Tribunal Judiciaire de Rennes, Tj procedures orales, 24 février 2025, n° 24/03983

TJ Rennes 24 février 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que la SCI KEROP est bien propriétaire des lots concernés et qu'elle est donc tenue de participer aux charges de copropriété, ce qui justifie la demande de paiement.
Rejeté
Mauvaise foi de la défenderesse
La cour a jugé que le seul fait de ne pas avoir réglé les sommes dues n'est pas suffisant pour caractériser la mauvaise foi de la SCI KEROP, ce qui entraîne le rejet de la demande de dommages et intérêts.
Rejeté
Frais de recouvrement non justifiés
La cour a estimé que les frais de sommation ne peuvent être mis à la charge de la SCI KEROP car ils n'étaient pas justifiés par un titre exécutoire.
Accepté
Frais de justice exposés
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser le syndicat supporter les frais non compris dans les dépens, accordant ainsi une indemnité au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Rennes, tj procedures orales, 24 févr. 2025, n° 24/03983
Numéro(s) :	24/03983
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sophie SOUET
Parties :	S.C.I. KEROP

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

Cité [11]

TJ PROCEDURES ORALES

[Adresse 7]

[Adresse 9]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 24 Février 2025

N° RG 24/03983 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LAIK

JUGEMENT DU :

24 Février 2025

S.D.C. IMMEUBLE VILLAS [G] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIERE LELIEVRE

S.C.I. KEROP

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 24 Février 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 16 Décembre 2024.

En présence de Carole BAZZANELLA, magistrate en formation qui a tenu l’audience.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 24 Février 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

S.D.C. [Adresse 10] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIERE LELIEVRE

[Adresse 5]

[Localité 8]

représenté par M^e Sophie SOUET, avocat au barreau de RENNES, substituée par M^e Marine ORESVE, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDERESSE

S.C.I. KEROP

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

La SCI KEROP est propriétaire des lots de copropriété n°52 et n°120, correspondant respectivement à un emplacement de parking et un appartement, au sein de l’immeuble VILLAS COPENHAGUE situé au [Adresse 6] Saint-Jacques-de-la-Lande (35136).

Se prévalant de charges de copropriété demeurées impayées, par acte de commissaire de justice du 8 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLAS COPENHAGUE a fait sommation à la SCI KEROP de payer lesdites charges.

Le litige a fait l’objet d’une tentative préalable de conciliation laquelle n’a pu aboutir selon le bulletin de carence rédigé par le conciliateur de justice le 13 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 3 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLAS COPENHAGUE situé [Adresse 1] à Saint-Jacques-de-la-Lande (35136) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice la société FONCIERE LELIEVRE, a fait assigner la SCI KEROP devant le tribunal judiciaire de Rennes afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

2.796,36 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais arrêté au 22 mai 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la sommation valant mise en demeure de payer les charges de copropriété et sur le solde à compter de la délivrance de la présente assignation, et capitalisation des intérêts,1.000 euros à titre de dommages et intérêts,166,66 euros au titre du remboursement du coût de la sommation de payer les charges du 8 décembre 2023,1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 16 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil. Il a entendu oralement se référer aux termes de son assignation et a maintenu ses demandes initiales.

Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice délivré à étude, la SCI KEROP n’a pas comparu et ne s’est pas fait représentée.

En application de l’article 473 du Code de procédure civile, le jugement sera rendu par défaut.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2025, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de règlement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 10-1 suivant précise que par dérogation au deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, entre autres, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la propriété de la SCI KEROP concernant les lots n°52 et n°120 de la copropriété litigieuse.

Il produit le contrat de syndic applicable du 1er juillet 2022 au 30 juin 2025, avec notamment les frais de recouvrement susceptibles d’être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tels que les frais de relance et de mise en demeure.

Il fournit également le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 juin 2023 ayant, entre autres, approuvé les comptes de l’année 2022, voté le budget prévisionnel de l’année 2024, et les travaux mis en œuvre, outre le décompte détaillé des charges dues au 22 mai 2024, avec les appels de provisions et les états de répartition correspondants.

Ce décompte mentionne la facturation de trois relances, pour un montant total de 90 euros.

Sur l’ensemble de ces actes il convient de conserver une relance, pour un montant de 20 euros, et une seconde relance, pour un montant de 50 euros, conformément au contrat de syndic. Les autres frais doivent être déduits des sommes dues par la SCI KEROP.

Les « frais de mise au contentieux » facturés pour un montant de 200 euros doivent être déduits des sommes dues, n’étant prévus par le contrat de syndic ni en leur principe, ni en leur montant. Pour la même raison, et au vu de la demande spécifique à ce titre, les frais de la sommation de payer, d’un montant de 166,66 euros, doivent également être déduits des sommes dues.

En outre, les frais de « transmission dossier avocat » mentionnés dans le décompte, pour un montant de 216 euros, doivent aussi être déduits des sommes dues, n’étant prévus aux termes du contrat de syndic qu’en cas de diligences exceptionnelles dont il n’est nullement justifié.

En définitive, au vu des pièces produites, après déduction des frais non justifiés, la SCI KEROP doit être condamnée à régler la somme de 2.360,96 euros arrêtée au 22 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 8 décembre 2023 sur la somme de 1.943,06 euros et à compter de l’assignation du 3 juin 2024 pour le surplus.

La capitalisation des intérêts prévue à l’article 1343-2 du code civil, sans caractère obligatoire, n’est pas opportune. Il n’y a pas lieu de l’ordonner.

Sur le remboursement de la sommation de payer

L’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « Les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire. »

En application de ces dispositions, le coût de la sommation de payer les charges de copropriété signifiée le 8 décembre 2023 restera à la charge du syndicat car celui-ci ne démontre pas que cet acte de commissaire de justice, entrepris sans titre exécutoire, était prescrit par la loi. Il ne saurait, en conséquence, être mis à la charge de la défenderesse.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le seul fait pour la SCI KEROP de ne pas régler les sommes dues est insuffisant pour caractériser sa mauvaise foi. Le syndicat des copropriétaires ne se prévalant d’aucune autre circonstance de nature à caractériser la mauvaise foi de l’intéressée, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la SCI KEROP, partie perdante, doit supporter les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat de copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice. En compensation partielle, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement rendu par défaut, en dernier ressort,

CONDAMNE la SCI KEROP à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLAS COPENHAGUE situé [Adresse 1] à [Adresse 13] (35136), la somme de 2.360,96 euros (deux mille trois cent soixante euros et quatre-vingt-seize centimes) arrêtée au 22 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 8 décembre 2023 sur la somme de 1.943,06 euros et à compter de l’assignation du 3 juin 2024 pour le surplus.

CONDAMNE la SCI KEROP aux dépens,

CONDAMNE la SCI KEROP à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLAS COPENHAGUE situé [Adresse 1] à Saint-Jacques-de-la-Lande (35136), la somme de 500 euros (cinq cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente,