TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 9]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 09 Octobre 2025

N° RG 25/02017 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LPNE

Jugement du 09 Octobre 2025

[T] [Y]

[G] [C]

C/

[N] [J]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

madame [Y]

monsieur [C]

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à monsieur [J]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 09 Octobre 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 15 Mai 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 09 Octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS :

Mme [T] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 6]

M. [G] [C]

[Adresse 4]

[Localité 7]

comparants assistés de madame [F], de L’AFOC 35

ET :

DEFENDEUR :

M. [N] [J]

[Adresse 3]

[Localité 8]

comparant assisté de son fils [M] [J]

FAITS ET PRÉTENTIONS :

M. [N] [J] a donné à bail à M [U] [Z], M. [A] [X], Mme [S] [D] et Mme [T] [Y] une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] par contrat du 1er février 2022, pour un loyer mensuel de 1200 € hors charge. Un dépôt de garantie de 350 € a été versé par Mme [Y], de 350 € par M. [Z], 250 e par M [X] et 250 € par M. [R] à la conclusion du contrat.

Un état des lieux d’entrée a été effectué contradictoirement le 1er février 2022 en présence de tous les locataires.

M [X] et M [R] ont, par la suite, quitté les lieux.

Par avenant au contrat de bail signé les 1er et 4 mars 2023, M. [N] [J] a ajouté comme titulaire du bail, M. [G] [C], lequel est devenu co-titulaire solidaire du bail avec Mme [Y] et M [Z].

Par courrier recommandé avec accusé de réception reçu par le bailleur le 5 février 2024, Mme [T] [Y] et M [G] [C] ont donné congé du logement, sollicitant l’application d’un préavis de un mois puisque le logement est situé en zone tendue. Ils ont précisé être disponibles pour réalisation de l’état des lieux de sortie et remise des clés le 6 mars 2024.

En réponse, par courrier daté du 26 février 2024, leur bailleur leur a notamment répondu que, pour pouvoir prétendre à l’application d’un préavis d’un mois, il leur appartient de présenter des dossiers complets de futurs locataires pouvant les remplacer. Mme [Y] et M [C] lui ont répondu que, suite au départ de ,M [U] [Z], ils demeurent les derniers locataires de ce logement et qu’ils peuvent donner leur préavis de départ, sans qu’aucune condition supplémentaire leur soit imposée.

Le 18 mars 2024, Maître NEDELLEC, Commissaire de justice, a dressé un constat d’état des lieux de sortie en présence des deux locataires et de M. [M] [J], mandaté par son père pour le représenter.

Par requête reçue au greffe le 21 février 2025, Mme [T] [Y] et M. [G] [C] ont sollicité la convocation de M. [N] [J] devant le juge des contentieux de la protection tribunal judiciaire de Rennes en sollicitant la condamnation de M [N] [J] à leur verser les sommes suivantes :

*1 200 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, soit la somme de 600 € chacun majorée de 10 % du loyer à compter du 20 mai 2024,

* 92,05 € au titre de la prise en charge de la moitié des frais d’établissement du constat d’état des lieux de sortie réalisé par commissaire de justice,

* 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, soit 250 e chacun.

Ils sollicitent, en outre, la condamnation de M. [N] [J] aux entiers dépens.

Les parties ont été régulièrement convoquées par le greffe à l’audience du 15 mai 2025 lors de laquelle Mme [T] [Y] et M. [G] [C] ont maintenu l’intégralité de leurs demandes, expliquant qu’un dégât des eaux est survenu le 4 mars 2024 et qu’ils ont effectué une déclaration auprès de leur assurance.

M. [N] [J] a, quant à lui, demandé à ce que ses locataires soient déboutés de toutes leurs demandes et condamnés à lui payer la somme de 2400 euros, estimant que deux mois de loyer lui restent dus puisque le préavis applicable n’est pas d’un mois, mais de trois mois puisque les locataires n’ont pas prouvé que le logement se trouve en zone tendue.

Concernant la restitution du dépôt de garantie, il reproche à ses locataires de ne pas avoir entretenu le jardin et d’avoir déclaré beaucoup trop tardivement le dégât des eaux puisque l’expertise en recherche de fuite a démontré que le taux d’humidité était particulièrement important. Enfin, il soutient que les deux locataires ne lui ont versé qu’un dépôt de garantie de 800 €.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025, date à laquelle la décision a été prorogée au 9 octobre 2025.

MOTIFS :

— Sur la résolution amiable des litiges :

L’article 750-1 du code de procédure civile issu du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, impose une tentative de conciliation préalablement à l’introduction d’une demande en justice tendant au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros.

En l’espèce, Mme [Y] et M. [C] justifient avoir saisi la commission départementale de conciliation, laquelle a rendu un procès verbal de non conciliation le 11 septembre 2024, soit préalablement à l’introduction de la présente instance.

Les demandes présentées par M. [C] et Mme [Y] sont donc recevables.

— Sur le délai de préavis applicable :

L’article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose notamment que : “Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;”

L’article 17 de cette même loi est relatif aux” zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social”

Le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l’article 232 du code général des impôts fixe la liste des communes comprises dans ces zones tendue. La ville de [Localité 10] en fait partie.

Les locataires pouvaient donc se prévaloir, en l’espèce, de l’application d’un préavis de un mois.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précise notamment que “Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.”

En l’espèce, dans leur courrier de congé, Mme [Y] et M [C] ont clairement indiqué solliciter l’application d’un préavis de un mois “conformément à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (article 15) et au décret n°2013-392 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l’article 232 du code général des impôts (premier tableau en annexe du décret)”.

Par ce visa de la législation applicable, Mme [Y] et M [C] ont donc parfaitement justifié du motif pour lequel ils ont sollicité l’application d’un préavis de un mois.

C’est donc un préavis de un mois qui leur était applicable, si bien que le contrat de bail a pris fin le 6 mars 2024, comme ils l’ont sollicité.

Le fait que le bailleur ait refusé, à tort, d’appliquer un préavis de un mois et de faire l’état des lieux de sortie le 6 mars 2024, ne saurait entraîner l’obligation pour les locataires de payer un loyer et des charges postérieurement au 6 mars 2024.

M. [N] [J] sera donc débouté de sa demande reconventionnelle tendant à ce que les locataires soient condamnés à lui verser la somme de 2400 € au titre de mois de loyer supplémentaires.

— Sur la restitution du dépôt de garantie :

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que “Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers. (…)

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. (…)”

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. (…)”

L’article 1728 du code civil dispose que : "Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus."

L’article 1730 du même code précise que : "S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.”

L’article 1732 du même code précise que le preneur “répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.”

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé :

“c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (…) ;”.

En l’espèce, suite à l’établissement du constat d’état des lieux de sortie dressé le 18 mars 2024, M. [J] n’a pas indiqué à ses locataires qu’il conservait le dépôt de garantie à raison de l’état du logement. Sur les extérieurs, l’état des lieux de sortie fait seulement état d’une “pelouse non tondue récemment. Pas de remarques particulières sur le jardin”, et ce alors même que l’état des lieux d’entrée ne porte pas mention des extérieurs. M. [J] ne produit aucun élément pouvant permettre à la juridiction d’estimer le coût de la tonte de la pelouse. Aucune somme ne peut donc être mise à la charge des locataires à ce titre.

Le compte rendu de recherche de fuite dressé le même jour par la société RESILIANS à la demande de M. [J] objective la présence d’une fuite sur la canalisation d’eau froide entre la cuisine et le dégagement où se situe la chaudière. Il s’agit donc de réparations incombant au propriétaire;, étant précisé que, contrairement à ce que soutient M [J], le seul fait que le dégât des eaux soit important et que les taux d’humidité relevés soient forts, ne démontre absolument pas que les locataires en avaient connaissance avant d’en avertir leur propriétaire le 4 mars 2024.

M. [J] sera donc condamné à restituer à ses locataires le dépôt de garantie.

Il résulte de l’avenant au contrat de location signé les 1er et 4 mars 2023, que chacun des trois locataires, à savoir M [U] [Z], Mme [T] [Y] et M. [G] [C] se sont engagé à verser, chacun, un dépôt de garantie de 400 €.

Faute d’autres éléments, il sera donc considéré que Mme [Y] et M. [C] ont versé, chacun, à M. [J], un dépôt de garantie de 400 euros.

M. [J] sera donc condamné à leur restituer cette somme de 400 € chacun.

— Sur la majoration de 10% :

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit notamment que : “A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. (…)”

En l’espèce, M. [J] n’a pas restitué le dépôt de garantie dans le délai de deux mois suivant la restitution des clés intervenue le 20 mars 2024. Le loyer étant fixé à 1200 €, il est donc redevable d’une somme de 120 euros par mois à ses locataires, et ce à compter du 20 mai 2024.

Il sera donc condamné à verser cette somme à Mme [Y] et M [C], à compter du 20 mai 2024 et jusqu’à restitution du dépôt de garantie.

— Sur le coût de l’état des lieux de sortie :

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que:

“Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat.(…)”

En l’espèce, aucun état des lieux n’a pu être amiablement établi lorsque Mme [Y] et M. [C] ont quitté les lieux, si bien que le coût du procès verbal de constat établi par commissaire de justice doit être pris en charge par moitié par le bailleur et par moitié par les locataires.

Il sera donc fait droit à leur demande tendant à ce que M. [J] soit condamné à rembourser à M. [C] la somme de 92,05 € au titre de la prise en charge de la moitié du coût de l’état des lieux de sortie.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens:

Selon l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. (…).”

M [N] [J] succombant, il sera condamné à payer la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à chacun de deux demandeurs.

Il sera, en outre, condamné aux dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [N] [J] à verser à Mme [T] [Y] la somme de 400 euros à titre de restitution du dépôt de garantie,

CONDAMNE M. [N] [J] à verser à Mme [G] [C] la somme de 400 euros à titre de restitution du dépôt de garantie,

CONDAMNE M. [N] [J] à verser à Mme [T] [Y] et M [G] [C] la somme de 120 euros par mois, à compter du 20 mai 2024 et jusqu’à la complète restitution du dépôt de garantie aux deux locataires, et ce à titre de la pénalité de 10% prévue à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989,

CONDAMNE M. [N] [J] à verser à M [G] [C] la somme de 92,05 euros en remboursement d’une partie du coût de l’établissement de l’état des lieux de sortie,

CONDAMNE M. [N] [J] à verser à Mme [T] [Y] la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE les parties de leurs autres demandes ;

DEBOUTE M. [N] [J] de sa demande d’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M [N] [J] aux entiers dépens de l’instance.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection