TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 27 Juin 2025

N° RG 25/04037 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LTMC

Jugement du 27 Juin 2025

N°: 25/616

OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

[T] [W]

[F] [P] épouse [W]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH ARCHIPEL HABITAT

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M^e COLLOCH

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 27 Juin 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 13 Juin 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 27 Juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Mme [Z] [M], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [T] [W]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Mme [F] [P] épouse [W]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 6]

comparante en personne et assistée de M^e Simon COLLOCH, avocat au barreau de RENNES

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé du 21 février 2018, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [F] [P] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 218,31 euros.

Mme [F] [P] est mariée avec M. [T] [W].

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 27 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires une mise en demeure de payer la somme principale de 5063,02 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignations délivrées le 16 avril 2025, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [F] [P], épouse [W] et M. [T] [W] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

6053,62 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,les loyers dus du 10 avril 2025 jusqu’à la résiliation du bail,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 avril 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 13 juin 2025, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a maintenu ses demandes en paiement, précisant que la dette locative, actualisée au 13 juin 2025, s’élevait désormais à la somme de 6551,99 euros. La représentante de l’établissement a indiqué ne pas être opposée à des délais de paiement.

Présente à l’audience et assistée de son avocat, Mme [F] [P], épouse [W] a reconnu la dette, dans son principe et son montant exposant avoir rencontré des difficultés suite à la séparation avec son mari. Elle fait valoir qu’elle est en mesure de reprendre le paiement régulier de son loyer et d’apurer progressivement sa dette.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [T] [W] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité

L’établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré la mise en demeure qui leur a été délivrée le 27 janvier 2025, Mme [F] [P], épouse [W] et M. [T] [W] n’ont manifestement pas réglé la dette locative de 5063,02 euros qui y était mentionnée.

L’établissement ARCHIPEL HABITAT verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 juin 2025, Mme [F] [P], épouse [W] et M. [T] [W] lui devaient la somme de 6551,99 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [F] [P], épouse [W] a reconnu la dette dans son montant et son principe et M. [T] [W] défaillant dans le cadre de la procédure n’apporte aucun élément de nature à contester ce montant. Les défendeurs seront donc solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 6053,62 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Mme [F] [P], épouse [W] et M. [T] [W] et leur expulsion.

Cependant, l’article 1228 du code civil dispose que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » et l’article 1343-5 du même code dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, Mme [F] [P], épouse [W] justifie avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer et être en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. Dans ces circonstances, il convient d’autoriser les locataires à se libérer de leur dette locative dans les conditions qui seront précisées ci-après et la résiliation du bail ne sera prononcée qu’à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, le bail sera immédiatement résilié sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résolution du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle. L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [F] [P], épouse [W] et M. [T] [W], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme [F] [P], épouse [W] et M. [T] [W] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 6551,99 euros (six mille cinq cent cinquante et un euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 6053,62 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [F] [P], épouse [W] et M. [T] [W] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 27 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 250 euros (deux cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail du 21 février 2018, uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

Dans l’hypothèse d’une telle résiliation,

CONDAMNE solidairement Mme [F] [P], épouse [W] et M. [T] [W] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT le solde de la dette locative,

AUTORISE l’établissement ARCHIPEL HABITAT, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, à faire procéder à l’expulsion de Mme [F] [P], épouse [W] et M. [T] [W] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

CONDAMNE solidairement Mme [F] [P], épouse [W] et M. [T] [W] à verser à l’établissement ARCHIPEL HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

Et en toute hypothèse,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l’établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [F] [P], épouse [W] et M. [T] [W] aux dépens comprenant notamment le coût desassignations du 16 avril 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge