TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 27 Juin 2025

N° RG 25/02890 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LRIF

Jugement du 27 Juin 2025

N°: 25/605

S.C.I. FONCIERE DI 01/2006

C/

[I] [T]

[F] [T]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e BOMMELAER

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 27 Juin 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 13 Juin 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 27 Juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. FONCIERE DI 01/2006

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par M^e Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Chloé ARNOUX, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

M. [I] [T]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Mme [F] [T]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par acte sous seing privé du 16 octobre 2019, la SCI FONCIERE DI 01/2006 a consenti un bail d’habitation à Mme [F] [T] et M. [I] [T] sur des locaux (logement et box) situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 526,39 euros et d’une provision pour charges de 58,04 euros.

Par actes de commissaire de justice du 2 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1761 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignations du 19 février 2025, la SCI FONCIERE DI 01/2006 a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [F] [T] et M. [I] [T], sous astreinte de 100€ par jour et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2705,14 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 13 juin 2025, la SCI FONCIERE DI 01/2006 a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 13 juin 2025, s’élevait désormais à la somme de 4387,26 euros. La SCI FONCIERE DI 01/2006 a ajouté que Mme [F] [T] et M. [I] [T] n’avaient pas repris le paiement intégral de leur loyer.

Bien que régulièrement assignés par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [F] [T] et M. [I] [T] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Ils n’ont pas fait connaître les motifs de leur absence.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. La SCI FONCIERE DI 01/2006 a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [F] [T] et M. [I] [T].

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 27 juin 2025.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SCI FONCIERE DI 01/2006 justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 2 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1761 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 décembre 2024.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dont les dispositions relatives aux délais de paiement et aux effets de la clause résolutoire sont d’effet immédiat, en l’absence de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date d’audience, le Juge doit constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire, sans accorder des délais de paiement, sauf accord du bailleur.

En l’espèce, Mme [F] [T] et M. [I] [T] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience et la bailleresse s’est opposée à la poursuite du bail, il convient donc de constater que la clause résolutoire a produit ses effets à compter du 3 décembre 2024 et que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter de cette date.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Mme [F] [T] et M. [I] [T] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI FONCIERE DI 01/2006 à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, sans qu’il soit prévu une astreinte, la possibilité d’une expulsion forcée étant suffisamment comminatoire.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SCI FONCIERE DI 01/2006 verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 juin 2025, Mme [F] [T] et M. [I] [T] lui devaient la somme de 4387,26 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [F] [T] et M. [I] [T], défaillants dans le cadre de la procédure, n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Ils seront donc solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2705,14 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI FONCIERE DI 01/2006 ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [F] [T] et M. [I] [T], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la SCI FONCIERE DI 01/2006 concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 octobre 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE que Mme [F] [T] et M. [I] [T] n’ont pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience et que la SCI FONCIERE DI 01/2006 s’oppose à des délais de paiement et à la poursuite du bail,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 octobre 2019 entre la SCI FONCIERE DI 01/2006, d’une part, et Mme [F] [T] et M. [I] [T], d’autre part, concernant les locaux (logement et box) situés au [Adresse 3]) est résilié depuis le 3 décembre 2024,

ORDONNE à Mme [F] [T] et M. [I] [T] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DEBOUTE la SCI FONCIERE DI 01/2006 de sa demande d’expulsion sous astreinte,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Mme [F] [T] et M. [I] [T] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2006 la somme de 4387,26 euros (quatre mille trois cent quatre-vingt-sept euros et vingt-six centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 juin 2025, loyer du mois de mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2705,14 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE solidairement Mme [F] [T] et M. [I] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 14 juin 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement Mme [F] [T] et M. [I] [T] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2006 la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [F] [T] et M. [I] [T] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 2 octobre 2024 et celui desassignations du 19 février 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge