envoi d’une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 mai 2022 aux fins d’obtenir la somme de 2 428,31 euros.

Il expose également que la tentative de conciliation a échoué faute pour Madame [R] [I] divorcée [P] de s’être présentée au rendez-vous fixé.

Il ajoute qu’une première assignation a été délivrée le 27 décembre 2022 à la défenderesse laquelle a alors réglé les charges impayées.

Il précise en outre qu’un plan d’apurement a été régularisé le 24 janvier 2024 entre les parties prévoyant le paiement de l’arriéré de charges par mensualité de 400 euros à compter du 1er février 2024 jusqu’à fin novembre 2024 et qu’aucune échéance n’a été versée.

Pour justifier de sa demande de dommages et intérêts, il soutient que les manquements répétés de Madame [R] [I] divorcée [P] à ses obligations et notamment celle de régler ses charges de copropriété constitue une faute préjudiciable au syndicat des copropriétaires lequel a été privé des fonds nécessaires à une gestion normale et à l’entretien de l’immeuble.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

Conformément à l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile le défendeur ne comparaissant pas et n’étant pas représenté, il sera statué par jugement réputé contradictoire dans la mesure où la décision est susceptible d’appel.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en principal

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation à l’entretien et à l’administration des parties communes générales et spéciales et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Aux termes de l’article 10- 1 de cette même loi, et par dérogation au 2ème alinéa de l’article 10 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat notamment les frais de mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit d’encaissement et de recouvrement à la charge du débiteur.

Par ailleurs, selon l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 le syndic est désigné en assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

L’assemblée générale approuve également le contrat de syndic qui doit déterminer la durée de son mandat, sa date de prise d’effet et d’échéance, les conditions de sa rémunération et celles de l’exercice de ses missions.

Selon l’article 28 du décret du 17 mars 1967 pris en application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années. Le syndic peut être de nouveau désigné par l’assemblée générale pour les durées prévues à l’alinéa précédent.

En outre, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement celui qui se prétend libérer doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, pour justifier de sa créance le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces utiles suivantes :

Un relevé justifiant de la propriété de Madame [R] [I] divorcée [P] des lots numéros 127 et 147 au sein de la RESIDENCE [Localité 15] II sise à [Adresse 14] :

— L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/01/2023 au 31/03/2023

— L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/04/2023 au 30/06/2023

— L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/07/2023 au 30/09/2023

— L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/10/2023 au 31/12/2023

— L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/01/2024 au 31/03/2024

L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/04/2024 au 30/06/2024

L’appel de fonds avance du 12 janvier 2023.L’appel de fonds travaux et opérations exceptionnelles du 25 avril 2023.L’appel de fonds travaux et opérations exceptionnelles du 20 juin 2023.L’appel de fonds avance du 25 avril 2023.L’appel de fonds travaux et opérations exceptionnelles du 29 mars 2024.Un extrait de compte actualisé au 1er avril 2024.

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 mars 2022 approuvant les comptes 2021 et nommant la SAS DLJ GESTION en qualité de syndic pour la période 1er avril 2022 au 31 mars 2023.

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 mars 2023 approuvant les comptes 2022 et nommant la SAS DLJ GESTION en qualité de syndic pour la période 1er avril 2023 au 31 mars 2024.

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 mars 2024 approuvant les comptes 2023 et nommant la SAS DLJ GESTION en qualité de syndic pour la période 1er avril 2024 au 31 mars 2025.

— Le contrat de syndic pour la période du 1er avril 2023 au 31 mars 2024.

Le tribunal relève que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la RESIDENCE [16] sise à [Adresse 14] ne produit de contrat de syndic que sur la période du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 de sorte que le tribunal ne dispose pas d’éléments suffisants justifiant la qualité de syndic de copropriété de la SAS DLJ GESTION du 1er janvier 2019 (date du premier solde débiteur) au 31 mars 2023 et pour la date du 1er avril 2024.

En conséquence, à défaut de communication desdits contrats de syndic, le tribunal ne retiendra que les sommes dues comprises entre le 1er avril 2023 et le 31 mars 2024.

Il y a lieu de distinguer les appels de provision et de cotisations fonds de travaux des autres frais mis à la charge du copropriétaire défaillant.

S’agissant des charges, celles-ci s’élèvent à la somme de 2 744, 04 euros.

Concernant les frais imputables à Madame [R] [I] divorcée [P] la somme de 22,50 euros telle que prévue par le contrat de syndic (article 4 de la fiche d’information sur les prix et les prestations proposées) et correspondant à la mise en demeure du 14 décembre 2023 sera mise à sa charge.

En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande présentée à hauteur de 254,00 euros débitée du compte de la défenderesse sous le libellé « transmission à l’avocat » dans la mesure où ces frais se rapportent à l’article 3.4 du contrat de syndic lequel prévoit que la prestation est relative aux litiges et contentieux hors frais de recouvrement de sorte que le dossier de Madame [R] [I] divorcée [P] n’est pas concernée par ses frais.

Il en va de même pour les frais d’assignation et dommages et intérêts » et « les frais article 700 » facturés le 21 juin 2023 à concurrence de deux fois 1 500,00 euros lesquels ne sont nullement justifiés.

Compte tenu des règlements et des régularisations de charges intervenus pendant la période retenue soit du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 lesquels sont supérieurs aux charges dues, aucune somme ne pourra être mise à la charge de Madame [R] [I] divorcée [P].

Sur la demande de dommages et intérêts

Compte du rejet de la demande en principal, cette demande devient sans objet.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la RESIDENCE [Localité 15] II sise à [Adresse 13] [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SAS DLJ GESTION succombant à l’instance doit être condamné à supporter les dépens ;

En conséquence, il ne sera pas fait droit à sa demande de frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Rennes, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort

DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la RESIDENCE [Localité 15] II sise à [Adresse 13] [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SAS DLJ GESTION de sa demande de règlement des charges de copropriété impayées ;

DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la RESIDENCE [Localité 15] II sise à [Adresse 13] [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SAS DLJ GESTION de sa demande de dommages et intérêts ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la RESIDENCE [Localité 15] II sise à [Adresse 13] [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SAS DLJ GESTION aux entiers dépens.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé les jours, mois et an susdits

LE GREFFIER LE JUGE