TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 03 Octobre 2025

N° RG 25/00745 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LM6H

Jugement du 03 Octobre 2025

N°: 25/844

[U] [D]

C/

[G] [L] [Z]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e DE VILLARTAY

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [L] [Z]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 03 Octobre 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 04 Juillet 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 19 Septembre 2025, date à laquelle, la décision a été prorogée au 3 Octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Mme [U] [D]

Chez M [R] [B] [D]

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par M^e Axel DE VILLARTAY, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Claire STREHAIANO, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [G] [L] [Z]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 1]

comparant en personne

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 décembre 2020, Madame [U] [D] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [G] [L] [Z] concernant un logement situé au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 780 euros et d’une provision pour charges de 190 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2024, Madame [D] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4.014,74 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 octobre 2024, et ce dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [G] [L] [Z] le 17 octobre 2024.

Par assignation du 6 janvier 2025, Madame [U] [D] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail par le fait de l’acquisition de la clause résolutoire,Subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du locataire,Ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [L] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :3.266,76 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au jour de l’assignation, somme à parfaire à l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charge soit la somme actualisée de 1.068,12 euros, avec application de la clause de révision contenue dans le bail, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.Le bailleresse a sollicité qu’il soit rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience, Monsieur [L] [Z] ne s’étant pas présenté aux deux rendez-vous proposés par le service social.

À l’audience du 4 juillet 2025, Madame [U] [D], représentée par Maître STREHAIANO, a maintenu l’intégralité de leurs demandes. Elle a précisé que le locataire avait repris le paiement d’une somme mensuelle de 1.000 euros depuis trois mois, le loyer s’élevant à 1.068,12 euros, que l’entier loyer de juillet 2025 avait été réglé la veille de l’audience, mais que l’arriéré locatif augmentait.

La dette actualisée s’élève désormais à 5.627,50 euros.

Monsieur [G] [L] [Z], comparant, reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux, indiquant qu’il perçoit en qualité d’orthopédiste au CHU un salaire de l’ordre de 2.000 à 3.000 euros par mois. Il a expliqué avoir obtenu une disponibilité mais qu’il doit faire deux stages dans deux CHU différents. Il propose de régler sa dette locative en 6 fois.

En cours de délibéré, selon autorisation du magistrat, la bailleresse a adressé un décompte actualisé au 25 août 2025.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’au 19 septembre 2025, et prorogée au 3 octobre 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Madame [U] [D] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 16 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme réclamée de 4.014,74 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 décembre 2024.

Le décompte produit en cours de délibéré démontre que Monsieur [L] [Z] a repris le paiement de l’entier loyer soit 1.068,12 euros pour les mensualités de juin et juillet 2025, étant précisé que seuls les mois de mars, avril et mai avaient été réglés à hauteur de 1.000 euros, les mois antérieurs n’ayant pas toujours respecté l’augmentation du loyer du fait de l’indexation.

Si les paiements ont couverts une très large partie du loyer courant depuis le mois d’octobre 2024, force est de constater que Monsieur [L] [Z] a fait des efforts importants pour régler son loyer mensuel lequel a été réglé dans son intégralité en juin et juillet 2025.

En outre, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette en six fois, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement qui sera précisé au dispositif de la présente décision.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

En cas de non-respect du plan d’apurement, il sera ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Madame [U] [D] a versé à l’audience un décompte démontrant qu’au 1er juillet 2025, après appel du loyer de juillet 2025, Monsieur [L] [Z] restait devoir au titre de l’arriéré de loyers la somme de 5.627,50 euros.

Aux termes de la note en délibéré autorisée en date du 18 septembre 2025, le décompte actualisé au 25 août 2025 fait état d’une somme restant due par Monsieur [G] [L] [Z] au titre de l’arriéré de loyer à hauteur de 4.559,38 euros, échéance d’août 2025 comprise.

Monsieur [G] [L] [Z] reconnaît le montant de sa dette locative et sera condamné à payer cette somme à Madame [D], bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement accordés, il convient de différer l’exigibilité de la totalité de cette somme en autorisant Monsieur [G] [L] [Z] à se libérer de cette dette selon les modalités qui seront détaillées au dispositif de la décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges. Elle est due à compter de la résiliation du bail le 17 décembre 2024, étant précisé que l’indemnité d’occupation due pour la période du 17 décembre 2024 au 25 août 2025, échéance d’août 2025 incluse, est comprise dans la condamnation de payer la somme de 4.559,38 euros sus-prononcée.

Il y a lieu de précisé que le montant de l’indemnité d’occupation actualisé au jour de l’audience s’élève à la somme mensuelle de 1.068,12 euros.

L’indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [U] [D] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Il serait inéquitable de laisser à la seule charge de la bailleresse les frais exposés par elle et non couverts par les dépens. Il y a lieu de condamner Monsieur [G] [L] [Z] à payer à la demanderesse une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [G] [L] [Z], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, à la date du 17 décembre 2024 la résiliation du bail conclu le 18 décembre 2020 entre Madame [U] [D], d’une part, et Monsieur [G] [L] [Z], d’autre part, concernant un logement situé [Adresse 5] ;

CONDAMNE Monsieur [G] [L] [Z] à payer à Madame [U] [D] la somme de 4.559,38 euros (quatre mille cinq cent cinquante-neuf euros et trente-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 août 2025, échéance d’août 2025 incluse ;

AUTORISE Monsieur [G] [L] [Z] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros (deux cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le cinquième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [G] [L] [Z] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 17 décembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [G] [L] [Z] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Monsieur [G] [L] [Z] sera condamné à verser à Madame [U] [D] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, avec révision contractuellement prévue, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, étant précisé que le montant de l’indemnité d’occupation actualisé au jour de l’audience s’élève à la somme mensuelle de 1.068,12 euros ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [G] [L] [Z] à payer à Madame [U] [D] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [L] [Z] aux entiers dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 octobre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge