TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01364

N° Portalis DBX4-W-B7J-UCAA

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 06 Novembre 2025

[T] [O]

C/

[X] [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Novembre 2025

à Maître Nicolas MUNCK

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 06 Novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT, Greffier, lors des débats et Norédine HEDDAB , Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition au 26 septembre 2025 et prorogée au 06 novembre 2025 conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [T] [O], demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [X] [B], demeurant [Adresse 8]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 04 août 2023, à effet au 4 août 2023, Monsieur [T] [O] a donné à bail à Madame [X] [B], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4] à [Localité 6], pour un loyer de 523,02 euros, outre une provision mensuelle de charges d’un montant de 50 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [T] [O] a fait signifier le 02 octobre 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 09 avril 2025, Monsieur [T] [O] a fait assigner Madame [X] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé à l’audience du 27 juin 2025 en lui demandant :

— de constater que le bail les liant est résilié le 02 décembre 2024, par acquisition de la clause résolutoire,

— d’ordonner son expulsion, et de tout occupant de son chef des lieux, avec si besoin le concours de la force publique,

— fixer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (590,06 euros par mois à la date de l’assignation) à régler à l’échéance normale du loyer, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées,

— la condamner au paiement de cette indemnité mensuelle provisionnelle jusqu’à la libération effective des lieux,

— la condamner à lui payer la somme provisionnelle de 2.289,26 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés arrêtée au mois d’avril 2025, somme restant à parfaire au jour de l’audience,

— la condamner à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, du signalement du commandement à la CCAPEX et de la dénonce de l’assignation à la préfecture.

L’affaire a été débattue à l’audience du 27 juin 2025.

Lors des débats, Monsieur [T] [O], représenté par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 2.147,26 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience. Il précise que le versement du loyer courant a repris, le mois de juin ayant été payé.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Monsieur [T] [O] .

Madame [X] [B], qui comparaît en personne demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

Elle indique percevoir des allocations chômage pour un montant de 1.092 euros et avoir un enfant âgé bientôt de 6 ans, à charge. Elle fait état d’une aide personnalisée au logement pour un montant mensuel variant entre 148 euros et 167 euros. Elle explique la situation d’impayé à cause d’un découvert qui a entraîné un décalage ensuite sur la disponibilité des fonds.

Elle souhaite rester dans les lieux et propose un échéancier sur 36 mois à raison de 60 euros par mois. Elle indique avoir rencontré une assistante sociale qui l’a aidé à monter un dossier HLM.

Madame [X] [B] n’a pas déféré à la convocation du 12 juin 2025 du service chargé par le préfet de la Haute-Garonne d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 26 septembre 2025 puis prorogée au 06 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

Monsieur [T] [O] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 4 octobre 2024, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 avril 2025, de façon volontaire et non obligatoire, selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 15 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 02 octobre 2024, pour la somme en principal de 1.895 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 02 décembre 2024.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par Monsieur [T] [O] le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [X] [B] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.401,24 euros à la date du 26 juin 2025 (mois de juin 2025 inclus).

Cependant ce décompte intègre au passif des locataires le coût du commandement de payer (210,78€ le 05/10/2024), ainsi que des frais (3 x 14,40€, soit 43,20€ les 12/07/2024, 13/08/2024 et 13/05/2025) pour un total de 253,98€ qu’il convient de déduire de cette créance, ramenant ainsi l’arriéré locatif à la somme de 2.147,26€

Madame [X] [B] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.147,26 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé et du diagnostic social et financier que Madame [X] [B] a repris le paiement d’un loyer courant, s’est mobilisée pour faire une demande de logement à loyer modéré et apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Madame [X] [B] pourra être poursuivie et elle sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 590,06 euros ; indemnité qui sera révisable selon les dispositions contractuelles.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [X] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives faite de façon volontaire et non obligatoire, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de sa situation économique Madame [X] [B] supportera une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 02 décembre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 04 août 2023 et liant Monsieur [T] [O] à Madame [X] [B], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3]) à [Localité 6] ;

CONDAMNONS Madame [X] [B] à payer à Monsieur [T] [O] à titre provisionnel la somme de 2.147,26 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, indemnités d’occupation (décompte arrêté au 26 juin 2025, échéance de juin 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [X] [B] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 60 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Madame [X] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [T] [O] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Madame [X] [B], sera tenue de payer à Monsieur [T] [O] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 01 juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale au jour de l’audience, à 590,06 euros, dont le montant sera actualisé selon les modalités prévues au contrat de bail, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Madame [X] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Madame [X] [B] à payer à Monsieur [T] [O] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE