REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Loyers commerciaux

N° RG 25/06478 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NRQW

En date du : 19 mars 2026

Jugement de la 1ère Chambre en date du dix neuf mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 janvier 2026 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

S.A.S. INDIGO INFRA, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Jean-philippe GUISIANO, avocat postulant au barreau de TOULON, et assistée de M^e Maxime SIMONNET, avocat plaidant au barreau de PARIS

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. [Adresse 2] ([Localité 1]), dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Jean-michel GARRY, avocat postulant au barreau de TOULON, et assistée de Maître Nicolas AYNES, avocat plaidant au barreau de PARIS

Grosses délivrées le :

à :

M^e Jean-michel GARRY – 1011

M^e Jean-philippe GUISIANO – 1018

+ 1 CCC à Mme [E] [M]

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé du 17 décembre 2015 prenant effet au 1er juillet 2015, la société [X] [O] [Localité 2] ESTATE PARKING FUND FRANCE (REST OF FRANCE) SARL II, aux droits de laquelle se trouve la société [Adresse 2] ([Localité 1]) SARL, a donné à bail commercial pour une durée de 12 ans à la société VINCI FRANCE, désormais dénommée INDIGO INFRA, un parc de stationnement situé [Adresse 4] à [Localité 3].

Le loyer a été fixé contractuellement à 420 000€ et assorti d’une clause d’échelle mobile suivant les variations de l’indice des loyers commerciaux (ILC).

Par le jeu de la clause d’échelle mobile, le loyer a été porté à la somme annuelle en principal de 533 956,80€ au 1er janvier 2025, soit une variation du prix du loyer de plus d’un quart par rapport au loyer contractuel.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2025, la société INDIGO INFRA a demandé au bailleur de réviser le loyer à la somme de 315 000€ HT HC.

Par mémoire préalable en date du 21 juillet 2025, notifié en recommandé avec accusé de réception, la société INDIGO INFRA a renouvelé sa demande de révision du loyer du bail commercial au montant annuel de 315 000€ au 3 avril 2025, et au montant annuel de 293 600€ au 21 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2025, la société INDIGO INFRA a assigné la société [Adresse 2] (PARIS) SARL devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Toulon, au visa de l’article L. 145-39 du code de commerce, à titre principal, aux fins de révision judiciaire du loyer du bail commercial au montant annuel de 315 000€ au 3 avril 2025, et au montant annuel de 293 600€ au 21 juillet 2025 et, à titre subsidiaire, aux fins de désignation d’un expert.

Dans son dernier mémoire notifié au bailleur par recommandé avec accusé de réception le 9 janvier 2026, auquel il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la société INDIGO INFRA demande au juge des loyers commerciaux de :

Juger que le loyer du bail commercial doit être révisé à effet au 3 avril 2025 et fixé à la valeur locative à compter de cette date compte tenu de la variation de plus d’un quart de son montant par le jeu de la clause d’échelle mobile du bail ;

A titre principal :

Fixer le montant du loyer révisé au montant annuel de 315 000€ au 3 avril 2025, date de la révision, et au montant annuel de 293 600€ au 21 juillet 2025, date du mémoire préalable ;

A titre subsidiaire :

Ordonner une mesure d’instruction en application de l’article R. 145-30 du code de commerce et désigner un expert ;

En tout état de cause :

Dire et juger que les trop-perçus de loyers résultant de la révision, dus à compter du 3 avril 2025 jusqu’à la date du jugement à intervenir, porteront intérêts au taux légal et capitalisation ;

Débouter le bailleur de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner la société [X] [O] [Adresse 5] ([Localité 1]) SARL aux dépens, qui comprennent, le cas échéant, les honoraires de l’expert judiciaire, ainsi qu’au paiement d’une somme de 10 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Dans son dernier mémoire notifié au preneur par recommandé avec accusé de réception le 19 décembre 2025, auquel il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la société [X] [O] [Localité 2] ESTATE PARKING FUND FRANCE ([Localité 1]) SARL demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal :

Fixer à la somme de 533 957€ HT HC le montant du loyer révisé dû à compter du 3 avril 2025 ;

Débouter le preneur de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire :

Dire que la provision à valoir sur les frais d’expertise sera à la charge exclusive de la société INDIGO INFRA ;

En tout état de cause :

Fixer le montant du loyer provisionnel au montant du loyer en cours ;

Ecarter l’exécution provisoire comme étant incompatible avec la nature de l’affaire ;

Condamner la société INDIGO INFRA à payer à la société [Adresse 2] ([Localité 1]) SARL une somme de 10 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Lors de l’audience du 15 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le principe de la révision du loyer

Il résulte de l’article L. 145-39 du code de commerce que si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. L’article L. 145-38 du code de commerce précise que la révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. L’article R. 145-21 du code commerce ajoute que le prix fixé judiciairement ne peut, en aucun cas, excéder les limites de l’offre et de la demande, sauf si depuis lors les parties ont varié dans leurs prétentions. En ce cas, le prix ne peut prendre effet, dans la mesure où il excéderait les limites fixées par les prétentions originaires des parties, qu’à dater de la notification des nouvelles prétentions.

Il n’est pas contesté que, par le jeu de la clause d’échelle mobile, le loyer annuel, contractuellement fixé à 420 000€ par le bail commercial du 17 décembre 2015, s’élève, au 1er janvier 2025 à 533 956,80€, soit une augmentation de 27,13%. Cette augmentation de plus d’un quart du loyer justifie la demande de révision portée par le preneur, qui prendra effet au 3 avril 2025, date de la demande signifiée par commissaire de justice.

Sur la fixation du loyer révisé

Il résulte des dispositions de l’article L. 145-3 du code de commerce que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article R. 145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

En l’espèce, s’agissant de locaux à usage de parc de stationnement, le loyer révisé peut être déterminé, ainsi que le soutient la société INDIGO INFRA, selon les usages observés par la branche d’activité, la juridiction saisie ayant le choix de la méthode la plus appropriée selon les usages de la profession.

Le preneur produit un rapport d’expertise amiable non contradictoire réalisé par [R] [P] le 26 juin 2025 qui a appliqué la méthode dite hôtelière, qui n’est pas critiquée par les parties, seule l’application qui en est faite par l’expert étant réfutée par le bailleur.

La méthode dite hôtelière combine la recette théorique découlant des prix affichés avec successivement le taux de remplissage, un pourcentage sur la recette, le cas échéant l’incidence des charges exorbitantes de droit commun.

Le bailleur critique les points suivants :

la prétendue concurrence alléguée par le preneur n’est pas pertinente puisque ce dernier est à l’origine de cette situation pour avoir vendu le parc contigu à [Adresse 6] ;l’absence de bureau d’accueil résulte d’une décision souveraine et d’un choix stratégique du preneur ;le nombre de places de stationnement et la superficie des locaux annexes sont contestables faute de constat contradictoire ou de rapport d’un géomètre ;la valeur locative est sous-évaluée en raison du caractère limité des références de comparaison et de l’absence de communication des comptes sociaux certifiés par l’expert-comptable, alors que certaines surfaces sont données en sous-location, ce qui génère un revenu complémentaire pour le preneur ;certaines clauses exhorbitantes du droit commun n’ont pas fait l’objet d’une majoration : le bailleur conserve à sa charge 75% de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe foncière et la taxe additionnelle sur les surfaces de stationnement, la sous-location est autorisée à des sociétés de lavage ou de location de voitures ou toute autre société ou personne physique dont les activités sont conformes à la destination du bail, la clause d’accession ne s’applique pas pour les installations de péage et de contrôle d’accès non amorties par le preneur à la date d’effet du congé.

Il ressort des annexes au rapport d’expertise amiable que, pour établir son rapport, [J] [P] s’est seulement fait communiquer l’état locatif détaillé en vigueur (derniers loyers facturés) et les baux et avenants. L’état du chiffres d’affaires du locataire ventilé par nature de recettes et par établissement, notamment, n’a pas été demandé par l’expert. Les éléments relatifs à la répartition entre location mensuelle et location à l’heure, de même que l’estimation du taux de fréquentation moyen, relèvent donc d’évaluations reposant principalement sur les seules déclarations de la société INDIGO INFRA qui a fait réaliser l’expertise. Quant aux loyers de référence produits, aucun ne concerne la ville de [Localité 3].

Il s’ensuit que le rapport d’expertise amiable produit par le preneur ne permet pas à la juridiction saisie de fixer le loyer révisé. Il y a donc lieu d’ordonner avant-dire-droit une expertise judiciaire au contradictoire des parties.

L’ensemble des demandes et les dépens seront réservés, le loyer provisionnel étant fixé au montant du loyer actuel.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire avant-dire-droit en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

ORDONNE une expertise ;

COMMET pour y procéder:

Mme [E] [M],

[Adresse 7],

[Adresse 8],

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.72.76.04.46,

Courriel : [Courriel 1],

expert inscrit sur la liste de la cour d’appel d’Aix-en-Provence,

Avec mission de :

— se rendre sur les lieux situés [Adresse 9] à [Localité 3] (parc de stationnement INDIGO), en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, et se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— décrire les locaux commerciaux, ainsi que leur état d’entretien aussi bien en ce qui concerne le bâti que les aménagements réalisés par le locataire ;

— déterminer la surface des locaux ainsi que leur surface pondérée ;

— proposer une ou plusieurs méthodes permettant, en application des dispositions de l’article R. 145-10 du code de commerce, de déterminer le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation, selon les usages observés dans la branche d’activité considérée ;

— donner son avis sur la valeur locative des biens loués en prenant en considération les critères imposés par les articles R. 145-3 à R. 145-11 du code de commerce, en identifiant les loyers pratiqués pour des locaux équivalents ;

— en cas de différence entre les deux dates, proposer une estimation de la valeur locative au 3 avril 2025 et au 21 juillet 2025 ;

— procéder au moyen d’un pré-rapport ;

— répondre aux dires des parties ;

— faire toutes observations utiles au présent litige ;

Sur les obligations attachées au déroulement de l’expertise :

DIT que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine (à réception de l’avis de consignation) ;

DIT qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;

DIT que l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations ;

DIT que l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;

DIT que l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties ;

RAPPELLE aux parties qu’en cas de pré-rapport :

— le délai (3 semaines minimum) pour adresser les dires fixés par l’expert est un délai impératif ;

— les dires doivent concerner les appréciations techniques et que l’expert ne peut être saisi de questions de nature purement juridique ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport définitif (accompagné des documents annexés ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension et restituera les autres contre récépissé aux personnes les ayant fournis ) et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de 6 mois à compter de l’avis de dépôt de consignation (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;

DIT que les parties disposeront d’un délai de QUINZE JOURS à compter de sa réception pour adresser au greffe (service des expertises) leurs observations sur la demande de rémunération ;

DIT que les frais d’expertise seront provisoirement avancés par la société INDIGO INFRA qui devra consigner la somme globale de 2 000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert, auprès du Régisseur d’Avances et de Recettes du Tribunal, avant l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement étant précisé que:

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque, (sauf décision contraire du juge en cas de motif légitime)

— chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus ;

FIXE le loyer provisionnel au montant du loyer actuel ;

RÉSERVE les dépens et les frais irrépétibles ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience de plaidoirie du 15 octobre 2026 à 9h ;

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE