RE F E R E

N°

Du 27 Mars 2026

N° RG 25/00940

N° Portalis DBYC-W-B7J-L5UE

30B

c par le RPVA

le

à

M^e David GUINET

— copie dossier

Expédition et copie executoire délivrée le:

à

M^e David GUINET

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDERESSE AU REFERE:

S.C.I. BAUD COMMERCES, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M^e David GUINET, avocat au barreau de NANTES, substitué par M^e Laurence HARDY, avocate au barreau de NANTES

DEFENDERESSE AU REFERE:

S.A.R.L. LE PETIT BAUD, dont le siège social est sis ,“[Etablissement 1]” -, [Adresse 2]

non comparante

LE PRESIDENT: Philippe BOYMOND, Vice-Président

LE GREFFIER: Graciane GILET, greffier, lors des débats et Claire LAMENDOUR, greffier, lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 18 Février 2026, en présence de, [I], [R], greffier stagiaire,

ORDONNANCE: réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 27 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de RENNES dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 27 août 2020, la société civile immobilière (SCI) Baud commerces a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée (SARL) Le petit Baud un local situé, [Adresse 3] à, [Localité 1] (35), à destination principale de restaurant, brasserie, café, bar et de toute activité s’y rattachant, pour un loyer annuel de 42 448 € HC et HT, payable trimestriellement et d’avance le premier jour du premier mois de chaque trimestre.

Les parties ont également stipulé le remboursement par le preneur, à son bailleur, de la taxe foncière ainsi qu’une provision sur charges exigible en même temps que chaque terme de loyer.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 octobre 2025, le bailleur a fait délivrer à son preneur un commandement de payer la somme en principal de 25 469,10 € correspondant à des loyers, charges et intérêts de retard restés impayés du 1er juillet au 31 décembre 2025. Ce commandement visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, a reproduit les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce.

Par un nouvel acte de commissaire de justice du 1er décembre 2025, la SCI Baud commerces a ensuite fait assigner la SARL Le petit Baud en constatation de la résiliation du bail les liant, expulsion sous astreinte des lieux précités et ce, pour défaut de paiement des loyers.

Le bailleur sollicite également, et notamment, sa condamnation à lui payer :

− la somme provisionnelle de 13 010,74 €, au titre de la dette locative pour la période allant du 1er juillet au 7 novembre 2025 ;

— une indemnité d’occupation quotidienne équivalant au dernier loyer, majoré de 50 %, à compter du 8 novembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

− la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

− les dépens.

A l’audience utile du 18 février 2026, le bailleur, représenté par avocat, a sollicité le bénéfice de son assignation.

Bien que régulièrement assignée par dépôt de l’acte à l’étude, la SARL Le petit Baud n’a pas comparu, ni ne s’est fait représenter.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque un ou plusieurs défendeurs ne comparaissent pas, comme en l’espèce, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La juridiction rappelle ensuite qu’elle n’est tenue de statuer sur les demandes de « constatations », de « décerner acte » ou de « dire et juger » que lorsqu’elles constituent des prétentions (Civ. 2ème 09 janvier 2020 n° 18-18.778 et 13 avril 2023 n° 21-21.463 et Civ. 3ème 16 septembre 2021 n° 20-11.053 et 19-20.153 ).

Sur la résiliation du bail commercial et l’expulsion du preneur

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article L 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

L’article L. 143-2 du même code prévoit lui que :

« Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus ».

La présente demande en constat de la résiliation du bail litigieux peut être examinée par la juridiction dans la mesure où il résulte d’un état d’endettement, en date du 14 novembre 2025 (pièce bailleurs n°18), qu’une seule inscription grève le fonds de commerce exploité par la société locataire, au profit de la société anonyme (SA) BNP Paribas, laquelle s’est vue dénoncer la présente assignation par acte de commissaire de justice du 09 décembre suivant.

Il ressort des pièces remises que les parties sont liées par un bail écrit (pièce bailleur n°1), lequel comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers.

Suite à la délivrance du commandement de payer du 07 octobre 2025 (pièce bailleurs n°11), il n’est pas soutenu, en l’absence du preneur à l’instance, que celui ci ait procédé au règlement intégral de sa dette dans le délai d’un mois. Par conséquent, le bail est, sans conteste, résilié à la date du 07 novembre 2025 de sorte que l’expulsion de la SARL Le petit Baud, devenue occupante sans droit, ni titre, ne pourra qu’être ordonnée au dispositif de la présente décision.

La possibilité ouverte au bailleur de requérir le concours de la force publique, dans les termes de la loi, rend dès lors inutile à ce stade le prononcé d’une astreinte.

S’agissant des meubles garnissant le local loué, il est renvoyé à cet égard à la procédure prévue par les articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficultés, de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la demande d’assistance de la force publique

L’article 13 de la loi des 16-24 août 1790 sur l’organisation judiciaire dispose que :

« Les fonctions judiciaires sont distinctes et demeureront toujours séparées des fonctions administratives. Les juges ne pourront, à peine de forfaiture, troubler, de quelque manière que ce soit, les opérations des corps administratifs, ni citer devant eux les administrateurs pour raison de leurs fonctions ».

Il n’entre pas, en application de ces dispositions de valeur constitutionnelle, dans les pouvoirs du juge judiciaire de disposer de la force publique, ni de toute autre administration.

La demande du bailleur, sur ce point, ne pourra dès lors qu’être rejetée.

Sur les indemnités provisionnelles

En application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l’obligation du débiteur n’est pas sérieusement contestable, dans son existence comme dans son quantum.

L’article 1103 du code civil énonce que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Sur l’indemnité provisionnelle d’occupation

Le maintien dans les lieux de la société locataire causant un préjudice à son bailleur, celui-ci est en conséquence fondé à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation. En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, cette indemnité d’occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice pouvant résulter, pour le bailleur, du fait qu’il est privé de la libre disposition de son bien.

Les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour évaluer le montant de cette indemnité et peuvent donc, conformément au principe de la réparation intégrale, l’assortir des modalités qu’ils estiment nécessaires (Civ. 3ème avis 04 juillet 2017 n°17-70.008).

Au cas présent, le bailleur, en application de la clause résolutoire stipulée au bail, sollicite la condamnation provisionnelle de son preneur à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du dernier loyer, mais majoré de 50 %. Compte-tenu de cette très importante différence entre le loyer et l’indemnité d’occupation ainsi réclamée et de ce que la juridiction est tenue de restituer aux faits et aux actes leur exacte qualification, il doit être considéré que, draconienne, cette indemnité pourrait être regardée par le juge du fond comme constituant, en réalité, une pénalité excessive soumise à son pouvoir de modération (Civ. 3ème 18 janvier 1989 n° 87-16.847).

En conséquence, le quantum réclamé souffre d’une contestation sérieuse que la juridiction se doit de soulever en application de l’article 472 du code de procédure civile.

Au vu des éléments d’appréciation versés aux débats et en l’absence de preuve d’un préjudice autre que celui constitué par l’absence de règlement du loyer, lequel n’est tout simplement pas allégué, il y a dès lors lieu en l’espèce de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 4 945,26 € TTC, correspondant à la valeur équitable des lieux sur laquelle, d’ailleurs, les parties se sont accordées lors de la signature du bail (pièce bailleur n°1 et 12), de sorte qu’elle n’est pas sérieusement contestable, somme que le preneur sera condamné à verser à titre de provision à compter du 8 novembre 2025, seulement, puisque telle est la demande et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de provision au titre des impayés de loyers, charges et taxes

Le principe de l’obligation de la société locataire au titre des loyers, charges et taxes est suffisamment établi par les pièces versées aux débats, notamment, par le bail qui liait les parties (pièce n°1 demandeur) et, en l’absence de cette dernière, n’est d’ailleurs pas contesté.

Le quantum de l’obligation s’élève, lui, à la seule somme non sérieusement contestable de 10 980,59 € TTC, pour la période du 01er juillet au 06 novembre 2025 (loyers et provisions sur charges), somme au paiement de laquelle la SARL Le petit Baud sera condamnée par provision, en deniers ou quittances.

Le bailleur ne verse au soutien de sa prétention relative au remboursement de la taxe foncière 2025 aucune pièce justificative, de sorte qu’il n’établit pas le montant de sa créance de ce chef et ne pourra qu’en être débouté.

La clause pénale contractuelle dont il demande de faire application aux fins de condamnation de son preneur à lui payer une provision de 1 619,30 € au titre « d’intérêts de retard sur T3 2025 », en ce qu’elle est manifestement excessive, est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé à son sujet.

Il en ira de même, et pour le même motif, de la clause contractuelle prévoyant que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur en cas d’acquisition de la clause résolutoire, laquelle étant en effet susceptible, elle aussi, d’être regardée par le juge du fond comme une clause pénale (Civ. 3ème 20 novembre 2025 n°24-16.763).

Sur les demandes accessoires

La SARL Le petit Baud, qui succombe, supportera en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile la charge des dépens d’instance, dont la liste est limitativement fixée par l’article 695 du même code et à laquelle les parties se reporteront.

Aux termes de l’article 700 dudit code, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu des caractéristiques de l’espèce et de la situation respective des parties, la SARL Le petit Baud versera, de ce chef, la somme de 800 € à son bailleur.

DISPOSITIF

La juridiction des référés :

ORDONNE l’expulsion de la SARL Le petit Baud du local commercial situé, [Adresse 3] à, [Localité 1] (35), en conséquence du constat de la résiliation du bail liant les parties à compter du 7 novembre 2025 ;

la CONDAMNE à payer à la SCI Baud commerces une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation égale à 4 945,26 € (quatre mille neuf cent quarante-cinq euros et vingt-six centimes) TTC à compter du 8 novembre 2025 et jusqu’à libération complète des lieux ;

la CONDAMNE à lui payer, en deniers ou en quittances, la somme provisionnelle de 10 980,59 € (dix mille neuf cent quatre-vingt euros et cinquante-neuf centimes) TTC, au titre de sa dette locative pour la période du 01er juillet au 06 novembre 2025 inclus ;

la CONDAMNE aux dépens ;

la CONDAMNE à payer à la SCI Baud commerces la somme de 800 € (huit cents euros) au titre des frais non compris dans les dépens ;

REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière Le juge des référés