TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 27 Juin 2025

N° RG 25/01302 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LOBL

Jugement du 27 Juin 2025

N°: 25/600

AGENCE IMMOBILIERE A VOCATION SOCIALE (AIVS) DE [Localité 9] METROPOLE

C/

[V] [E]

[H] [P]

EXÉCUTOIRE

le

à Me [Localité 8]

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à Mme [E]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 27 Juin 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 13 Juin 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 27 Juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société AGENCE IMMOBILIERE A VOCATION SOCIALE (AIVS) DE [Localité 9] METROPOLE

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [V] [E]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]

comparante en personne

M. [H] [P]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par acte sous seing privé du 6 juin 2017, la société A.I.V.S. a consenti un bail d’habitation à Mme [V] [E] et M. [H] [P] sur des locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 295,66 euros et d’une provision pour charges de 80,28 euros.

Par actes de commissaire de justice du 21 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 331,99 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [V] [E] et M. [H] [P] le 24 octobre 2024.

Par assignations du 13 janvier 2025, la société A.I.V.S. a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [V] [E] et M. [H] [P] et bien vouloir :

Les condamner au paiement des sommes suivantes :- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  4068,82 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

supprimer le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à libérer les lieux,supprimer le bénéfice du sursis de la trêve hivernale.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 13 juin 2025, la société A.I.V.S. a maintenu ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 13 juin 2025, s’élevait désormais à la somme de 1083,89 euros.

La société A.I.V.S. a déclaré s’en rapporter sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Par note en délibéré reçu le 20 juin 2025, la société AIVS a actualisé la dette au 17 juin 2025 à la somme de 1 430,20€ tenant compte du versement de Mme [V] [E] de 120€ le 17 juin 2025.

Présente à l’audience, Mme [V] [E] a sollicité des délais de paiement pour apurer sa dette et conserver son logement. Elle a exposé avoir des difficultés pour gérer son budget et bénéficier depuis quelques mois du suivi d’une assistante sociale pour cette raison.

Bien que régulièrement assigné par acte d’huissier de justice délivré à domicile, M. [H] [P] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Il n’a pas fait connaître les motifs de leur absence.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [V] [E] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 27 juin 2025.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société A.I.V.S. justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 21 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 331,99 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 décembre 2024.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société A.I.V.S. verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 juin 2025, Mme [V] [E] et M. [H] [P] lui devaient la somme de 1083,89 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Présente à l’audience, Mme [V] [E] a reconnu la dette dans son principe et son montant. La dette a été actualisée par note en délibéré à la somme de 1 430,20€ au 17 juin 2025, incluant le loyer de mai 2025. Mme [V] [E] sera, solidairement, condamnée à payer avec M. [H] [P] cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2024 sur la somme de 331,99 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement :

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [V] [E] a justifié lors de l’audience avoir payé la somme de 120 euros le 12 juin 2025, correspondant au montant du loyer résiduel, l’APL étant directement versée au bailleur. Il convient, donc, de considérer que Mme [V] [E] et M. [H] [P] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [V] [E] et M. [H] [P] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 50 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [V] [E] et M. [H] [P] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect du plan d’apurement et donc de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 22 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société A.I.V.S. ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [V] [E] et M. [H] [P], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 octobre 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 juin 2017 entre la société A.I.V.S., d’une part, et Mme [V] [E] et M. [H] [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 10] sont réunies à la date du 22 décembre 2024,

CONDAMNE solidairement Mme [V] [E] et M. [H] [P] à payer à la société A.I.V.S. la somme de 1 430,20 euros (mille quatre cent trente euros et vingt centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 juin 2025, loyer du mois de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2024 sur la somme de 331,99 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE Mme [V] [E] et M. [H] [P] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 28 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [V] [E] et M. [H] [P],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 22 décembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [V] [E] et M. [H] [P] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [V] [E] et M. [H] [P] seront solidairement condamnés à verser à la société A.I.V.S. une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société A.I.V.S. de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [V] [E] et M. [H] [P] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 21 octobre 2024 et celui des assignations du 13 janvier 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge