Cour d’appel de [Localité 13]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 9] – tél : [XXXXXXXX01]

JUGE DE L’EXÉCUTION

Audience du 08 Janvier 2026

Affaire N° RG 25/06515 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LYCZ

RENDU LE : HUIT JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

Par Mélanie FRENEL, Juge chargé de l’exécution, statuant à Juge Unique.

Assistée de Annie PRETESEILLE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé, qui a signé la présente décision.

ENTRE :

— Madame [T] [X] épouse [S],

— Monsieur [I] [S],

demeurant ensemble [Adresse 3]

représentés par Maître Vittorio DE LUCA de la SELARL VERSO AVOCATS, avocats au barreau de RENNES,

Partie(s) demanderesse(s)

ET :

— Madame [W] [D] EPOUSE [M],

— Monsieur [B] [M],

demeurant ensemble [Adresse 8]

représentés par Maître Valérie LEBLANC de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES substitué à l’audience par M^e MERTER

Partie(s) défenderesse(s)

DEBATS :

L’affaire a été plaidée le 06 Novembre 2025, et mise en délibéré pour être rendue le 08 Janvier 2026 .

JUGEMENT :

En audience publique, par jugement Contradictoire

En PREMIER RESSORT, par mise à disposition au Greffe

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un permis de construire en date du 26 janvier 2016, monsieur [I] [S] et madame [T] [X] épouse [S] ont fait construire une maison d’habitation sur ce terrain situé au [Adresse 7] à [Localité 14], sans souscrire une assurance dommages ouvrage.

Aucun procès-verbal de réception des travaux n’a été formalisé et la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux a été déposée en mairie le 05 décembre 2017.

Monsieur [I] [S] et madame [T] [X] épouse [S] ont vendu la maison ainsi édifiée à monsieur [B] [M] et madame [W] [D] épouse [M] selon acte authentique en date du 24 juillet 2020.

Se plaignant de plusieurs vices et anomalies, les époux [M] ont obtenu du juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo l’organisation d’une expertise judiciaire qui a été confiée à monsieur [R] [C].

Les époux [M] ont obtenu par une ordonnance du 10 juin 2025 du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Rennes l’autorisation de prendre une inscription d’hypothèque judiciaire provisoire sur le bien immobilier situé [Adresse 4] Cesson-Sévigné appartenant aux époux [S] en garantie du recouvrement de la somme de 200.000 € en principal au titre de leurs divers préjudices et travaux de reprise.

L’inscription prise le 30 juin 2025 sur ce bien immobilier a été dénoncée aux époux [S] le 04 juillet 2025.

Par un acte de commissaire de justice du 24 juillet 2025, monsieur [I] [S] et madame [T] [X] épouse [S] ont fait assigner monsieur [B] [M] et madame [W] [D] épouse [M] devant le juge de l’exécution de ce tribunal pour contester cette mesure conservatoire.

A l’audience du 06 novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée après plusieurs renvois à la demande des parties, monsieur [I] [S] et madame [T] [X] épouse [S], représentés par leur conseil et reprenant oralement leurs conclusions n°2 du 04 novembre 2025, sollicitent du juge de l’exécution de :

“Vu les articles L.511-1, L. 511-3, L. 511-4 et R. 511-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

Vu l’article L. 512-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats,

— Déclarer Monsieur et Madame [S] recevables et bien fondés en leur action;

— Constater l’absence de justification d’une créance fondée en son principe ;

— Constater l’absence de démonstration de circonstances pouvant menacer le recouvrement de la créance ;

— Ordonner la mainlevée de la sûreté judiciaire conservatoire ordonnée le 10 juin 2025 sur les biens ci-après désignés dont les propriétaire Monsieur et Madame [S] pour garantir le paiement de la somme de 200.000 euros :

VILLE DE [Localité 11] (35)

[Adresse 2]

Une propriété située au lieudit « [Localité 10] » cadastrée section BE n°[Cadastre 6] pour une contenance de 2ha 87a 05ca

— Condamner Monsieur et Madame [M] à verser à Monsieur et Madame [S] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.”

En premier lieu, les époux [S] réfutent l’existence d’une “créance fondée en son principe (sic) ” à leur égard, en présence d’un simple pré-rapport d’expertise judiciaire et alors que les responsabilités des différents intervenants doivent encore être analysés par le technicien à la suite de l’extension des opérations d’expertise.

Ils soutiennent d’abord que pour les deux principaux postes de travaux de reprise des désordres liés au défaut de conformité thermique prévu à la RT 2012 et au réseau d’eau pluviale, leur responsabilité telle que recherchée par les époux [M] n’est pas établie en ce que:

— contrairement à ce que prétendent les acquéreurs, la coordination des travaux et leur réalisation a été effectuée par monsieur [N] [J] qui était salarié de la société [Adresse 12] ;

— ce dernier, qui était notamment en charge des études thermiques, a falsifié l’attestation de conformité à la RT2012 qui a été remise au notaire, en récupérant la signature de la société NRJ DIAGS, ce dont ils étaient dans l’ignorance jusqu’aux opérations d’expertise;

— que le désordre relatif aux réseaux d’eaux pluviales doit être abordé à l’occasion d’une nouvelle réunion d’expertise faisant suite à la mise en cause de l’entreprise [Localité 13] CONSTRUCTION BÂTIMENT en charge du lot gros oeuvre et des travaux de canalisation notamment ;

— que le moyen tiré de l’impossibilité de se prévaloir de la clause de non-garantie ne peut être opposé à madame [T] [S] qui n’a aucune compétence dans le domaine de l’immobilier ou de la construction; que monsieur [I] [S] n’a quant à lui aucune compétence en matière d’évaluation thermique, son intervention s’étant limitée aux travaux d’électricité, d’isolation et de pose de l’escalier.

Ensuite, concernant le préjudice allégué par les époux [M], ils font valoir que:

— le coût des réparations des désordres qui est mis en avant ne résulte que d’une estimation d’un expert privé ayant assisté les acquéreurs et dont le chiffrage n’a pas été validé par l’expert judiciaire ; qu’ils ont de leur côté mandaté la société BATITHERM pour étudier les solutions envisageables et les devis transmis par les défendeurs ; que cette dernière société n’a d’ailleurs pas pu mesurer l’épaisseur de l’isolant installé dans la maison, à l’instar de monsieur [H] qui assistait les époux [M], ce qui interroge sur le chiffrage réalisé à ce titre ;

— il est prétendu à l’indemnisation d’un trouble de jouissance alors que les époux [M] reconnaissent occuper le bien ; que l’inconfort lié à l’absence de garde-corps pour l’escalier n’est pas établi, les époux [M] ayant acquis la maison en connaissance de cause et le refus d’intervention sur l’escalier par les artisans sollicités n’étant pas prouvé ;

— les frais d’expertise et frais irrépétibles sont estimés à 25.000 € chacun sans production d’aucun justificatif et alors que l’expert judiciaire a communiqué une estimation de la note d’honoraire finale à la somme de 9.366 €.

En second lieu, ils contestent l’existence de menaces pesant sur le recouvrement en ce que la crainte d’un risque d’organisation d’insolvabilité au regard des sociétés qu’ils détiennent et dont ils donnent le détail, ne peut pas suffire à faire la preuve de cette circonstance. Ils affirment que l’organisation juridique et comptable desdites sociétés est classique dans le cadre d’une optimisation de la gestion d’un patrimoine familial et professionnel.

Ils ajoutent disposer d’un patrimoine personnel suffisant pour permettre le paiement d’une créance d’au moins 200.000 € et que les hypothèques dont leur résidence principale est grevée correspondent à celles prises à l’occasion de son acquisition par les établissements bancaires, le montant ainsi garanti étant en tout état de cause largement couvert par la valeur du bien immobilier. Ils en déduisent qu’il n’existe aucun péril pour le recouvrement par les époux [M] d’éventuelles condamnations.

Monsieur [B] [M] et madame [W] [D] épouse [M], représentés par leur conseil et reprenant oralement les conclusions n°3 du 05 novembre 2025, demandent au juge de l’exécution de :

“Vu les articles L.511-1 et L.512-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

Vu les articles L.241-1 et L.242-1 du Code des assurances,

Vu les articles 1792 et suivants du Code Civil,

Vu les articles 1103 et 1104 du Code Civil,

Vu l’article 1641 du Code Civil,

— Débouter Monsieur [I] [S] et Madame [T] [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— Constater l’existence d’une créance de Madame [W] [D] et Monsieur [B] [M] fondée en son principe,

— Constater l’existence de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance de Madame [W] [D] et Monsieur [B] [M],

— Condamner solidairement Monsieur [I] [S] et Madame [T] [S] à payer Madame [W] [D] et Monsieur [B] [M] une indemnité de 3.500 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre aux entiers dépens.”

Les défendeurs font valoir en substance qu’au regard des conclusions de l’expert dans son pré-rapport du 24 juillet 2025 quant aux désordres constatés et à leur imputation technique au maître d’ouvrage ou à l’entreprise chargée du lot plomberie chauffage – à savoir l’entreprise dont monsieur [I] [S] était le gérant – ainsi que des propositions de travaux réparatoires préconisés par l’expert judiciaire, ils disposent d’une “créance fondée en son principe” (sic) et que :

— ils peuvent rechercher la responsabilité décennale des époux [S] en leur qualité de vendeur constructeur pour la violation d’une norme technique rendue obligatoire par des dispositions légales et/ou réglementaires ou par le contrat, d’autant plus en présence d’un professionnel de la construction ayant réalisé et coordonné les travaux dans l’immeuble ;

— que le recours à un maître d’oeuvre dans le cadre des opérations de construction n’est pas établi ainsi qu’il résulte du pré-rapport d’expert judiciaire ;

— qu’ils peuvent agir en responsabilité contractuelle au titre du vice caché à l’encontre de leurs vendeurs, ces derniers ne pouvant opposer une clause exonératoire de garantie de tels vices en leur qualité de professionnel de l’immobilier et de la construction ;

— qu’ils ont fait procéder au chiffrage des travaux de reprise tels que préconisés par l’expert, lesquels représentent la somme de 160.753,90 € ; que ce chiffrage n’a pas été contesté par l’expert et qu’il appartenait aux époux [S] de faire de même sans attendre quatre années de procédure judiciaire ;

— qu’ils peuvent se prévaloir d’un préjudice de jouissance depuis l’acquisition du bien immobilier du fait des désordres dont ils fondés à demander l’indemnisation ainsi qu’un d’un préjudice lié à la privation de la jouissance de leur bien pendant la durée du chantier évaluée à six mois, préjudice calculé en considération de la valeur locative mensuelle de la maison.

La menace sur le recouvrement est selon eux établie par :

— le montant des condamnations encourues en l’absence totale de garantie par un contrat d’assurance au titre des dommages consécutifs aux travaux dont ils avaient la maîtrise d’ouvrage,

— la dispersion du patrimoine des époux [S] au travers de la détention de multiples sociétés dont les comptes à jour ne sont pas publiés et qui rend illisible leur situation financière réelle et est de nature à faciliter les manoeuvres pour organiser une insolvabilité,

— l’unique bien leur appartenant est grevé d’autres hypothèques qui démontrent un endettement à titre personnel de 355.000 € en principal et 71.000 € à titre accessoire.

Pour un plus ample exposé des moyens en fait et en droit des parties, il est renvoyé au détail de leurs conclusions respectives conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS

I – Sur la mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire

En application de l’article L. 511-1 du Code des procédures civiles d’exécution, toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge de l’exécution l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.

L’article R. 512-1 du même code précise qu’il incombe au créancier saisissant de prouver que les deux conditions cumulatives sont remplies.

Il résulte des articles L. 512-1 et R. 512-1 de ce code que le juge peut donner mainlevée de la mesure conservatoire à tout moment, les parties entendues ou appelées, s’il apparaît que les conditions prescrites par l’article L. 511-1 ne sont pas réunies.

Le juge, auquel est déférée une mesure conservatoire, se place dans la même position que le juge qui a autorisé la mesure : il examine au jour où il statue, d’une part, l’apparence du principe de créance et évalue, d’autre part, la menace qui pèse sur le recouvrement.

S’agissant de la première condition tenant à la vraisemblance (et non l’existence) d’un principe de créance, la Cour de cassation juge de manière constante qu’il n’appartient pas au juge de l’exécution, de se prononcer sur la réalité de la créance ou d’en fixer le montant, mais de statuer sur le caractère vraisemblable d’un principe de créance, sans qu’il soit exigé que la créance soit certaine, ni même non sérieusement contestable, ou exigible.

Pour justifier de l’apparence du principe de leur créance contestée par les époux [S], les époux [M] se basent sur le pré-rapport de l’expert judiciaire daté du 24 juillet 2025, dont il résulte que le bien immobilier acquis par ces derniers est atteint par sept désordres, à savoir :

— une non-conformité de la construction à la RT 2012 et une insuffisance de chauffage au regard des exigences de la RT 2012, qui constitue également une non conformité à la destination du bien au regard du permis de construire qui imposait le respect de la RT 2012,

— une non-conformité de l’installation électrique à la norme NFC15-100 induisant un risque de sécurité des biens et des personnes et caractérisant une non-conformité à la destination du bien,

— une absence de protection contre les chutes dans l’escalier et la mezzanine qui constitue une non-conformité à l’article R. 111-5 du Code de la construction et de l’habitation et des normes NF P01-012 et P01-013, induisant un risque de sécurité des biens et des personnes et caractérisant une non-conformité à la destination du bien,

— des infiltrations par la douche de l’étage consécutives à l’absence de porte de douche caractérisant un manquement aux règles de l’art,

— une VMC inefficace qui trouve sa cause dans une non-conformité aux exigences de la RT 2012, de l’arrêté du 24 mars 1982 et de la DTU 68.3, en méconnaissance du permis de construire qui imposait le respect de la RT2012 et rendant le bien immobilier non conforme à sa destination,

— une non-conformité de l’évacuation des eaux pluviales telle que prévue à l’article 2 du permis de construire du 26 janvier 2016, rendant le bien immobilier non conforme à sa destination,

— l’absence de conduit de cheminée en méconnaissance de l’article 1 de l’arrêté du 31 octobre 2005 et la RT 2012 rendant le bien immobilier non conforme à sa destination.

Les désordres ainsi relevés par l’expert judiciaire corroborent les constats précédemment effectués par l’expert mandaté par les époux [M].

L’expert judiciaire impute techniquement la responsabilité des désordres au “maître de l’ouvrage”, à l’exception des infiltrations par la douche à l’étage qui relève selon lui de la responsabilité de l’entreprise en charge du lot plomberie-chauffage, et considère que tous les désordres étaient apparents et visibles par un professionnel.

Il existe ainsi suffisamment d’éléments susceptibles d’engager la responsabilité civile des époux [S] sur plusieurs fondements :

— du fait de la garantie des vices cachés à laquelle le vendeur est tenu en application des articles 1641 et suivants du Code civil,

— du fait de la garantie décennale des constructeurs en leur qualité de vendeur-constructeur en application des articles 1792-1 2° et 1792 du Code civil

— du fait de l’inexécution par le vendeur de ses obligations contractuelles.

Contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, le recours à un maître d’oeuvre d’exécution n’est en l’état pas établi. Et dans l’hypothèse où la responsabilité de ce dernier pourrait être engagée, il n’en demeure pas moins que le vendeur reste le premier redevable des manquements, les autres intervenants étant alors condamnés solidairement ou in solidum avec lui.

En ce qui concerne la garantie des vices cachés, l’argument selon lequel madame [T] [S] ne pourrait pas être assimilée à un vendeur professionnel et pourrait se prévaloir de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente du 24 juillet 2020 n’a aucune incidence sur l’examen de l’apparence de la créance à son égard, dès l’instant qu’elle est susceptible d’être tenue envers les époux [M] sur le fondement d’autres responsabilités. Il en va de même de monsieur [S], qui exerçait cependant la profession de plombier chauffagiste.

L’apparence de la créance est également établie en son montant en considération des chiffrages communiqués par les acquéreurs et non utilement critiqués permettant d’évaluer les travaux de reprise des désordres à la somme totale de 160.753,90 €, somme à laquelle devront s’ajouter l’évaluation de leurs préjudices de privation de jouissance pendant la durée du chantier et des troubles de jouissance subis depuis l’acquisition du bien en 2020, qu’ils évaluent respectivement à 7.200 € et à 45.000 €, outre les frais irrépétibles et le remboursement des honoraires de l’expert avancés par les acquéreurs.

Les contestations portant sur le principe ou la détermination du montant de ces différents postes seront tranchées par le juge du fond.

En l’état, au regard des critères à analyser pour l’octroi d’une mesure conservatoire, ces préjudices doivent être considérés comme raisonnablement plausibles dès lors qu’ils présentent un lien de causalité direct avec les désordres subis et sont susceptibles de résulter de manière vraisemblable des actions engagées à l’encontre des époux [S].

S’agissant de l’existence de menaces de recouvrement, il convient de rappeler qu’il incombe au créancier d’apporter la preuve des circonstances mettant en péril le recouvrement de sa créance.

En l’occurrence, la créance invoquée est d’un montant supérieur à 200.000 €.

Il n’a été souscrit dans le cadre de la réalisation des travaux litigieux aucune assurance dommages-ouvrages ou garantie décénnale susceptibles de garantir les époux [S] des condamnations qui seraient prononcées à leur encontre.

Contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, les multiples sociétés qu’ils détiennent ne permettent pas d’exclure la possibilité d’un montage pour se rendre insolvables et se soustraire au recouvrement de la créance.

Et l’attestation versée aux débats faisant état d’un patrimoine personnel suffisant pour faire face à une dette de 200.000 € sans aucun éléments circonstanciés, tout comme l’allégation non étayée selon laquelle la valeur vénale de leur résidence principale serait largement supérieure aux garanties prises par les établissements bancaires, ne permettent pas davantage de rassurer sur les chances de paiement des sommes auxquelles les époux [S] pourraient être condamnés.

Il résulte de l’ensemble de ces constatations que les époux [M] justifiant d’une créance paraissant fondée en son principe, dont le recouvrement est menacé, la demande de mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire formée par les époux [S] doit être rejetée.

II – Sur les mesures accessoires

Les époux [S] qui perdent le litige, seront condamnés in solidum au paiement des dépens de l’instance.

Ils seront également condamnés in solidum à payer aux époux [M] une somme au titre des frais non compris dans les dépens qu’ils ont été contraints d’exposer pour faire valoir leurs droits en défense que l’équité commande de fixer à 2.500 €.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

— DÉBOUTE monsieur [I] [S] et madame [T] [S] née [X] de leur demande de mainlevée de l’inscription d’hypothèque provisoire prise sur le bien immobilier leur appartenant situé [Adresse 5] ;

— CONDAMNE in solidum monsieur [I] [S] et madame [T] [S] née [X] à payer à monsieur [B] [M] et madame [W] [D] épouse [M] une indemnité de deux mille cinq cents euros (2.500 €) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNE in solidum monsieur [I] [S] et madame [T] [S] née [X] au paiement des dépens de l’instance ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article R. 121-21 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus,

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution,

Maître Valérie LEBLANC de la SELARL ARES, Maître Vittorio DE LUCA de la SELARL VERSO AVOCATS