COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [X] [U] c/ S.C.I. BARAKA

MINUTE N°

Du 20 Mai 2025

2ème Chambre civile

N° RG 23/00221 – N° Portalis DBWR-W-B7H-OPQW

Grosse délivrée à

M^e Philippe RIBEIRO DE CARVALHO de la SELARL PRC AVOCAT,

expédition délivrée à

M^e Patrick BERARD

le 20 Mai 2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

vingt Mai deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mélanie MORA, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 10 Mars 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 20 Mai 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 Mai 2025 , signé par Mélanie MORA, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Madame [X] [U]

[Adresse 8]

[Localité 1]

représentée par M^e Philippe RIBEIRO DE CARVALHO de la SELARL PRC AVOCAT, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDERESSE:

S.C.I. BARAKA

[Adresse 7]

[Localité 2]

représentée par M^e Patrick BERARD, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

Vu l’exploit d’huissier en date du 3 janvier 2023 par lequel madame [X] [U] a fait assigner la SCI BARAKA prise en la personne de son représentant légal devant le tribunal judiciaire de céans ;

Vu les dernières conclusions de madame [U] (rpva 15 février 2024) qui sollicite de voir :

Vu les articles 1641,1644 et 1645 du Code civil et l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu la jurisprudence visée et les pièces versées aux débats.

— LA DÉCLARER recevable et bien fondée en ses demandes ;

— JUGER que l’abattage d’une cloison porteuse masqué derrière un faux plafond ayant conduit à un affaissement de plancher caractérise un vice caché au sens des dispositions de l’article 1641 du Code civil ;

— JUGER que la SCI BARAKA lui a volontairement caché l’existence de ce vice en s’abstenant de faire mention de ces travaux dans l’acte de vente du 17 avril 2019 ;

— JUGER que la clause d’exonération de garantie de vice caché stipulé dans l’acte authentique de vente du 17 avril 2019 ne s’applique pas pour les faits dénoncés ;

Par conséquent :

— CONDAMNER la SCI BARAKA à lui payer la somme de 13.244 € au titre du remboursement des sommes réglées par cette dernière au syndicat des copropriétaires de l’immeuble SAORGE TURIN VERANY sis [Adresse 3] et [Adresse 6] ;

— CONDAMNER la SCI BARAKA à lui payer à la somme de 700 € au titre de la prise en charge de l’habitation de son locataire durant les travaux ;

— CONDAMNER la SCI BARAKA à lui payer à la somme de 669 € au titre de la perte de revenus locatifs durant les travaux ;

— CONDAMNER la SCI BARAKA à lui payer la somme de 10.000 € au titre du préjudice moral ;

— CONDAMNER la SCI BARAKA à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SCI BARAKA aux entiers dépens d’instance,

— JUGER que l’exécution provisoire de droit de la présente décision ne soit pas écartée ;

Vu l’ordonnance de clôture du 16 mars 2023 ;

Vu le rabat de l’ordonnance de clôture du 16 mars 2023 et le renvoi de l’affaire à l’audience de mise en état du 8 février 2024, sans opposition des parties ;

Vu les dernières conclusions de la SCI BARAKA (rpva 13 novembre 2023) qui sollicite de voir :

— Débouter Madame [U] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.

— La Condamner au paiement d’une somme de deux mille euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— La condamner aux entiers dépens de l’instance ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 3 octobre 2024 ;

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS :

Suivant acte authentique en date du 17 avril 2019, la SCI BARAKA a vendu à Madame [U] un appartement dans un ensemble immobilier sis [Adresse 3], [Adresse 4] et [Adresse 5] dont la désignation et la suivante : Lot 19, appartement situé au premier étage, à gauche sur le palier en sortant de la montée d’escalier, et les 8/100 ème des parties communes générales, pour le prix de 95.000 €.

Le 23 mai 2022, le syndic de l’immeuble a contacté Madame [U] pour lui indiquer qu’il y avait un affaissement du sol dans l’appartement situé juste au-dessus.

Le 31 août 2022, un protocole d’accord a été signé entre Madame [U], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble à la suite duquel Madame [U] a indemnisé la copropriété pour un montant total de 13.244 €.

Elle s’estime victime d’un vice caché par la SCI BARAKA qui a abattu un mur porteur sans l’autorisation de l’assemblée générale et sans l’en informer.

Elle expose qu’elle ne pouvait pas savoir que cette cloison avait été abattue car les travaux étaient cachés par la pose d’un faux plafond et qu’elle n’aurait pas signé à ces conditions si elle avait eu connaissance de ces désordres.

Elle invoque le procès-verbal de constat de Me [D], lequel indique que c’est grâce à un sondage effectué dans le plafond de son appartement que les parties ont pu se rendre compte que le plancher s’affaissait en raison de la suppression d’une cloison porteuse.

Elle invoque également l’acte de vente et les plans de l’appartement, qui ne décrivent pas identiquement l’appartement, arguant que la SCI BARAKA est donc à l’origine de la modification de l’appartement, sans avoir sollicité d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ce qui est obligatoire lorsque un copropriétaire souhaite modifier des parties communes ou effectuer des travaux pouvant porter atteinte à la solidité de l’immeuble.

Elle ajoute que la SCI BARAKA a déclaré dans l’acte de vente qu’elle n’avait effectué aucun travaux modifiant les parties communes.

Elle indique qu’elle a dû reloger son locataire pendant un mois compte du risque et de l’ampleur des travaux à faire, qu’elle a pris en charge le loyer de son locataire pour un montant de 700 €, et n’a pas pu encaisser la somme de 669 € correspondant au loyer perdu durant les travaux dans l’appartement.

Elle sollicite en outre l’indemnisation de son préjudice moral.

Elle invoque la mauvaise foi de la défenderesse, soutenant n’avoir jamais eu connaissance du certificat de superficie (pièce 7) qu’elle produit, que cette pièce est le certificat de superficie de 2017 annexé à l’acte d’achat de la société BARAKA, que le certificat de superficie annexé à l’acte de vente entre elle et la société BARAKA était totalement différent et ne montrait pas les anciennes pièces.

En réponse, la SCI BARAKA invoque l’acte de vente qui prévoit que l’acquéreur déclare bien connaitre ces biens pour les avoir vus et visités, et qu’il les prend dans l’état où ils se trouveront le jour fixé pour l’entrée en jouissance, qu’il ne bénéficiera d’aucun recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état du sol ou des constructions, vétusté, vices de construction apparents ou cachés.

Elle ajoute que dans l’acte de vente du 17 avril 2019, il n’est pas fait mention de trois petites pièces et qu’il résulte de la pièce 7 adverse qu’était annexé à l’acte un certificat de superficie de la partie privative du bien immobilier acheté par Mme [U], avec un plan établissant qu’il existait à l’origine une cloison entre la pièce 1 et la pièce 2, que Mme [U] connaissait l’existence de cette cloison et qu’au moment de la visite, elle a parfaitement vu que cette cloison a disparu.

Elle ajoute avoir établi un document photographique en couleur sur 19 pages révélant l’état actuel et précis de l’appartement et notamment l’ouverture dans le faux plafond, document daté du même jour que l’acte authentique, signé par la demanderesse, qui indique qu’elle a constaté l’état du faux plafond et du plafond.

Elle soutient n’avoir jamais caché la réalité de Ia situation à Mme [U].

Sur la demande principale de madame [U] :

Aux termes de l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Aux termes de l’article 1648 du Code civil, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

L’acte de vente entre la SCI BARAKA et madame [U] stipule une clause d’exclusion des garanties de vice cachés en page 14 : « L’ACQUÉREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

— s’il est prouvé par l’ACQUÉREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR. »

Il convient de constater que la SCI BARAKA a produit un extrait Kbis la concernant, qui indique qu’elle a pour activité « l’acquisition, revente, gestion et administration civiles de tous biens et droits immobiliers lui appartenant ».

A ce titre, elle est un professionnel de l’immobilier, qui ne peut donc pas être exonérer des vices cachés des biens qu’elle commercialise, et donc du bien en cause.

Elle ne conteste pas être à l’origine de la suppression de la cloison porteuse, cause des désordres.

Son propre acte d’achat de l’appartement revendu à la demanderesse date du 1er juin 2017 et le certificat de superficie qu’elle indique avoir été annexé à l’acte du 17 avril 2019, date du 2 février 2017.

Il n’est pas établi que ce certificat (qui montre l’état antérieur de l’appartement avant l’abattage de la cloison litigieuse) ait été annexé à l’acte de vente de madame [U].

On peut valablement en déduire que même si ce certificat a été porté à la connaissance de madame [U], il ne correspondait donc pas à la réalité de la situation.

Le seul fait que madame [U] ait visité le bien, et ait pris connaissance de son état (notamment en signant des photographies prises par la défenderesse), ne peut permettre de retenir qu’elle avait connaissance de la suppression de la cloison qui avait été réalisée par la SCI BARAKA, professionnel dans le domaine de l’immobilier.

L’acte de vente ne précise pas qu’il y a eu des travaux réalisés avant la vente à madame [U].

La SCI BARAKA, qui a acquis le bien en juin 2017 pour la somme de 55.000 euros et l’a revendu deux ans plus tard 95.000 euros, après avoir réalisé des travaux sans en avoir obtenu l’autorisation de la copropriété, avec un vice caché, qui a eu pour conséquence un effondrement du plafond, doit en supporter les conséquences, et indemniser les préjudices de madame [U].

Sur l’indemnisation des préjudices de madame [U] :

Aux termes de l’article 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Aux termes de l’article 1645 du même code, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Il est établi que la SCI BARAKA a volontairement caché à madame [U] l’abattage d’une cloison porteuse non autorisé par la copropriété, dans l’appartement qu’elle lui a vendu, en sa qualité de professionnel.

Madame [U] est donc bien fondée à solliciter le remboursement des frais qu’elle a dû

prendre en charge pour réparer les désordres causés par l’effondrement du faux plafond qui a suivi, soit la somme de 13.244 €.

De plus, il est établi qu’elle a assumé les frais de relogement de son locataire pendant un mois compte du risque et de l’ampleur des travaux à faire, pour un montant de 700 €, et n’a pas pu encaisser la somme de 669 € correspondant au loyer perdu durant les travaux dans l’appartement.

Ces sommes lui seront allouées.

En outre, eu égard à son préjudice moral indéniable, cause par le stress occasionné, les démarches à effectuer en urgence avec le syndic, l’avance des frais qu’elle a dû faire pour indemniser la copropriété, et par la présente procédure rendue nécessaire par les dénégations de la SCI BARAKA, il lui sera alloué la somme supplémentaire de 8.000 euros.

Sur les demandes accessoires :

L’exécution provisoire est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de madame [U] ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La défenderesse sera condamnée à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

Partie succombant à l’instance, la SCI BARAKA sera condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DIT que l’abattage d’une cloison porteuse qui a conduit à un affaissement de plancher dans l’appartement objet de la présente procédure caractérise un vice caché par la SCI BARAKA à madame [X] [U],

ECARTE l’application de la clause d’exonération de garantie de vice caché stipulé dans l’acte authentique de vente du 17 avril 2019,

CONDAMNE la SCI BARAKA à payer à madame [X] [U] la somme de 13.244 € (treize mille deux cent quarante quatre euros) au titre du remboursement des sommes réglées au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] sis [Adresse 3] et [Adresse 6] pour la réparation des désordres,

CONDAMNE la SCI BARAKA à payer à madame [X] [U] la somme de 700 € (sept cents euros) au titre de la prise en charge de l’habitation de son locataire durant les travaux de reprise,

CONDAMNE la SCI BARAKA à payer à madame [X] [U] la somme de 669 € (six cent soixante neuf euros) au titre de la perte de revenus locatifs durant les travaux de reprise,

CONDAMNE la SCI BARAKA à payer à madame [X] [U] la somme de 8.000 € (huit mille euros) au titre du préjudice moral,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

CONDAMNE la SCI BARAKA à payer à madame [X] [U] la somme de 5.000 € (cinq mille euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE la SCI BARAKA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI BARAKA aux entiers dépens d’instance.

LE GREFFIER LE PRESIDENT