TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 8]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 21 Mars 2025

N° RG 24/07098 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LGYK

Jugement du 21 Mars 2025

N°: 25/267

Société ESPACIL

C/

[G] [J]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à SA ESPACIL HABITAT

COPIE à la Prefecture

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 21 Mars 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 10 Janvier 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 21 Mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A ESPACIL HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 6]

représentée par Mme [V] [S], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [G] [J]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 juin 2022, la société ESPACIL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Madame [M] [J] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 12], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 368,03 euros.

Par acte de commissaire de justice du 11 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2.206,09 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Madame [M] [J] le 14 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice du 11 juin 2024, la bailleresse a également fait délivrer à Madame [M] [J] une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement, étant actuellement hébergée dans un EHPAD.

Suivant copie des registres de l’état civil de la ville de [Localité 11], Madame [M] [J] est décédée le [Date décès 2] 2024.

Par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2024, ESPACIL HABITAT a mis en demeure la fille de Madame [M] [J], Madame [G] [J], de rendre le logement vide de tout bien et d’indiquer les raisons pour lesquelles elle estime pouvoir bénéficier du droit au bail.

Par assignation du 26 septembre 2024, la société ESPACIL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal,

• Constater l’acquisition de la clause résolutoire au 11 août 2024,

• Dire que Madame [G] [J] ne peut revendiquer son droit au bail du fait de la résiliation judiciaire,

• Prononcer la qualité d’occupant sans droit, ni titre de Madame [G] [J] depuis le décès effectif de la locataire en titre, soit à compter du [Date décès 2] 2024,

En conséquence,

• Ordonner l’expulsion de Madame [G] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,

• Condamner Madame [G] [J] au paiement des sommes suivantes :

o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du [Date décès 2] 2024 et jusqu’à libération des lieux,

o 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

A titre subsidiaire,

• Si la résiliation ne joue pas sur le transfert du bail, dire que les conditions d’attribution du logement prévues aux articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas réunies, le logement n’étant pas adapté à la taille du ménage,

• A défaut, en cas de poursuite du bail au bénéfice de Madame [G] [J], prononcer la résiliation du bail pour défaut de respect des obligations contractuelles de paiement et donc son expulsion,

• Condamner Madame [G] [J] au paiement de la somme de 3.831,16 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 10 janvier 2025, la société ESPACIL HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 7 janvier 2025, s’élève désormais à 6.070,59 euros.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à personne, Madame [G] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société ESPACIL HABITAT a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Madame [G] [J].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ESPACIL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire Madame [M] [J] le 11 juin 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.206,09 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 août 2024.

2. Sur le transfert du bail à Madame [G] [J]

Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, « Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier. »

En l’espèce, il ressort de la mise en demeure signifiée par commissaire de justice le 13 septembre 2024 que Madame [G] [J] occupe le logement de sa mère, Madame [M] [J], depuis environ deux ans.

Le contrat de location est résilié depuis le 12 août 2024 par l’effet de la clause résolutoire tandis que Madame [M] [J], locataire du logement, est décédée le [Date décès 2] 2024.

Il en résulte que le contrat était déjà résilié au moment du décès de Madame [M] [J], si bien que le contrat de location n’a pas pu être transféré à sa fille, Madame [G] [J].

Dès lors, Madame [G] [J] ne justifie d’aucun droit ni titre sur ce logement depuis le [Date décès 2] 2024.

L’expulsion de Madame [G] [J] et de tous occupants de son chef sera, en conséquence, ordonnée, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à Madame [G] [J] d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

3. Sur l’arriéré locatif

Les sommes dus au titre de l’arriéré locatif constitué avant le décès de Madame [M] [J], locataire du logement, ne peuvent être réclamées à l’encontre de Madame [G] [J] qui n’était pas titulaire du bail. L’arriéré locatif demeure une dette de Madame [M] [J], décédée.

Madame [G] [J] étant occupante sans droit ni titre depuis le [Date décès 2] 2024, date du décès de sa mère locataire des lieux, elle ne peut être redevable que des sommes dues au titre d’une indemnité d’occupation qu’à compter de cette date.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de Madame [G] [J] ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En cas de contestation, son montant sera fixé à 550,78 euros, soit le montant actualisé du loyer et des charges après indexation.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du [Date décès 2] 2024, date à laquelle Madame [G] [J] est devenue occupante sans droit ni titre du logement. Elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ESPACIL HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [G] [J], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, à la date du 12 août 2024 la résiliation du bail conclu le 21 juin 2022 entre la société ESPACIL HABITAT, d’une part, et Madame [M] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 12] ;

CONSTATE que Madame [G] [J] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] à [Localité 12] depuis le décès de Madame [M] [J], locataire, survenu le [Date décès 2] 2024 ;

ORDONNE à Madame [G] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 12] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [G] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme actualisée de 550,78 euros (cinq cent cinquante euros et soixante-dix-huit centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer et charges, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter du [Date décès 2] 2024, et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société ESPACIL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [G] [J] aux dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge