Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT du 19 SEPTEMBRE 2025

N° RG 23/01989 – N° Portalis DB22-W-B7H-RGDK

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [O] [A], né le 21 mars 1995 à [Localité 6] (78), de nationalité française, cadre au sein d’une compagnie d’assurances, demeurant [Adresse 4],

représenté par M^e Anne-lise ROY, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

DEFENDERESSE :

Madame [D] [I] divorcée [R], née le 24 Février 1952 à [Localité 7] (08), de nationalité française, domiciliée [Adresse 3],

représentée par Maître Jean-christophe CARON de la SELARL DES DEUX PALAIS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

ACTE INITIAL du 31 Mars 2023 reçu au greffe le 04 Avril 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 17 Juin 2025, Madame LUNVEN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Septembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 21 septembre 2020, Madame [D] [I] divorcée [R] (ci-près Madame [D] [I]) a vendu à Monsieur [H] [A] un appartement dans un ensemble immobilier situé au [Adresse 5] (78), [Adresse 2] et [Adresse 1].

Monsieur [H] [A] a confié la rénovation de l’appartement à la société de construction RJO, ainsi qu’à Monsieur [C] [L], architecte DPLG intervenant en qualité de maître d’œuvre.

Suivant courrier recommandé avec accusé de réception adressé par son conseil le 27 novembre 2020, Monsieur [H] [A] s’est plaint auprès de Madame [D] [I] de graves non-conformités et désordres constatés sur les murs porteurs révélés par les travaux entrepris par lui, de l’absence d’autorisation du syndicat des copropriétaires pour la réalisation des travaux non conformes entrepris et l’a mise en demeure de payer la somme de 17.330,09 euros correspondant au coût des travaux nécessaires pour la remise en conformité augmenté des frais d’ingénieur conseil, de constat d’huissier et d’honoraires d’avocat.

Monsieur [H] [A] a obtenu, par ordonnance rendue par le président du tribunal de Versailles statuant en référé le 28 mai 2021 prononcée à l’encontre de Madame [D] [I] et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble concerné, la désignation de Monsieur [G] [U] en qualité d’expert judiciaire.

Le rapport d’expertise a été déposé le 15 septembre 2022.

C’est sur le vu de ce rapport que Monsieur [H] [A] a fait assigner Madame [D] [I], par acte de commissaire de justice signifié le 31 mars 2023, devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins d’indemnisation des divers préjudices subis par lui.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 décembre 2024, Monsieur [H] [A] demande au tribunal de :

Vu les articles 1604 et suivants du Code civil,

Vu les articles 1137 à 1139 du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

Recevoir Monsieur [H] [A] en ses demandes et l’y déclarer bien fondé,

En conséquence :

— Juger que Madame [D] [I] s’est rendue coupable de manœuvres dolosives à titre principal et à titre subsidiaire, que Madame [I] a manqué à son obligation de délivrance conforme,

Par conséquent,

— Condamner Madame [D] [I] à verser à Monsieur [H] [A] les sommes suivantes en réparation de ses divers préjudices et dire que ces sommes seront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation :

• Au titre de la perte de jouissance : 12.580,00 €,

• Au titre des travaux de remise en état conforme : 15.171,00 €

• Au titre des frais annexes d’assistance : 11.565,49 €,

— Condamner Madame [D] [I] au titre de la présente instance sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au paiement de 6.000 €, ainsi qu’aux entiers dépens,

— Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 février 2025, Madame [D] [I] demande au tribunal de :

Vu les articles 54, 56, 648, 752 du CPC,

STATUER selon sagesse de justice concernant la recevabilité formelle de l’assignation de Monsieur [A] contre Madame [E].

Vu l’article 768 du CPC,

JUGER recevables les présentes écritures.

Vu l’article 132 du CPC,

JUGER que Madame [I] est en possession des documents lui permettant d’argumenter, qu’elle cite, énumère sa production, en dresse bordereau,

Vu ensuite les articles 1604 et suivants, 1137 à 1139 du Code civil,

Ensemble et à défaut de référence textuelle au dispositif de l’assignation introductive, l’article 1104 du code civil,

Également les pièces au soutien,

A titre principal,

DEBOUTER Monsieur [H] [A] de ses fins et prétentions,

A titre subsidiaire,

CONDAMNER les vendeurs des consorts [P] à la garantir de toute condamnation,

En tout état de cause,

Vu les articles 514 du code de procédure civile,

ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Vu en toute occurrence l’article 700 du CPC,

CONDAMNER Monsieur [H] [A] à payer à Madame [E] une indemnité de 5.000,00 € au titre de ses frais de représentation.

Vu les articles 696 et 699 du CPC,

CONDAMNER Monsieur [H] [A] à payer à Madame [E] aux dépens, dont distraction au profit de Maître CARON, Avocat au Barreau de Versailles.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 mars 2025. L’affaire a été fixée pour plaider le 17 juin 2025 et a été mise en délibéré au 19 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la réticence dolosive

Monsieur [H] [A] expose qu’il est établi que les travaux litigieux ayant consisté à piocher profondément des murs porteurs en rez de chaussée de l’immeuble pour y loger une importante conduite d’évacuation, ont été réalisés sans aucune autorisation de la copropriété, sans aucun respect des règles de l’art et ont engendré un risque réel de fissuration et même d’effondrement de l’immeuble.

Il fait valoir que les déclarations à l’acte de vente de Madame [D] [I] sont erronées et trompeuses puisqu’elle affirme que les travaux de « raccordements aux canalisations communes ont été effectués dans les règles de l’Art » précisant même qu’aucun mur porteur n’a fait l’objet de percement alors qu’elle soutient par ailleurs ne pas avoir réalisé ces travaux effectués d’après elle par un précédent propriétaire.

Il soutient que ces affirmations erronées avaient pour but d’obtenir son consentement et qu’elles sont constitutives de manœuvres dolosives, précisant qu’il n’a pu prendre connaissance des désordres qu’au moment de l’intervention de l’entreprise et que s’il avait eu connaissance de la réalisation de travaux sans autorisation du syndic, sans respect des règles de l’art et au surplus de travaux risquant de mettre en péril l’immeuble, il n’aurait pas conclu l’acte d’acquisition ou alors il aurait accepté d’acquérir mais à un coût moindre au regard des travaux de réparation.

Madame [D] [I] répond que l’inclusion de la clause faisant mention des travaux montre que Monsieur [H] [A] était parfaitement au courant de la configuration des lieux ; que l’acquéreur n’avance aucun motif de nature à rendre vraisemblable son implication dans la réalisation des travaux remontant à quasiment un quart de siècle, les précédents propriétaires ayant eux-mêmes déclaré ne pas avoir effectué de travaux. Elle rappelle avoir indiqué dans l’acte ne pas être en mesure de justifier d’une quelconque autorisation de la copropriété ou administrative quant aux travaux réalisés.

Elle ajoute avoir donné en location le bien dès son acquisition, ce qui n’aurait pas été possible sans wc, ni salle de bains. Elle souligne que, d’après l’expert judiciaire, les précédents propriétaires ne pouvaient pas anticiper le problème relatif aux travaux.

Elle précise, quant à la conformité des travaux, ne pouvoir valablement attester que de ce dont elle avait connaissance, s’agissant notamment l’absence de désordre constaté depuis l’accomplissement des travaux et de problèmes d’écoulement.

Elle en déduit qu’il ne peut lui être reproché des attestations erronées et encore moins des manœuvres.

***

Selon l’article 1137 du code civil, constitue un dol, le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges, ou encore par la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Le dol suppose la preuve d’un élément matériel, à savoir des manœuvres en vue de surprendre le consentement de son cocontractant, qui peuvent résider dans le silence conservé par une partie sur une information déterminante du consentement de son cocontractant, et d’un élément moral caractérisé par une intention de tromper.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire :

— qu’avant l’acquisition de Monsieur [H] [A], des travaux ont été réalisés par les propriétaires précédents pour l’aménagement d’une salle de bains et des wc et, qu’à cette occasion, des canalisations, dont celle d’écoulement des eaux, ont été mises en œuvre en encastré dans le mur porteur périphérique de l’appartement, ce qui a nécessité à cette époque un piochage important sur l’épaisseur du mur et donc réduit considérablement la résistance du mur au droit de la canalisation encastrée,

— qu’il n’y a pas de désordres mais un risque sur la solidité de l’immeuble du fait des piochements réalisés ayant affaibli très nettement les murs porteurs et que ces travaux réalisés il y a de nombreuses années ne sont pas conformes aux règles de l’art.

L’expert judiciaire émet l’avis que « les précédents propriétaires, bien que non informés de ces travaux précédents puisque des doublages étaient en place devant les murs porteurs, ne pouvaient donc anticiper le problème relatif à ces travaux »

Si Monsieur [H] [A] verse aux débats un acte de vente non daté et non signé, Madame [D] [I] ne rapporte pas la preuve que ce document ne correspond pas à la version définitive de l’acte régularisé par les parties.

La venderesse a déclaré aux termes de cet acte :

«-que des travaux ont été effectués par un précédent propriétaire il y a plus de dix ans (…)

— ne pas être en mesure de justifier d’une quelconque autorisation de la copropriété ou administrative quant aux travaux réalisés,(…)

— qu’à sa connaissance aucune contestation, aucun recours, aucune injonction n’ont été émises contre lesdits travaux,

— que les raccordements aux canalisations communes ont été effectués dans les règles de l’Art,

— qu'(elle) n’a constaté aucun désordre depuis l’accomplissement de ces travaux et notamment problème d’écoulement,

— qu’aucun mur porteur n’a fait l’objet de percement, ou n’a été abattu,

— qu'(elle) n’a effectué aucuns travaux ayant occasionné de nouvelles ouverture ou de modification de la façade de l’ensemble immobilier ou créé de nouvelles surfaces.

De sorte que la désignation actuelle du lot numéro 10 est la suivante :

« Bâtiment D, rez de chaussée porte à gauche en entrant, un logement comprenant entrée, cuisine ouverte, salle à manger, une chambre, salle d’eau avec water-closets, placards.(en gras dans le texte)

Concernant la création de wc, le VENDEUR déclare qu’à sa connaissance :

— les WC ne sont pas des sanybroyeurs et que lesdits travaux ont été réalisés par un précédent propriétaire il y a plus de dix ans,

— l’écoulement des eaux usés de ce water-closets s’effectue conformément à la réglementation, par le système d’assanissement de la copropriété et que les branchements ont été effectués de façon non conforme,

— lesdits travaux n’ont fait l’objet d’aucune contestation, d’aucune injonction ou d’aucun recours, aucun litige n’est en cours avec le syndic ni avec un autre copropriétaire à ce sujet.

L’ACQUEREUR déclare être parfaitement informé de ce qui précède et déclare en faire son affaire personnelle.»

Madame [D] [I] verse aux débats une attestation des époux [K], de qui elle et son ex-époux ont acquis le bien litigieux, lesquels confirment que, lors de la vente conclue avec ces derniers en mars 1999, la salle de bains et les wc étaient déjà existants. L’expert judiciaire, qui souligne l’ancienneté des travaux, confirme que Madame [D] [I] n’était pas informée des travaux précédents en raison des doublages en place devant les murs porteurs.

Au vu de ces éléments, la contradiction existant entre l’indication à plusieurs reprises par Madame [D] [I] que les travaux de salle de bains et de wc ont été réalisés par un précédent propriétaire plus de 10 ans auparavant et les précisions qu’elle n’était pas supposée pouvoir fournir dès lors qu’elle n’était pas à l’origine de ces travaux, sur la conformité aux règles de l’art des raccordements de canalisation et l’absence de percement de mur porteur ne suffit pas à rapporter la preuve incombant à Monsieur [H] [A] que les déclarations de Madame [D] [I] suivant lesquelles elle indique ne pas avoir réalisé les travaux seraient erronées.

Madame [D] [I] peut d’autant moins être suspectée de réticence dolosive que, comme l’a relevé l’expert judiciaire, elle ne pouvait anticiper le problème relatif à ces travaux masqués à sa vue et que les difficultés mises au jour par les travaux réalisés par Monsieur [H] [A] n’avaient provoqué aucun désordre.

Enfin, Monsieur [H] [A] ne peut prétendre s’être vu dissimuler que les travaux ont été réalisés sans autorisation de la copropriété alors qu’il a clairement été informé de l’impossibilité pour Madame [D] [I] de justifier de pareille autorisation, ce dont il a déclaré faire son affaire.

L’action entreprise par Monsieur [H] [A] à l’encontre de Madame [D] [I] sur le fondement du dol ne peut prospérer.

Sur le manquement par la venderesse à ses obligations de délivrance et d’information

Monsieur [H] [A] invoque le manquement par la venderesse à ses obligations de délivrance et d’information, le défaut de non conformité lié au percement des murs porteurs engageant sa responsabilité dès lors que cette conformité constituait une caractéristique essentielle spécifiée dans l’acte de vente, les travaux ayant engendré un risque réel de fissuration et d’effondrement de tout l’immeuble.

Madame [D] [I] répond que les spécifications contractuelles indiquées dans l’acte de vente ne peuvent concerner des travaux qu’elle n’a pas réalisés et dont elle ne connaissait ni la teneur, ni l’ampleur.

***

L’article 1604 du code civil dispose que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

L’obligation de délivrance contraint le vendeur à livrer une chose conforme aux spécifications convenues par les parties, c’est-à-dire conforme à ce qui a été contractuellement stipulé.

En l’espèce, Madame [D] [I] a déclaré à l’acte de vente que les travaux réalisés à l’occasion de la création d’une salle de bain et d’un wc étaient bien conformes. Si une telle déclaration était bien imprudente dès lors qu’elle n’était pas à l’origine des travaux, cette circonstance ne peut l’exonérer de son obligation de délivrance de l’immeuble suivant les spécifications convenues relativement à ces travaux dès lors que l’expertise judiciaire a établi qu’ils n’étaient pas conformes aux règles de l’art avec pour conséquence un risque de fissurations ou éventuellement d’effondrement de l’immeuble.

La responsabilité de Madame [D] [I] sera retenue sur le fondement d’un manquement à son obligation de délivrance.

Sur le préjudice

Monsieur [H] [A] demande à être indemnisé des travaux de remise en état du logement et de la perte de jouissance puisqu’il n’a pas pu prendre possession de son appartement avant la fin de travaux, le logement étant impropre à l’habitation.

Il réclame également le remboursement de frais annexes exposés pour les besoins de l’expertise et de la procédure.

Madame [D] [I] considère les réclamations de Monsieur [H] [A] comme abusives invoquant la plus value apportée au bien par les travaux de remise en état et la limitation de l’indemnisation à la période de réalisation de ces travaux.

Elle fait valoir que la demande de Monsieur [H] [A] de remboursement des frais de postulation et d’assignation en référé ainsi que d’avocat plaidant en référé et pour l’expertise se heurtent à l’autorité de chose jugée, le juge des référés ayant condamné Monsieur [H] [A] au paiement des dépens et ayant considéré que les frais irrépétibles étaient laissés à la charge de chaque partie.

***

La réparation du dommage doit obéir au principe de la réparation intégrale, qui implique de remettre la victime en l’état, sans qu’il n’en résulte pour elle ni perte, ni profit.

Conformément aux règles de preuve, il incombe à la victime, demanderesse à l’action en responsabilité, de rapporter la preuve, par tous moyens, de l’existence de son préjudice, en lien avec le manquement contractuel ou la faute retenue, et de fournir au tribunal les éléments propres à en permettre l’évaluation.

En l’espèce, le coût des travaux nécessaires à une remise en état conforme, et à ce titre insusceptibles de générer une plus value du bien, a été chiffré par l’expert judiciaire à la somme totale de 15.171 euros.

Il ressort des pièces versées aux débats que les travaux de rénovation décidés par Monsieur [H] [A] ont commencé le 2 novembre 2020. Or, ces travaux ont été mis à l’arrêt du fait de l’actuelle procédure et n’ont été finalisés qu’à la date du 17 décembre 2021 suivant le procès-verbal de réception versé aux débats, après avoir été autorisés par l’expert judiciaire le 5 octobre 2021. Il est à noter que, suivant l’architecte de Monsieur [H] [A], les travaux de consolidation étaient facilement réalisables. La perte de jouissance sur une période de 411 jours soit du 2 novembre 2020 au 17 décembre 2021) doit en conséquence être diminuée du temps de réalisation des travaux de rénovation que l’on estimera à 60 jours.

Le préjudice sera évalué sur la base d’une valeur locative moyenne non contestée de 835 euros par mois, à la somme de 9.769,50 euros (351 jours x [835 / 30]).

S’agissant des frais annexes dont Monsieur [H] [A] demande le remboursement :

— Des frais d’assignation en référé lesquels sont des dépens provisoirement mis à sa charge, l’ordonnance de référé n’ayant pas autorité de chose jugée,

— Des frais d’expertise lesquels font partie des dépens de la présente instance.

— Des frais d’avocat qui font partie des frais irrépétibles régis par l’article 700 du code de procédure civile.

Ces prétentions ne peuvent donner lieu à indemnisation. Monsieur [H] [A] sera débouté des demandes qu’il formule sur ce fondement.

Il sera en revanche fait droit à la demande d’indemnisation de Monsieur [H] [A] au titre du constat d’huissier du 5 novembre 2020, qui ne rentre pas dans la catégorie des dépens, mais qu’il a été nécessaire de faire établir en vue de la demande d’expertise judiciaire et dont le coût est de 264,09 euros. En revanche, Monsieur [H] [A] sera débouté de sa demande concernant le constat du 25 octobre 2021 qui n’est pas versé aux débats et dont l’intérêt n’est pas démontré.

Il convient donc de condamner Madame [D] [I] à payer à Monsieur [H] [A] les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

15.171 euros au titre des travaux de remise en état,

9.769,50 euros au titre de la perte de jouissance,

264,09 euros au titre des frais de constat d’huissier.

Il est de principe, au visa de l’article 1231-6 du code civil, que tant en matière délictuelle qu’en matière contractuelle, la créance de réparation ne peut produire d 'intérêts moratoires que du jour où elle est allouée.

Monsieur [H] [A] sera débouté de sa demande d’intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’appel en garantie de Madame [D] [I]

Madame [D] [I] ne peut qu’être déboutée de sa demande visant à obtenir la condamnation des « vendeurs des consorts [P] » à la garantir de toute condamnation, la partie visée que l’on peine à identifier n’étant pas partie à la procédure.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Madame [D] [I] succombant à l’instance, elle sera condamnée au paiement des dépens de la présente instance en ce compris les frais d’expertise, aucune demande n’ayant été formulée concernant les dépens exposés en référé, et ce en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera également condamné à payer à Monsieur [H] [A] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Madame [D] [I] demande que l’exécution provisoire soit écartée eu égard aux conséquences manifestement excessives qui résulteraient de la décision de condamnation.

Monsieur [H] [A] n’a pas conclu sur cette demande.

***

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’est pas démontré que l’exécution provisoire de droit de la présente décision est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de Madame [D] [I] de voir écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [D] [I] à payer à Monsieur [H] [A] les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

15.171 euros au titre des travaux de remise en état,

9.769,50 euros au titre de la perte de jouissance,

264,09 euros au titre des frais de constat d’huissier.

DEBOUTE Monsieur [H] [A] de ses demandes plus amples ou contraires,

DEBOUTE Madame [D] [I] de sa demande visant à obtenir la condamnation des « vendeurs des consorts [P] » à la garantir de toute condamnation et de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [D] [I] au paiement des dépens en ce compris les frais d’expertise,

CONDAMNE Madame [D] [I] à payer à Monsieur [H] [A] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 19 SEPTEMBRE 2025 par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT