TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

PROCEDURES ORALES

JUGEMENT DU 16 Mars 2026

N° RG 25/02006 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LPMQ

JUGEMENT DU :

16 Mars 2026

[R] [G]

[S] [U] épouse [G]

C/

S.A.S. [Z] [Localité 2] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

S.C.I. PAGI

[K] [Q]

[X] [Q]

[O] [Q]

[B] [Q]

[T] [Y] époux [Q]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 16 Mars 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 15 Décembre 2025.

En présence de [F] [H] et de [V] [I], auditrices de justice.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 16 Mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [R] [G]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Madame [S] [U] épouse [G]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentés par M^e Simon AUBIN, avocat plaidant substitué par M^e Valentin PENNE, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS

S.A.S. [Z] [Localité 2] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant substitué par M^e Marion DAVID, avocat au barreau de RENNES,

S.C.I. PAGI

[Adresse 7]

[Localité 5]

Madame [K] [Q]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Monsieur [X] [Q]

[Adresse 9]

[Localité 3]

Monsieur [O] [Q]

[Adresse 10]

[Localité 7]

Monsieur [B] [Q]

[Adresse 11]

[Localité 5]

Monsieur [T] [Y] époux [Q]

[Adresse 12]

[Localité 5]

représentés par M^e Rozenn GOASDOUE, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

La SCI PAGI, Mme [T] [Q] née [Y], Mme [K] [Q], M. [B] [Q], M. [O] [Q], M. [X] [Q] (ci-après les consorts [Q]) ont donné mandat à la SAS [Z] RENNES (ci-après la société [Z]) de vendre un bien immobilier à usage agricole, situé sur les parcelles J [Cadastre 1] et J [Cadastre 2] dont ils sont propriétaires indivis sis [Adresse 13] à BEDEE (35137).

Les 4, 5 et 6 juillet 2023, par l’intermédiaire de la société [Z], Mme [S] [G] née [U] et M. [R] [G] (ci-après les époux [G]) ont conclu avec la SCI PAGI et les consorts [Q] un compromis de vente portant sur ledit bien, pour un prix de 320 000 euros sous condition suspensive d’obtention, par les acquéreurs, d’un permis de construire ou d’une déclaration de travaux afin de modifier la destination du bien en bien à usage d’habitation, la demande devant être déposée auprès de l’autorité compétente dans un délai de 90 jours.

Les époux [G] ont versé à la SCI PAGI et aux consorts [Q] la somme de 10 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation entre les mains de la société [Z].

Afin de constituer le dossier de demande de permis de construire, les époux [G] ont contracté avec un architecte à qui ils ont versé la somme de 5 000 euros suivant facture en date du 6 juillet 2023.

Le 6 décembre 2023, la mairie de [Localité 8] a rendu un arrêté de refus de délivrance du permis de construire.

Suivant lettres recommandées avec accusé de réception des 8 avril et 7 octobre 2024, les époux [G] ont mis en demeure les sociétés [Z] et PAGI de leur payer la somme de 5 000 euros autre titre des frais d’architecte vainement engagés.

Par acte de commissaire de justice du 7 février 2025, les époux [G] ont fait assigner la société [Z], ainsi que la SCI PAGI et les consorts [Q] devant le tribunal judiciaire de RENNES afin d’obtenir leur condamnation in solidum à leur payer les sommes suivantes :

5.000 euros au titre des frais d’architecte ; 2.000 euros au titre de leur préjudice moral ; 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.L’affaire a été appelée à l’audience du 8 septembre 2025. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée à plusieurs reprises, à la demande des parties pour être retenue à celle du 15 décembre 2025.

* * *

A cette audience, les époux [G] ont comparu représentés par leur conseil.

Soutenant oralement les termes de leurs conclusions déposées à l’audience et préalablement communiquées, ils maintiennent l’intégralité de leurs demandes.

Au soutien de leurs prétentions, se fondant sur les articles 1103, 1112, 1112-1, 1240 et 1241 du code civil, ils font valoir que la société [Z] a manqué à ses devoirs d’information et de conseil en ne les informant pas de l’impossibilité d’affecter le bien à litigieux à un usage d’habitation. Ils estiment que l’agent immobilier est tenu de vérifier si le bien qu’il est chargé de vendre peut être affecté à l’usage auquel l’acquéreur le destine. Ils soutiennent qu’en présentant le bien comme étant « à rénover », la société [Z] a induit la possibilité d’un tel changement de destination. Ils indiquent également que l’offre d’achat mentionnait mensongèrement qu’un changement de destination du bien était en cours.

Par ailleurs, les époux [G] soutiennent que les vendeurs ont manqué à leur obligation d’information précontractuelle. Ils soulignent que ceux-ci étaient nécessairement informés de leur intention de modifier la destination du bien. Ils indiquent, à cet égard, que ceux-ci leur ont communiqué un permis de construire daté 2013, autorisant un tel changement de destination, qu’ils savaient périmé. Les époux [G] exposent que le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) de [Localité 9] Communauté du 25 mars 2021 a restreint les possibilités de changement de destination des biens, ce dont ils n’avaient pas été informés. Ils indiquent n’avoir pas davantage été informés du recours dont le PLUi faisait l’objet et qui a conduit à son annulation ultérieure le 6 mai 2024, par le tribunal administratif de Rennes, rendant de nouveau possible le changement de destination du bien. Ils soulignent que si Mme [S] [G] a été conseillère municipale de [Localité 10], elle n’était chargée d’aucune mission relative à l’urbanisme de telle sorte qu’ils ne disposaient pas d’informations privilégiées.

Enfin, les époux [G] font valoir que ni la société [Z] ni les vendeurs ne leur ont communiqué de certificat d’urbanisme opérationnel (CUb), contenant des informations sur le caractère réalisable du projet, comme l’agence s’y était engagée parce qu’ils savaient qu’il aurait été négatif. Ils soulignent que la connaissance d’une telle information les aurait pourtant conduits à abandonner le projet. Enfin, ils relèvent que l’absence du dépôt de la demande de permis de construire dans un délai de 90 jours est sans incidence, dès lors que ce délai était à leur seul bénéfice. De la même manière, l’éventuelle incomplétude du dossier ou la consistance des travaux projetés était indifférente puisque le refus était fondé sur la présence du bien dans une zone agricole (zone A) et non repéré d’une étoile ne permettant pas les changements de destination. Ils précisent que le bien litigieux ne relève pas du secteur de taille et de capacité d’accueil limitées (STECAL) faisant exception au PLUi.

Les époux [G] soutiennent en conséquence que tant la société [Z] que les vendeurs les ont laissés s’acquitter de frais d’architecte en vue de constituer le dossier de demande de permis de construire en connaissance de l’impossibilité du changement de destination du bien. En outre, ils indiquent que l’attitude des vendeurs et de la société [Z], en dissimulant des informations et en manquant de diligence, leur a causé un préjudice moral les ayant conduits à abandonner leur projet de déménagement.

Pour s’opposer à la demande reconventionnelle de la société PAGI et des consorts [Q], les époux [G] font valoir que, en tout état de cause, le permis de construire n’aurait pu être accordé dès lors qu’un changement de destination du bien était impossible en vertu des règles d’urbanisme, quels que soient le délai du dépôt de la demande ou la consistance du projet. De plus, ils soulignent que les vendeurs ne démontrent pas avoir vendu le bien ultérieurement, de telle sorte qu’il ne saurait leur être reprochés d’avoir fait obstacle à la vente du bien à d’autres acquéreurs. Ils relèvent enfin qu’en demandant à la société [Z] de restituer l’indemnité d’immobilisation aux époux [G], les vendeurs ont renoncé à cette indemnité.

* * *

La société [Z] a comparu représentée par son conseil.

Soutenant oralement à ses conclusions n° 02, elle sollicite le rejet des demandes des époux [G] et la condamnation solidaire de ceux-ci aux dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, à titre principal, qu’elle n’a commis aucune faute. Elle soutient que du fait de la violation des règles d’urbanisme par le projet déposé par les époux [G], il ne peut être déduit de l’arrêté de refus d’octroi de permis de construire que le changement d’usage était, en tout état de cause, impossible. Elle relève en outre qu’un agent immobilier est uniquement un professionnel de la vente immobilière et non de l’urbanisme de telle sorte que la société [Z] ne pouvait savoir que la demande aboutirait à un refus, précisant que cela relève en revanche de la compétence de l’architecte. Elle ajoute qu’il ne relève pas de la compétence d’un agent immobilier de solliciter la délivrance d’un CUb.

A titre subsidiaire, pour s’opposer à la demande en paiement de la somme de 5 000 euros, elle fait valoir qu’il résulte de la motivation de l’arrêté susvisé que le refus de délivrance du permis de construire s’explique par les défauts du dossier constitué par l’architecte, ne tenant pas compte des impératifs du PLUi. S’agissant de la demande en paiement de la somme de 2 000 euros, elle souligne qu’il s’agit d’un litige purement patrimonial et qu’il n’est justifié d’aucune souffrance morale.

* * *

La société PAGI et les consorts [Q] ont comparu représentés par leur conseil.

Soutenant oralement à leurs conclusions n° 03, ils sollicitent le rejet des demandes des époux [G], la condamnation solidaire de ceux-ci au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi qu’à la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Pour s’opposer à la demande de paiement de la somme de 5 000 euros, ils font valoir que les demandeurs ont déposé un dossier de demande de permis de construire qu’ils savaient non conforme aux règles d’urbanisme en vue de se désengager de la vente projetée. Ils soulignent que le refus du permis de construire est motivé par la démesure du projet des époux [G] – dont ils n’avaient au demeurant pas connaissance – ne respectant pas les règles du PLUi. Ils soutiennent que les demandeurs ne rapportent pas la preuve qu’une demande conforme aux règles en vigueur ne leur aurait pas été accordée, et ce d’autant plus que M. [R] [G] pouvait se prévaloir de la qualité d’exploitant agricole. Or, ils précisent que le PLUi permet des changements de destination plus aisés pour les exploitants agricoles. De surcroît, ils exposent que les époux [G] n’ont pas déposé la demande de permis de construire dans le délai de 90 jours et que le dossier était incomplet. Ils soulignent qu’il résulte d’un CUb délivré le 2 avril 2025 que le changement de destination du bien est possible, sous certaines conditions, notamment de limitation d’augmentation de surfaces.

Par ailleurs, ils indiquent qu’ils ne savaient pas qu’un refus de changement de destination serait opposé par la mairie, sans quoi ils n’auraient pas inclus une telle condition suspensive dans le compromis de vente puisque cette clause n’avait pour seul effet que de rendre le bien indisponible à la vente. Ils précisent qu’aucune obligation de résultat d’un changement de destination du bien ne pesait sur eux. Ils font également valoir que le compromis de vente mentionne expressément la péremption du permis de construire obtenu en 2013 par M. [B] [Q], laquelle est en tout état de cause évidente dès lors qu’aucun changement de destination n’aurait été nécessaire. Ils ajoutent que la validité dudit permis n’était pas une condition de la réitération de la vente.

De surcroît, ils indiquent que les époux [G] savaient que le changement de destination n’était pas impossible dès lors que, au travers de leurs échanges avec le maire de [Localité 8] et au regard du statut de conseillère municipale de Mme [S] [G], ils avaient nécessairement connaissance de ce que le PLUi était contesté et que la décision d’annulation était proche d’intervenir. Or, ils exposent que le précédent PLU de [Localité 8], sur le fondement duquel le permis de construire avait été accordé à M. [B] [Q] en 2013, était applicable à la suite de l’annulation. Ils ajoutent que, indépendamment de ce changement à intervenir, le lieudit [Localité 11] était situé dans une zone touristique, classée dans un STECAL, et non seulement agricole, faisant ainsi exception au PLUi. Ils indiquent ainsi que la seule localisation de la parcelle en zone A, non repérée d’une étoile, n’excluait pas, par principe, un changement de destination.

En outre, ils soutiennent que, aux termes du compromis, ils n’étaient pas tenus de délivrer aux époux [G] un CUb, pas davantage que l’agence immobilière – cette diligence revenant aux acquéreurs – mais seulement un CUa relatif à la présence de servitude. Ils ajoutent que les époux [G] ont contractualisé avec un architecte dès la signature du compromis de vente et qu’ils ne peuvent soutenir qu’ils n’auraient pas engagé des frais d’architecte si un CUb leur avait été communiqué ultérieurement.

Enfin, ils soulignent que les demandeurs ne justifient pas de l’obtention d’un prêt relai qu’ils avaient pourtant érigé en condition suspensive de telle sorte qu’ils ont volontairement empêché l’accomplissement de cette condition pour échapper à leurs obligations.

Pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts des époux [G], ils font valoir que la vente n’a pas abouti du fait des carences de ceux-ci et qu’il s’agit d’une opération purement patrimoniale dont ils se sont volontairement déliés. De surcroît, ils constatent qu’ils n’ont pas déménagé depuis lors.

Au soutien de leur demande reconventionnelle, la société PAGI et les consorts [Q] soutiennent que les époux [G] ont agi intentionnellement en vue d’éviter l’obligation de réitération de la vente. Ils en concluent qu’ils ont été contraints d’immobiliser les parcelles durant près de 10 mois.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où le présent jugement a été rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande de dommages et intérêts au titre des frais d’architecte formée par les époux [G]

Aux termes de l’article 1112 du code civil, l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres.

Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.

Selon l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le compromis de vente contient une « condition suspensive d’obtention du permis de construire ou d’une déclaration de travaux ». Il est précisé que « la présente vente est soumise à la condition suspensive de l’obtention, par l’ACQUEREUR, d’un permis de construire ou d’une déclaration de travaux. La demande d’autorisation devra être conforme aux règles d’urbanisme et les biens à construire ou à modifier répondront aux caractéristiques suivantes : transformation d’un bâtiment agricole en maison à usage d’habitation ».

Cette condition suspensive était en lien avec la volonté des acquéreurs de voir modifier la destination du bien en usage d’habitation, ce dont les vendeurs et l’agence immobilière étaient informés. En effet, il résulte de la partie intitulée « Nature et description des biens » les mentions suivantes : « Le VENDEUR déclare que le BIEN est actuellement à usage rural. L’ACQUEREUR déclare qu’il entend l’utiliser à usage d’habitation ».

Au stade des pourparlers, une éventuelle impossibilité de changement de destination du bien était donc une information déterminante du consentement des acquéreurs.

Néanmoins, avant d’étudier de la responsabilité de la société [Z] et des vendeurs, il convient de vérifier si un changement de destination du bien était, ou non, possible.

A – Sur l’impossibilité d’obtenir le changement de destination du bien

La lecture de l’arrêté de refus d’un permis de construire délivré par le maire de la commune de [Localité 8] le 6 décembre 2023 permet de relever que trois causes sont à l’origine du refus.

Ainsi, le premier considérant dispose que : « considérant l’article 1 des dispositions générales du PLUIh de [Localité 9] Communauté qui dispose dans son paragraphe 9 que le changement de destination dans les zones A et N ne peut être admis que pour les éléments repérés par une étoile au règlement graphique et dans les conditions fixées au règlement des zones A et N. Considérant que le bâtiment devant faire l’objet d’un changement de destination n’est pas repéré par une étoile au règlement graphique du PLUih de [Localité 9] Communauté et méconnait le paragraphe 9 de l’article 1 des dispositions générales du PLUih de [Localité 9] Communauté ».

Il est admis par l’ensemble des parties que le bien litigieux à usage agricole est situé dans la zone agricole (zone A) et n’est pas repéré par une étoile.

Pour autant, il ne s’agit pas de l’unique motif de refus contenu dans l’arrêté, ce dont il faut déduire que la seule localisation du bien dans cette zone n’était pas insurmontable.

Ainsi, le maire invoque deuxièmement l’article 2, section 1 du règlement du PLUih de [Localité 9] Communauté relative aux zones agricoles, suivant lequel « en matière d’extension, la réhabilitation et l’extension des constructions à destination d’habitation non nécessaire à une exploitation agricole est possible à condition que les extensions ne conduisent pas à réduire l’interdistance de 100 mètres avec toutes les constructions ou installations agricoles en activité ou dont l’activité a cessé depuis moins de 2 ans et qu’elles : soient limitées à +30% d’emprise au sol par rapport à celle existante à la date d’approbation du PLUi, soient limitées à +50 m2 d’emprise au sol supplémentaire par rapport à celle existante à la date d’approbation du PLUi ». Or, il constate que « à la vue des pièces jointes au dossier de permis de construire et notamment le plan de masse projeté, que les extensions prévues portent sur une emprise au sol d’environ 100 m2, que cette surface dépasse le seuil maximal défini et méconnait l’article 2, section 1 du règlement du PLUiH de [Localité 9] Communauté relative aux zones agricoles ».

Néanmoins, cet article du PLUi, tel qu’il est reproduit et en l’absence de production du PLUi exhaustif, est relatif à l’extension et à la réhabilitation de biens déjà à destination d’habitation, et non à la conversion de bien à usage agricole en bien à usage d’habitation. L’article 2 du PLUi n’apparaît pas comme étant une exception à l’article 1 susvisé. Ce faisant, à la seule lecture de l’arrêté, au vu des autres considérants, la prévision d’une surface d’extension conforme à cette disposition dans le projet des époux [G] n’aurait pas été à elle seule de nature à conduire à la délivrance du permis de construire.

En dernier lieu, l’arrêté de refus fait référence à l’incomplétude du dossier, ce que concèdent les demandeurs. Il n’apparaît pas qu’un dossier complet aurait permis de passer outre le premier motif de refus.

Par ailleurs, les vendeurs invoquent la localisation du lieudit [Localité 11], où se situe la parcelle, dans une zone dite [Adresse 14]. Or, les changements de destination sont facilités dans de telles zones.

Toutefois, il résulte de l’extrait du PLUi versé aux débats que la STECAL concerne uniquement une parcelle située au lieudit [Localité 11] d’une surface de 0,56 hectares et consacrée à l’exercice d’une activité de chambre d’hôtes. Tel n’est pas le cas de la parcelle litigieuse J [Cadastre 1] qui de surcroît, selon la capture d’écran du cadastre produite par les acquéreurs, mesure 3,05 hectares. Ainsi, la classification STECAL concerne seulement une parcelle particulière et non l’ensemble du lieudit.

Enfin, les changements de destination sont facilités pour les bâtiments accessoires à une exploitation agricole.

Or, selon la condition suspensive particulière prévue à la page 12 du compromis de vente, M. [R] [G] aspirait à exercer une activité d’élevage de chevaux de traits, caractérisant de ce fait une exploitation agricole.

Cependant, il résulte là encore du PLUi que cette facilitation n’est permise que pour les parcelles situées en zone A repérées d’une étoile.

Ainsi, le changement de destination paraissait, en l’état du PLUi en vigueur, impossible.

B – Sur la responsabilité des vendeurs

Il n’est pas établi que les vendeurs, qui n’ont pas un devoir de conseil mais seulement d’information, étaient informés de l’impossibilité d’obtenir le changement de destination.

Il ne leur appartenait pas, contractuellement ou légalement, d’obtenir le certificat d’urbanisme opérationnel (CUb) en vue de le transmettre aux acquéreurs.

Par ailleurs, la péremption du permis de construire octroyé en 2013 par la commune de [Localité 8] à M. [B] [Q] autorisant un changement de destination du bien et annexé au compromis de vente était nécessairement connue des acquéreurs. En effet, il résulte du compromis de vente que les travaux n’avaient alors pas été achevés dans le délai d’un an, ayant pour effet de priver d’efficacité ledit permis de construire. Cela est d’autant plus évident que si ce permis de construire avait produit ses effets, le changement de destination serait intervenu par le passé, antérieurement à la vente, et la condition suspensive aurait été sans objet.

En communiquant ce permis de construire aux acquéreurs, les vendeurs avaient pour seule volonté de les informer qu’un tel changement de destination avait été possible par le passé. Ils ne se sont nullement engagés à ce qu’un permis de construire autorisant un tel changement de destination soit de nouveau octroyé.

La responsabilité des vendeurs ne saurait donc être engagée.

C – Sur la responsabilité de la société [Z]

D’une manière générale, les rédacteurs d’actes sont tenus d’une obligation de conseil envers toutes les parties en présence et doivent s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’ils confectionnent.

Plus particulièrement, les agents immobiliers doivent, en raison de leur compétence technique, informer leurs clients, non-professionnels, sur les circonstances entourant l’opération qu’ils envisagent, ainsi que sur ses conséquences.

Ils sont ainsi tenus d’informer leurs clients sur la situation juridique des biens à acheter, sur leur évaluation, leur destination et les possibilités de financement.

L’agent immobilier peut toutefois s’exonérer de toute responsabilité fondée sur la méconnaissance du devoir de conseil, lorsque le mandataire est un professionnel qui peut se renseigner lui-même.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société [Z] a fourni aux époux [G] un CUa, permettant de garantir aux acquéreurs l’absence de servitude grevant la parcelle tel que le compromis de vente l’exigeait.

En revanche, il résulte des courriels échangés entre les époux [G] et la société [Z] que cette dernière avait semblé s’engager à solliciter un CUb auprès de la mairie de [Localité 8] et à le transmettre aux acquéreurs.

Néanmoins, dans leur courriel en date du 6 décembre 2023, les époux [G] sollicitent le « certificat d’urbanisme de la parcelle de [Localité 11] », sans autre précision sur le point de savoir s’ils sollicitent le certificat d’urbanisme informatif ou opérationnel. Ils ne rapportent pas la preuve que la société [Z] aurait effectivement obtenu ce document et le leur aurait sciemment dissimulé.

Surtout, pour que ce document apporte des informations complètes et fiables sur le caractère réalisable du projet, il est nécessaire que le projet soit précisément défini. Or, rien n’indique que l’agence était informée des caractéristiques précises du projet des époux [G], celui-ci ayant été élaboré par un architecte avec concours de ces derniers.

En outre, les demandeurs ne rapportent pas la preuve que la société [Z] savait que le changement de destination du bien était impossible. Leur mauvaise foi n’est en effet pas démontrée et la société n’avait aucun intérêt à retenir cette information dès lors qu’il s’agissait d’une condition suspensive de la réitération de la vente. Ainsi, l’agence n’aurait perçu ses honoraires qu’à la condition qu’un permis de construire autorisant la modification de la destination du bien intervienne.

Par ailleurs, la société [Z], en tant qu’elle exploite une agence immobilière, est tenue d’un devoir de conseil qui suppose, pour être rempli, un certain devoir d’investigation.

Eu égard aux termes du compromis auquel la société [Z] a apporté son concours, il apparaît que celle-ci a informé les acquéreurs de la localisation du bien en zone agricole et de ce que le bien était à usage agricole, de telle sorte qu’une demande de changement de destination était nécessaire, justifiant l’insertion de la condition suspensive.

En revanche, il ne saurait être exigé de ce professionnel de l’immobilier, et non de l’urbanisme, qu’il connaisse avec précision les règles et exceptions contenues dans le PLUi régissant les changements de destination des biens.

Il appartenait aux acquéreurs, soit avant la signature des actes, soit dans le délai dont ils ont disposé entre la signature de la promesse d’achat et la signature du compromis, de se renseigner utilement auprès des services de la commune de [Localité 8] sur les règles applicables en la matière, étant relevé au surplus qu’ils sont sollicités l’assistance d’un architecte dès le mois de juillet 2023.

En outre, il n’est pas contesté que Mme [S] [G] était, à la suite des élections municipales de 2020 et au moment des pourparlers, investie d’un mandat de conseillère municipale de la commune voisine de [Localité 12]. Selon le compte rendu sommaire du conseil communautaire du 28 octobre 2021, elle était également membre de la commission « cadre de vie » de l’intercommunalité de [Localité 9] Communauté.

Or, le PLUi a été approuvé par le conseil communautaire de [Localité 9] Communauté, dont font partie les deux communes, le 25 mars 2021 et modifié le 24 mars 2022.

Eu égard à ses fonctions, Mme [S] [G] était susceptible de connaître les règles du PLUi, quand bien même, elle n’exerçait pas de mission consacrée à l’urbanisme.

La responsabilité de l’agence immobilière ne saurait donc être engagée.

En conséquence, il convient de débouter les époux [G] de leur demande de condamnation in solidum de la société [Z] ainsi que de la société PAGI et des consorts [Q] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des frais d’architecte.

II – Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral formée par les époux [G]

Aux termes de l’article 1112 du code civil, l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres.

Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.

Selon l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, en l’absence de faute de la société [Z], d’une part, ainsi que de la société PAGI et des consorts [Q], d’autre part, l’absence d’aboutissement du projet des époux [G] n’est pas imputable à ces derniers.

En conséquence, les époux [G] seront déboutés de leur demande de condamnation in solidum de la société [Z] ainsi que de la société PAGI et des consorts [Q] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de leur préjudice moral.

III – Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par la société PAGI et les consorts [Q]

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, les vendeurs reprochent aux acquéreurs de n’avoir pas respecté les termes du compromis du vente afin de faire obstacle à la réitération de la vente.

Toutefois, au vu de l’impossibilité d’obtenir le changement de destination du bien en vertu du PLUi en vigueur au moment du dépôt de la demande en raison de la seule localisation du bien, la complétude du dossier n’aurait manifestement pas modifié la décision du maire de [Localité 8].

En outre, le dépôt du permis de la demande de permis de construire dans le délai de 90 jours n’aurait pas davantage conduit à l’acceptation de la demande en ce que le PLUi en vigueur n’a pas connu de modification entre le 24 mars 2022 et son annulation par le tribunal administratif de RENNES le 6 mai 2024.

Enfin, l’obtention d’un prêt, également érigée en condition suspensive, n’aurait pas permis de passer outre l’impossibilité de satisfaire la condition suspensive liée au changement de destination du bien.

Il ne saurait ainsi être considéré qu’un agissement ou une négligence fautive des acquéreurs est à l’origine de la défaillance de la condition suspensive.

En conséquence, la société PAGI et les consorts [Q] seront déboutés de leur demande de condamnation des époux [G] au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts.

IV – Sur les frais du procès et de l’exécution provisoire

A – Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les époux [G], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens.

B – Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, les époux [G], condamnés aux dépens, devront payer à la société PAGI et aux consorts [Q], au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 1.500 euros.

Ils seront également à payer la somme de 1.000 euros à la société [Z], au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens.

Tenus aux dépens, les époux [G] seront déboutés de leur demande à ce titre de ce seul fait.

C – Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Mme [S] [G] née [U] et M. [R] [G] de leur demande de condamnation in solidum de la SAS [Z] RENNES, d’une part, et de la SCI PAGI, de Mme [T] [Q] née [Y], de Mme [K] [Q], de M. [B] [Q], de M. [O] [Q], de M. [X] [Q], d’autre part, au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais d’architecte ;

DEBOUTE Mme [S] [G] née [U] et M. [R] [G] de leur demande de condamnation in solidum de la SAS [Z] RENNES, d’une part, et de la SCI PAGI, de Mme [T] [Q] née [Y], de Mme [K] [Q], de M. [B] [Q], de M. [O] [Q], de M. [X] [Q], d’autre part, au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de leur préjudice moral ;

DEBOUTE la SCI PAGI, Mme [T] [Q] née [Y], Mme [K] [Q], M. [B] [Q], M. [O] [Q] et M. [X] [Q] de leur demande de condamnation solidaire de Mme [S] [G] née [U] et M. [R] [G] au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [S] [G] née [U] et M. [R] [G] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [S] [G] née [U] et M. [R] [G] à payer à la SCI PAGI, Mme [T] [Q] née [Y], Mme [K] [Q], M. [B] [Q], M. [O] [Q] et M. [X] [Q] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [S] [G] née [U] et M. [R] [G] à payer à la SAS [Z] [Localité 2] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [S] [G] née [U] et M. [R] [G] de leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente,