TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 17/10/2025

à : Monsieur [H] [O]

Monsieur [Z] [B]

Copie exécutoire délivrée

le : 17/10/2025

à : Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/07252

N° Portalis 352J-W-B7J-DASGW

N° MINUTE : 2/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 octobre 2025

DEMANDERESSE

La S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [O], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Monsieur [Z] [B], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 septembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 octobre 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 17 octobre 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/07252 – N° Portalis 352J-W-B7J-DASGW

EXPOSÉ DU LITIGE

La société IMMOBILIERE 3F a procédé à l’acquisition le 19 avril 2022 d’un immeuble situé [Adresse 4]) dont l’essentiel des logements sont murés et devant faire l’objet d’une importante opération de réhabilitation.

Informée par l’un de ses locataires Monsieur [T] [N] que l’appartement situé au 4ème étage gauche, numéroté 25, était occupé sans droit ni titre, la société IMMOBILIERE 3F a fait dresser constat de la situation par commissaire de justice le 16 mai 2025 puis a fait sommation aux occupants de vider les lieux par actes extrajudiciaires du 29 juillet 2025.

Par actes de commissaire de justice du 6 août 2025, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner en référé Monsieur [H] [O] et Monsieur [Z] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir leur expulsion sans délai avec l’assistance de la force publique et dispense du délai de deux mois de l’article L.412-1 du code de procédure civile d’exécution, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers aux frais et risques des défendeurs et leur condamnation in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges depuis le 8 janvier 2025 date de découverte de l’effraction jusqu’à la libération complète des lieux soit arrêtée à mai 2025 la somme de 5 190,69 euros, outre 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

À l’audience du 11 septembre 2025, la société IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance auquel il est renvoyé pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [Z] [B], comparant en personne, a conclu au débouté des demandes, exposant avoir sous-loué l’appartement à Monsieur [T] [N] depuis 2016 moyennant une somme mensuelle de 1 000 euros réglée par chèque ou en espèces et avoir libéré les lieux début janvier 2025.

Assigné à étude, Monsieur [H] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 octobre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’expulsion en raison de l’occupation illicite du logement

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite ici visé s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le droit de propriété défini par l’article 544 du code civil est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, sous réserve des usages prohibés par la loi ou les règlements et l’article 545 du même code précise que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ».

Décision du 17 octobre 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/07252 – N° Portalis 352J-W-B7J-DASGW

Le Conseil constitutionnel lui a reconnu le caractère de droit fondamental à valeur constitutionnelle (Cons. const. 16 janvier 1982, n°81-132 DC). L’article 1 du protocole additionnel n°1 à la Convention européenne des droits de l’homme fait peser sur l’État l’obligation positive de prendre des mesures de protection afin d’assurer l’exercice effectif du droit de propriété (CEDH, 21 janvier 2010, n°13829/03, [S] et [C] c. France, sur le refus de concours de la force publique pour assurer l’exécution d’une décision d’expulsion).

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats notamment des constatations opérées sur place par les services de police le 8 janvier 2025 et du procès-verbal de constat du 16 mai 2025 que Monsieur [H] [O], rencontré sur place et Monsieur [Z] [B] mentionné comme étant « l’autre personne qui habite l’appartement » occupent le logement litigieux, propriété de la société IMMOBILIERE 3F, à des fins d’habitation.

Ils occupent ce logement sans pouvoir justifier d’aucun droit ni titre à cette occupation.

En effet, si Monsieur [Z] [B] déclare avoir sous-loué l’appartement à Monsieur [T] [N], ancien locataire, il n’en justifie pas, étant relevé que s’agissant d’un logement social, toute sous-location est prohibée.

En outre, Monsieur [Z] [B] ne peut raisonnablement affirmer que le logement aurait été libéré début janvier 2025, alors que le commissaire de justice a relevé que les lieux étaient toujours occupés plusieurs mois plus tard et qu’en tout état de cause il n’allègue ni ne justifie avoir restitué les clés à la société IMMOBILIERE 3F.

Dès lors, l’occupation des lieux par les défendeurs est établie, de même que le défaut de tout droit ou titre d’occupation, la société IMMOBILIERE 3F n’ayant nullement consenti à une telle occupation, ce qui caractérise de manière non sérieusement contestable un trouble manifestement illicite.

L’expulsion est la seule mesure de nature à permettre à la propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement.

Il convient donc d’ordonner leur expulsion, selon les modalités détaillées dans le dispositif de la présente décision.

S’agissant des meubles, il y a seulement lieu de prévoir qu’en cas d’expulsion, les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, qui permettent d’en régler le sort et il n’y a pas lieu de prévoir d’autres dispositions lesquelles ne sont pas à ce jour nécessaires et ne sont justifiées par aucun litige actuel.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire réduire ou supprimer ce délai. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la nécessité pour la société IMMOBILIERE 3F de pouvoir faire procéder aux travaux de réhabilitation et attribuer l’appartement à des personnes répondant aux conditions légales et réglementaires pour se voir octroyer un logement social justifie la suppression du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, d’autant que selon Monsieur [Z] [B] les lieux auraient été libérés.

Il sera donc fait droit à la demande de la société IMMOBILIERE 3F.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [H] [O] et Monsieur [Z] [B] sont incontestablement tenus au paiement d’une indemnité d’occupation depuis le 8 janvier 2025, date de constatation par les policiers de l’occupation de l’appartement.

Il convient de fixer à titre provisionnel cette indemnité au montant du loyer et des charges précédemment réglés par Monsieur [T] [N], soit à la somme 861,14 euros par mois à laquelle Monsieur [H] [O] et Monsieur [Z] [B] seront condamnés in solidum et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion).

Sur les demandes accessoires

Monsieur [H] [O] et Monsieur [Z] [B], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société IMMOBILIERE 3F les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens, ce qui justifie la condamnation in solidum de Monsieur [H] [O] et Monsieur [Z] [B] à lui payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que Monsieur [H] [O] et Monsieur [Z] [B] sont occupants sans droit ni titre de l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] gauche, [Adresse 5]) à [Localité 7],

ORDONNONS à Monsieur [H] [O] et Monsieur [Z] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [H] [O] et Monsieur [Z] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la société IMMOBILIERE 3F pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

SUPPRIMONS le délai de deux mois de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [H] [O] et Monsieur [Z] [B] à verser à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant de 861,14 euros à compter du 8 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNONS in solidum Monsieur [H] [O] et Monsieur [Z] [B] à verser à la société IMMOBILIERE 3F une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS la société IMMOBILIERE 3F de ses demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [H] [O] et Monsieur [Z] [B] aux dépens,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection.