TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 9]

[Localité 7]

JUGEMENT DU 09 Mai 2025

N° RG 25/00289 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LMBI

Jugement du 09 Mai 2025

N° : 25/408

S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION

C/

[M] [B]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à SA AIGUILLON CONSTRUCTION

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à Mme [B]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 09 Mai 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 28 Février 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 09 Mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Mme [P] [J], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [M] [B]

[Adresse 10]

[Adresse 5]

[Localité 8]

comparante,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 mars 2018, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a consenti un bail d’habitation à Mme [M] [B] sur des locaux (appartement porte n°02 et stationnement n°118685) situés au [Adresse 4] [Localité 12] [Adresse 1]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel hors charges de 451,41 euros pour l’appartement et de 17 euros pour le stationnement.

Par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2.671,87 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [M] [B] le 24 octobre 2023.

Par assignation du 3 décembre 2024, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [M] [B] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4.142,71 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 décembre 2024,aux entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 février 2025.

La société AIGUILLON CONSTRUCTION a comparu représentée par Mme [P] [J] dûment munie d’un pouvoir.

La société AIGUILLON CONSTRUCTION maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 27 février 2025, s’élève désormais à 5.702,59 euros.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir l’absence de paiement régulier des loyers par la locataire et l’absence de régularisation malgré les mises en demeure et commandement de payer.

Elle considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En réponse à la demande reconventionnelle en délais de paiement, elle précise ne pas y être opposée. Il en est de même pour la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’audience, Mme [M] [B] a comparu en personne.

Elle sollicite de pouvoir se maintenir dans les lieux et demande des délais de paiement, proposant de verser 100 euros par mois en plus du loyer courant pour régler la dette locataive.

Elle expose qu’elle a rencontrée des difficultés l’ayant empêché de régler son loyer, qu’en raison d’une infection de cafards dans l’appartement elle a dû remplacer tout son mobilier et qu’elle vit seule avec deux enfants.

Elle précise qu’elle ne fait pas l’objet d’une procédure de traitement du surendettement des particuliers.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société AIGUILLON CONSTRUCTION justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du Code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail a été conclu le 7 mars 2018. Il contient en son article XI une clause résolutoire fixant le délai de paiement à deux mois.

Dès lors, malgré les mentions portées au commandement de payer, il convient d’appliquer le délai contractuel de deux mois.

Le bailleur justifie de la délivrance d’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales à la locataire le 20 octobre 2023 pour une somme en principal de 2.671,87 euros. L’historique de compte produit permet de constater que ce montant n’a pas été réglée par la locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 décembre 2023.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et, selon les modalités, fixés par le juge.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [M] [B] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

En revanche, Mme [M] [B] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience. Par suite, aucune suspension des effets de la clause résolutoire ne peut être prononcée.

Ces délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du Code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Dès lors, il convient d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société AIGUILLON CONSTRUCTION à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

L’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

1.3 Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 619,84 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 21 décembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société AIGUILLON CONSTRUCTION ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1728 du même Code dispose notamment que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, les conditions générales applicables au contrat de location prévoient, en leur article IV, que le paiement du loyer s’effectue au plus tard le 31 du mois concerné.

La société AIGUILLON CONSTRUCTION verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 février 2025, Mme [M] [B] lui devait la somme de 5.702,59 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [M] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [M] [B] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3/ Sur les demandes accessoires

Mme [M] [B], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 mars 2018 entre la société AIGUILLON CONSTRUCTION, d’une part, et Mme [M] [B], d’autre part, concernant les locaux (appartement porte n°02 et stationnement n°118685) situés au [Adresse 3] à [Localité 13] est résilié depuis le 21 décembre 2023,

CONDAMNE Mme [M] [B] à payer à la société AIGUILLON CONSTRUCTION la somme de 5.702,59 euros (cinq mille sept cent deux euros et cinquante-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 février 2025, échéance de février 2025 incluse,

AUTORISE Mme [M] [B] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

ORDONNE à Mme [M] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 13] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [M] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 octobre 2023 et celui de l’assignation du 3 décembre 2024,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge