TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE RENNES

14 Janvier 2025

2ème Chambre civile

74D

N° RG 24/00020 -

N° Portalis DBYC-W-B7H-KWVI

AFFAIRE :

[E] [N] [D]

C/

[J] [K]

[F] [S]

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-Présidente, ayant statué seule, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

ASSESSEUR : André ROLLAND, magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 05 Novembre 2024

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

par mise à disposition au Greffe le 14 Janvier 2025,

date indiquée à l’issue des débats.

Signé par Madame Jennifer KERMARREC, pour la présidente empêchée

Jugement rédigé par Madame Jennifer KERMARREC,

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [N] [D]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par Maître Isabelle MARTIN-MAHIEU de la SELAS GUERIN TREMOUREUX MARTIN, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDEURS :

Madame [J] [K]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Annaïc LAVOLE, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant/postulant

Monsieur [F] [S]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par M^e Annaïc LAVOLE, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant/postulant

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié en date du 29 mars 2018, Monsieur [E] [D] a fait l’acquisition d’une maison d’habitation avec jardin située [Adresse 1] à [Localité 7], cadastrée section ZA n°[Cadastre 3].

Au nord-ouest de sa propriété, il a pour voisins Madame [J] [K] et Monsieur [F] [S] qui ont fait l’acquisition de la parcelle cadastrée section ZA n°[Cadastre 2] selon acte notarié en date du 29 janvier 2004.

A l’initiative de Madame [J] [K] qui se plaignait de nuisances liées aux animaux détenus par Monsieur [E] [D], une conciliatrice de justice est intervenue au cours du mois de mars 2021, mais n’est pas parvenue à concilier les deux voisins.

Le 8 avril 2021, Monsieur [D] a fait assigner Madame [J] [K] et Monsieur [F] [S] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de RENNES afin d’obtenir la remise en état, sous astreinte, d’une servitude de passage au profit de sa propriété.

Le juge des référés a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur, puis ordonné une médiation qui n’a finalement pas abouti.

Selon ordonnance en date du 14 octobre 2022, le juge des référés a rejeté les demandes de Monsieur [D], ainsi que celles de Madame [J] [K] et Monsieur [F] [S] comme excédant ses pouvoirs.

Le 15 décembre 2023, Monsieur [D] a fait assigner Madame [J] [K] et Monsieur [F] [S] devant le tribunal judiciaire de RENNES, statuant au fond, afin d’obtenir la remise en état sous astreinte d’une servitude conventionnelle de passage au profit de sa propriété et, à titre subsidiaire, la reconnaissance d’une servitude légale de passage pour cause d’enclave.

Aux termes de conclusions n°1 notifiées par voie électronique le 15 mai 2024, Monsieur [E] [D] demande au tribunal, au visa des articles 686 et suivants, 682 et suivants, 1240 du code civil, de :

“A TITRE PRINCIPAL :

— Enjoindre aux consorts [S]-[K] de remettre en état la servitude conventionnelle de passage afin que celle-ci soit visible et de laisser Monsieur [D] accéder à ladite servitude ;

— Assortir cette injonction d’une astreinte d’un montant de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— Dire et juger que la parcelle appartenant à Monsieur [D], cadastrée ZA n°[Cadastre 3] bénéficie, étant enclavée, d’une servitude légale de passage à travers la parcelle cadastrée ZA n°[Cadastre 2] appartenant aux consorts [S]-[K] ;

En conséquence,

— Enjoindre aux consorts [S]-[K] de remettre en état cette servitude de passage afin que celle-ci soit visible et de laisser Monsieur [D] accéder à ladite servitude ;

— Assortir cette injonction d’une astreinte d’un montant de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

A TITRE TRES SUBSIDIAIRE :

— Ordonner une expertise et désigner un expert géomètre ayant pour mission de :

o Déterminer s’il existe des éléments permettant de caractériser une servitude de passage au profit du fonds ZA n°[Cadastre 3] passant sur le fonds ZA n°[Cadastre 2] appartenant aux consorts [K]-[S] ;

o Se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;

o Entendre tout sachant ;

o Se rendre sur les lieux, les parties et leur conseil préalablement convoqués ;

o Communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai pour la production de leurs dires auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

o Dire et juger que l’Expert devra déposer son rapport dans les 3 mois de sa saisine.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— Condamner solidairement les consorts [S]-[K] à verser à Monsieur [D] la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ;

— Débouter les consorts [S]-[K] de leur demande de dommages et intérêts ;

— Débouter les consorts [S]-[K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires aux présentes ;

— Condamner solidairement les consorts [S]-[K] à verser à Monsieur [D] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les consorts [S]-[K] aux entiers dépens”.

A titre principal, Monsieur [D] invoque la servitude de passage stipulée dans son acte d’achat du 29 mars 2018 et déplore le refus persistant de ses voisins de le laisser y accéder. Il précise que la servitude n’est plus que partiellement visible et qu’il ne peut y accéder en raison d’un portail dont ses voisins lui refusent l’accès. Il explique que son jardin, situé à l’arrière de sa maison, ne dispose d’aucun autre accès que cette servitude, sauf en traversant sa maison, ce qui n’est pas envisageable pour le passage de véhicules ou la réalisation de certains travaux d’assainissement ou de vidange de la fosse septique.

Il souligne que la servitude invoquée est discontinue et apparente. Il insiste sur le fait qu’elle est bien mentionnée dans son titre de propriété, la “propriété [M]” citée correspondant à la parcelle ZA [Cadastre 2] de ses voisins. Il fait valoir que cette servitude est bien opposable à ses voisins pour être mentionnée dans le titre de propriété de ces derniers.

A titre subsidiaire, Monsieur [D] se prévaut d’une servitude légale pour cause d’enclave. Il fait valoir qu’aucun véhicule ne peut accéder à la partie nord de son terrain, située derrière sa maison, puisque celle-ci est mitoyenne avec les deux autres maisons l’entourant.

Il répète que l’accès des véhicules nécessaires à la vidange de la fosse septique de sa propriété ou encore à la réalisation de travaux d’assainissement est impossible. Il dit également ne pas pouvoir procéder aux travaux souhaités dans sa maison, notamment à l’étage, les ouvertures en façade côté sud étant trop étroites.

Il conclut que l’accès actuel à la voie publique de sa propriété ne permet pas de satisfaire à une utilisation normale de son bien.

A titre très subsidiaire, il réclame une expertise judiciaire si le tribunal ne s’estime pas suffisamment informé.

Pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts de ses voisins, Monsieur [D] conteste les nuisances qui lui sont reprochées faisant valoir que les allégations adverses sont mensongères. En tout état de cause, il précise avoir déplacé l’ensemble de ses animaux sur une autre propriété depuis l’été 2022 pour tenter d’apaiser les relations avec ses voisins. Il dit de même ne plus utiliser depuis longtemps de brûleur de déchets après avoir pris connaissance du règlement sanitaire départemental l’interdisant.

En défense, aux termes de conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 1er juillet 2024, Madame [J] [K] et Monsieur [F] [S] demandent au tribunal de :

“Vu les articles 682 et suivants et l’article 1240 du Code civil ;

Vu les articles 514 et suivants ainsi que 695 et suivants du Code de procédure civile ;

A titre principal,

➢ Débouter Monsieur [E] [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre subsidiaire, si une expertise était ordonnée,

➢ Ajouter aux missions de l’expert celles de :

o déterminer si la prétendue servitude de passage a été utilisée depuis l’année 1990 en considérant la végétation et les constructions existantes ;

o évaluer la perte de valeur de l’immeuble des consorts [K]-[S] du fait de la reconnaissance de cette servitude ;

En tout état de cause,

➢ Condamner Monsieur [E] [D] au paiement de la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice subi par Madame [J] [K] et Monsieur [F] [S] ;

➢ Condamner Monsieur [D] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

➢ Rappeler que l’exécution provisoire est de droit”.

Ils contestent l’existence de la servitude conventionnelle invoquée en faisant valoir que la mention s’y rapportant dans le titre de propriété de leur voisin est imprécise et ne permet d’identifier ni les fonds servant et dominant, ni l’assiette du passage concerné.

Ils ajoutent que cette servitude leur est en tout état de cause inopposable puisqu’elle n’a pas été mentionnée dans leur titre d’acquisition et qu’ils n’en avaient pas connaissance. Ils reprennent les termes de leur acte de propriété qui mentionne que le notaire et leur vendeur ont recherché, sans succès, l’existence d’une servitude. Ils indiquent encore que la servitude n’a pas été publiée d’après leur titre de propriété et l’état hypothécaire produit en 2004.

Madame [J] [K] et Monsieur [F] [S] contestent également l’existence d’une servitude légale. Ils soulignent que la parcelle ZA [Cadastre 2] dispose d’un accès à la voie publique et n’est pas enclavée. Ils soutiennent que leur voisin n’a pas à pouvoir accéder à sa parcelle par les quatre points cardinaux. Selon eux, Monsieur [D] peut accéder à son jardin en passant par sa maison et ne justifie pas d’opération de construction en cours sur sa parcelle nécessitant un accès par le terrain de ses voisins. Ils estiment que c’est par simple commodité que leur voisin souhaite faire passer un véhicule sur leur propriété. Ils ajoutent que l’entretien de la fosse septique est actuellement possible même s’il génère des désagréments.

Ils s’opposent également à l’expertise judiciaire sollicitée en considérant qu’il n’appartient pas au juge de pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve. Ils font observer que leur voisin ne fournit aucun élément depuis l’ordonnance de référé qui a déjà refusé cette demande.

A titre reconventionnel, Madame [J] [K] et Monsieur [F] [S] reprochent à leur voisin des troubles anormaux du voisinage. Ils expliquent que leur voisin faisait cohabiter sur son terrain deux boucs, 7 à 9 chiens et des volailles (sept canards, deux oies, une poule, un coq) occasionnant diverses nuisances : bruit, dégradations du grillage, proliférations de rats et odeurs nauséabondes. Ils précisent qu’en août 2022, Monsieur [D] a retiré de sa parcelle les animaux présents dans l’enclos, mais a conservé ses nombreux chiens. Ils indiquent également que leur voisin utilisait un brûleur extérieur pour bruler des détritus à quelques mètres de leur habitation, jusqu’au retrait de l’appareil et des détritus en 2021.

***

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 3 octobre 2024 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 5 novembre 2024, puis mise en délibéré au 14 janvier suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur l’existence d’une servitude conventionnelle de passage :

Selon l’article 686 du code civil, il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.

L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après.

L’article 695 du même code précise que le titre constitutif de la servitude, à l’égard de celles qui ne peuvent s’acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude, et émané du propriétaire du fonds asservi.

La reconnaissance d’une servitude conventionnelle de passage suppose que Monsieur [D] rapporte la preuve d’une convention passée entre les propriétaires des deux propriétés impliquées ou leurs auteurs respectifs pour autoriser le passage revendiqué, étant précisé que la parcelle ZA [Cadastre 2] appartenant à Madame [J] [K] et Monsieur [F] [S] correspondrait ici au fonds servant (soit le “fonds asservi” au sens de l’article 695 précité) et la parcelle ZA [Cadastre 3] au fonds dominant.

Le titre de propriété de Monsieur [D] mentionne bien l’existence d’un droit de passage en ces termes, en page 6 :

“Aux termes de l’acte dressé par Maître [I] [O], notaire à [Localité 5] (35) en date du 20 décembre 2000, il a été précisé ce qui suit littéralement rapporté :

“Aux termes de l’acte de vente du 31 juillet 1976, ci-après plus amplement relaté en l’origine de propriété, il a été stipulé ce qui suit :

“Droit de passage au fond du jardin sur propriété [M] ou représentants à toute occurrence.”

Etant ici précisé que l’acte sus énoncé a été dressé par Maître [P], alors notaire à [Localité 5], et publié au service de la publicité foncière de [Localité 6], le 11 octobre 1976, volume 3391, numéro 34.”.

Cette seule mention ne permet toutefois pas de déterminer quelle est la propriété [M], ni l’assiette du droit de passage mentionné. Elle ne permet pas non plus de vérifier que le ou les propriétaires du fonds asservi (l’actuelle parcelle ZA [Cadastre 2]) ont bien participé aux actes cités, soit l’acte du 31 juillet 1976, soit celui du 20 décembre 2000.

Il est en tout cas certain que l’acte de vente de Monsieur [D] a été passé sans le concours de Madame [J] [K] et Monsieur [F] [S] et ne peut donc pas valoir comme titre constitutif de servitude.

Par ailleurs, contrairement à ce que prétend Monsieur [D], l’acte de propriété de ses voisins en date du 29 janvier 2004 ne fait pas état de l’existence d’une servitude conventionnelle de passage grevant la parcelle ZA [Cadastre 2]. Cet acte comporte, en page 10, une mention manuscrite ainsi libellée : “L’Acquéreur déclare savoir que le propriétaire de la parcelle cadastrée section ZA n°[Cadastre 3], voisine des biens vendus, a indiqué à ces derniers qu’il bénéficierait d’un droit de passage sur la parcelle ZA n°[Cadastre 2], présentement vendue. Le tout, sans que le notaire soussigné, ni le vendeur n’aient pu trouver trace de ce passage dans un titre antérieur.”, mention qui confirme qu’aucun titre constitutif de servitude de passage n’a été trouvé.

Dans ces conditions, Monsieur [D] ne fait pas la preuve, qui lui incombe, de l’existence d’une servitude conventionnelle de passage au profit de sa propriété.

II – Sur l’existence d’une servitude légale pour enclave :

En vertu de l’article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

Selon l’article 683 du même code, le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.

Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

Il est de principe constant qu’un simple souci de commodité ou de convenance ne permet pas de caractériser l’insuffisance de l’issue sur la voie publique au sens de l’article 682 précité (en ce sens notamment Civ. 3ème, 24 juin 2008 pourvoi n°07-15.944 ou encore CA RENNES, 9 janvier 2024 RG 21/02418).

En l’espèce, la propriété de Monsieur [D] possède bien un accès direct à la voie publique depuis la façade sud de l’habitation qui y est édifiée.

Il est donc impossible de retenir l’état d’enclave.

En réalité, ce que revendique Monsieur [D], c’est un passage sur la propriété de ses voisins, non pas pour desservir l’ensemble de sa parcelle, mais uniquement pour accéder à son jardin.

Or, un tel accès relève d’une simple commodité ou convenance personnelle.

Monsieur [D] n’établit nullement que le passage revendiqué soit nécessaire pour entretenir normalement sa propriété ou encore réaliser certains travaux indispensables.

Le constat d’huissier de justice réalisé à sa demande le 22 mars 2021 (sa pièce 4) révèle notamment que la vidange de la fosse septique située dans son jardin reste possible en faisant passer le matériel par l’intérieur de la maison. Le fait qu’un tel passage engendre des désagréments n’est pas suffisant pour reconnaître l’état d’enclave au sens de l’article 682 précité.

En conséquence, il est impossible de reconnaître la servitude légale de passage revendiquée par Monsieur [D].

III – Sur la demande d’expertise judiciaire :

En vertu de l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Une mesure d’expertise judiciaire est par principe une mesure longue et coûteuse, au caractère aléatoire.

En l’occurrence, comme déjà relevé par le juge des référés, Monsieur [D] ne produit pas suffisamment de justificatifs pour qu’une expertise soit ordonnée.

En effet, pour rechercher l’existence d’une servitude conventionnelle, il lui appartenait de s’adresser au service de la publicité foncière pour solliciter les titres de propriété antérieurs à son acquisition, tant pour sa propriété que pour celle de ses voisins. Un géomètre-expert n’est pas nécessaire pour ce faire.

Par ailleurs, comme déjà indiqué, rien ne caractérise l’état d’enclave revendiqué. Une expertise sur ce point serait vaine.

Il faut donc rejeter la demande d’expertise judiciaire présentée et, plus généralement, toutes les demandes de Monsieur [D], y compris sa demande de dommages et intérêts.

En effet, le refus de Madame [J] [K] et Monsieur [F] [S] que leur voisin passe sur leur propriété ne peut pas être considéré comme fautif, dès lors qu’il n’est pas rapporté la preuve du droit de passage revendiqué.

IV – Sur la demande reconventionnelle aux fins de dommages et intérêts :

Selon un principe jurisprudentiel constant tiré de l’article 544 du code civil, nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

L’action en responsabilité civile fondée sur ce principe est une action extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à celui qui se dit victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit.

Une telle action suppose la démonstration par celui qui s’en prévaut, non seulement d’un trouble, mais surtout de l’anormalité de celui-ci, laquelle peut se déduire de l’intensité et/ou de la fréquence des nuisances constatées.

En l’espèce, Madame [J] [K] et Monsieur [F] [S] produisent un courriel de Monsieur [D] du 15 avril 2021, une attestation du maire de la commune en date du 20 avril 2021, des photographies et un constat d’huissier de justice réalisé à leur demande le 22 avril 2021 (respectivement leurs pièces 6, 7, 8 et 9).

Ces éléments établissent que les intéressés ont bien subi des nuisances liées à la présence d’animaux en nombre sur la propriété de Monsieur [D], à proximité immédiate de celle-ci compte tenu de l’emplacement de l’enclos édifié par celui-ci.

Néanmoins, ces seuls éléments ne sont pas suffisants pour caractériser l’anormalité de ces nuisances, puisqu’ils ne permettent pas d’en déterminer l’intensité, ni la fréquence, ni la périodicité.

Ils le sont d’autant moins que les parties s’accordent sur le fait que depuis l’été 2022, le mois d’août 2022 au plus tard, Monsieur [D] a retiré les animaux présents dans son enclos (boucs et volatiles).

Madame [J] [K] et Monsieur [F] [S] ne produisent aucun élément actualisé pour démontrer qu’ils subiraient depuis cette date des nuisances et, a fortiori, des nuisances excédant les inconvénients normaux du voisinage.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts des intéressés ne peut qu’être rejetée.

V – Sur les demandes accessoires :

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Selon l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, malgré une ordonnance de référé qui lui était défavorable, Monsieur [D] a pris l’initiative d’engager la présente procédure en présentant au tribunal un dossier identique en tous points à celui présenté au juge des référés qui en avait pourtant souligné l’insuffisance.

Cela conduit à le considérer comme partie principalement perdante dans le cadre de la présente procédure et à laisser les dépens à sa charge en totalité.

Pour la même raison, il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [J] [K] et Monsieur [F] [S] les frais non compris dans les dépens qu’ils ont été contraints d’exposer pour la défense de leurs intérêts en justice. En compensation, il convient de leur allouer une indemnité de 1 500 euros à la charge de Monsieur [D] en application de l’article 700 précité.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit et aucune circonstance ne justifie d’écarter celle-ci.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

REJETTE toutes les demandes de Monsieur [E] [D] faute de preuve de la servitude de passage invoquée,

REJETTE la demande de dommages-intérêts de Madame [J] [K] et Monsieur [F] [S] faute de preuve du trouble anormal de voisinage allégué,

LAISSE les dépens à la charge de Monsieur [E] [D],

CONDAMNE Monsieur [E] [D] à verser à Madame [J] [K] et Monsieur [F] [S] une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus,

La Greffière, Le Tribunal,