TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 23/15721 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3K63

N° MINUTE :

Assignation du

30 novembre 2023:

JUGEMENT

rendu le 07 Juillet 2025

DEMANDERESSES

S.C.I. DES [Adresse 9] ET [Adresse 1] A [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 10]

S.C.I. DE.MA.VI

[Adresse 4]

[Localité 10]

Toutes deux représentées par M^e Patrick VIDAL DE VERNEIX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1331

DÉFENDERESSE

S.C.I. SCCV [Adresse 12]

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par M^e Gérard PERRIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R209

Décision du 07 Juillet 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/15721 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3K63

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente, statuant en juge unique,

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 12 Mai 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 7 juillet 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 13 janvier 2022, la SCI des [Adresse 9] et [Adresse 1] à [Localité 11] et la SCI DE.MA.VI. ont unilatéralement promis de vendre à la société FOR-IMMO FRANCE, un pavillon et un immeuble à usage d’emplacement de parking, situés sur la parcelle cadastrée Y[Cadastre 6], [Adresse 9] à [Localité 11] (92) et des locaux industriels et commerciaux situés sur la parcelle cadastrée Y[Cadastre 5], [Adresse 2] à [Localité 11] (92), ces biens immobiliers devant être démolis pour permettre la construction d’un immeuble à usage d’habitation.

La société SCCV [Adresse 12] s’est substituée à la société FOR-IMMO FRANCE dans le bénéfice de la promesse.

Suivant deux actes authentiques du 13 avril 2022, reçus par Maître [S] [D], notaire à [Localité 14] (35) avec la participation de Maître [C] [P], notaire à [Localité 13], assistant les venderesses, la SCI des [Adresse 9] et [Adresse 1] à [Localité 11] et la SCI DE.MA.VI. ont respectivement vendu à la SCCV [Adresse 12] le pavillon et l’immeuble à usage d’emplacement de parking situés [Adresse 9] à [Localité 11] (92) moyennant un prix de vente de 10 903 800 euros d’une part, et les locaux industriels et commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 11] (92), moyennant un prix de vente du 6 096 200 euros, d’autre part.

Les deux actes de vente prévoyaient « un complément de prix éventuel relatif à la situation locative du bien » d’un montant total de 1 000 000 euros pour les deux ventes, soit 641 400 euros pour la première vente et 358 600 euros pour la seconde vente et le versement par l’acquéreur de cette somme au notaire participant, désigné en qualité de séquestre, notamment en garantie de la libération des lieux par M. [W] [N], locataire d’un local à usage de remise situé au rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 9], propriété de la SCI des [Adresse 9] et [Adresse 1] à [Localité 11].

Le 25 avril 2023, M. [W] [N] a libéré le local précité et en a remis les clés.

Les SCI des [Adresse 9] et [Adresse 1] à [Localité 11] et la SCI DE.MA.VI. ont sollicité auprès du notaire séquestre la libération à leur profit de la somme de 1 000 000 euros. La SCCV [Adresse 12] s’y est opposée au motif que M. [W] [N] n’avait pas quitté les lieux avant le 1er avril 2023.

Par ordonnance de référé du 28 septembre 2023, le président du tribunal judiciaire de Paris, saisi par assignation de la SCI des [Adresse 9] et [Adresse 1] à [Localité 11] et de la SCI DE.MA.VI. a dit n’y avoir lieu à référé sur leurs demandes et celle de la SCCV [Adresse 12], de libération à leur profit respectifs, de la somme de 1 000 000 euros séquestrée entre les mains de Maître [C] [P], comme se heurtant à une contestation sérieuse.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 19 octobre 2023, le conseil des deux SCI a mis en demeure la SCCV [Adresse 12] d’avoir à donner instruction au notaire de libérer la somme séquestrée au titre du complément du prix à leur profit.

En réponse et par lettre recommandée avec avis de réception du 17 novembre 2023, la SCCV [Adresse 12], par l’intermédiaire de son conseil a mis en demeure les SCI venderesses de donner instruction au notaire pour qu’il libère la somme séquestrée à son profit.

Par exploits de commissaire de justice en date du 30 novembre 2023, la SCI DE.MA.VI. et la SCI des [Adresse 9] et [Adresse 1] à [Localité 11] ont fait assigner la SCCV [Adresse 12] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles qu’elle soit condamnée à payer à la SCI des [Adresse 9] et [Adresse 1] à [Localité 11] la somme de 641 000 euros et à la SCI DE.MA.VI. la somme de 358 600 euros avec intérêts au taux légal, ainsi qu’à leur payer des dommages et intérêts.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 14 mai 2024, la SCI DE.MA.VI. et la SCI des [Adresse 9] et [Adresse 1] à [Localité 11] demandent au tribunal de :

Déclarer recevables et bien fondées la SCI [Adresse 9] et la SCI DE.MA.VI en leurs actions et en leurs demandes Y faisant droit, En application des dispositions des articles 1103,1104, 1194,1231 et 1231-1 du Code civil.

Condamner la SCCV [Adresse 12] à payer à la SCI du [Adresse 9] la somme de 641 400 € avec intérêts au taux de 1% par mois à compter du 8 juin 2023 jusqu’au parfait paiement, Juger que les intérêts échus depuis plus d’une année porteront intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, Condamner la SCCV [Adresse 12] à payer à la SCI DE.MA.VI la somme de 358 600 € avec intérêts au taux de 1 % par mois de retard à compter du 8 juin 2023 jusqu’au parfait paiement, Juger que les intérêts échus depuis plus d’une année porteront intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil, Juger que sur présentation du jugement à intervenir Maître [P] séquestre conventionnel remettra aux deux SCI la somme de 1 000 000 € augmentée des intérêts servis par le séquestre à outre les intérêts, à concurrence de la somme de 641 400 € pour la SCI du [Adresse 9] et à concurrence de la somme de 358 600 € pour la SCI DE.MA.VI, Juger que le règlement effectué par Maître [P] en exécution du jugement le déchargera de sa mission de séquestre conventionnel, Condamner la SCVV [Adresse 12] à payer à la SCI DU [Adresse 9] et à la SCI DE.MA.VI à chacune la somme de 50 000 € à titre dommages et intérêts, Débouter la SCCV [Adresse 12] de toutes ses demandes, fins et conclusions, Condamner la SCVV [Adresse 12] à payer à chacune des SCI demanderesses la somme de 10 000 € en application des dispositions de l’artice700 du code de Procédure CivileLa condamner aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 29 avril 2024, la SCCV [Adresse 12] demande au tribunal de :

DEBOUTER les SCI [Adresse 9] et [Adresse 1] à [Localité 11] et DE.MA.VI de leurs demandes, En conséquence

JUGER que Maître [C] [P], notaire, au vu de l’expédition du jugement à intervenir versera sans délai à la SCCV [Adresse 12] la somme d'1.000.000 € et sera, par ce versement, valablement libéré de sa mission de séquestre conventionnel, CONDAMNER solidairement la SCI [Adresse 9] et [Adresse 1] à [Localité 11] et la SCI DE.MA.VI à payer SCCV [Adresse 12] les intérêts sur la somme d’un million d’euros à hauteur de 1% par mois à compter du 3 avril 2023 à titre de dommages et intérêts, subsidiairement au taux légal à compter du 3 juillet 2023 ou très subsidiairement du 17 novembre 2023, JUGER en application de l’article 1343-2 du Code civil que les intérêts échus depuis plus d’une année porteront intérêts, CONDAMNER solidairement la SCI [Adresse 9] et [Adresse 1] à [Localité 11] et la SCI DE.MA.VI à la somme de 15.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 septembre 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 12 mai 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions mentionnées ci-dessus pour l’exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le complément du prix

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des articles 1188 et suivant du code civil, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

Toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier.

Dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d’adhésion contre celui qui l’a proposé.

On ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.

En l’espèce, aux termes de la promesse de vente du 13 janvier 2022, la clause « 10.3.1. Complément de prix éventuel relatif à la situation locative des biens » stipule que :

« Les parties sont convenues de l’application d’un complément de prix d’un montant d’UN MILLION D’EUROS (1.000.000, 00 EUR) en cas de production par le vendeur à l’acquéreur, au plus tard le 30 septembre 2022, cumulativement :

1ent – (…)

2ent

Soit d’un état des lieux de sortie justifiant de (i) la résiliation du bail de Monsieur [N] et de (ii) la libération des locaux par ce dernier, Soit de la copie du congé adressé à Monsieur [N] conformément aux termes du bail pour une libération des lieux au 1er avril 2023 au plus tard. En cas de production du congé visé au (ii) ci-dessus le complément de prix sera séquestré en garantie de la libération des lieux par Monsieur [N] conformément à la convention de séquestre stipulée au projet d’acte de vente ».

Cette clause est reprise, dans des termes identiques dans les deux actes de vente du 13 avril 2022, avec la précision de la ventilation du complément de prix global de 1 000 000 euros pour chacun des ventes, soit 641 000 pour la vente des biens propriétés de la SCI des [Adresse 9] et [Adresse 1] à [Localité 11] et 358 600 euros pour la vente du bien propriété de la SCI DE.MA.VI., et que « En cas de production du congé visé au (ii) ci-dessus le complément de prix sera séquestré en garantie de la libération des lieux par Monsieur [N] conformément à la convention de séquestre stipulée ci-après ».

La clause « 10.3.2. Convention de séquestre » de chacun des actes de vente stipule ensuite que :

« De convention expresse entre les parties, la somme de (…) représentant partie du complément de prix d’UN MILLION D’EUROS ‘1.000.000,00 EUR), ci-dessus visée est affectée en nantissement au profit de l’acquéreur, à la garantie de la libération des lieux par Monsieur [W] [N].

Cette somme est remise ce jour au notaire participant, ci-après le tiers séquestre (…).

Il est convenu entre les parties que le tiers séquestre sera bien et valablement déchargé de sa mission par la remise des fonds séquestrés :

Au vendeur, (…) sur la justification, cumulativement, (a) (…) et (b) de la libération des lieux par Monsieur [W] [N], par la production d’un état des lieux de sortie signé par Monsieur [W] [N] ou d’un exploit d’huissier constatant la libération des lieux par Monsieur [W] [N] au plus tard le 1er avril 2023. Le versement des sommes séquestrées au bénéfice du vendeur aura lieu dès la réalisation des deux conditions exposées », A l’acquéreur (…) en l’absence soit (a) (…), soit (b) de la libération des lieux par Monsieur [W] [N], par la production d’un état des lieux de sortie signé par Monsieur [W] [N] ou d’un exploit d’huissier constatant la libération des lieux par Monsieur [W] [N] au plus tard le 1er avril 2023 ».

La clause de complément de prix prévoit l’application du complément de prix en cas de justification par les venderesses à l’acquéreuse, soit de la libération des locaux par M. [W] [N], soit de la délivrance d’un congé adressé à M. [N] pour une libération des lieux au 1er avril 2023 au plus tard.

Toutefois, cette clause ajoute immédiatement, qu’en cas de délivrance du congé au locataire avant le 30 septembre 2022, avec effet au 31 mars 2023, soit à l’expiration du bail, « le complément de prix sera séquestré en garantie de la libération des lieux par M. [N] conformément à la convention de séquestre stipulée au projet d’acte de vente ».

Dès lors, cette clause ne peut se lire isolément de la convention de séquestre qui suit immédiatement, comme le font les sociétés demanderesses, mais ne se comprend qu’en lien avec cette clause « Convention de séquestre », laquelle détermine le sort de la somme séquestrée au titre du complément de prix.

D’ailleurs, au jour de la signature des actes de vente, le 13 avril 2022, le congé avait déjà été délivré à M. [N], par la SCI des [Adresse 9] et [Adresse 1] à [Localité 11], par acte extrajudiciaire du 11 février 2022, avec effet au 31 mars 2023, lui indiquant que « les locaux devront être libérés de toutes occupations et libres de tout mobilier et autre » à cette date.

L’interprétation des SCI demanderesses de la clause « Complément de prix », selon laquelle le complément de prix leur était dû en cas de délivrance du congé au locataire avant le 30 septembre 2022, prive donc la clause de toute portée puisque ce congé avait déjà été délivré. Aucune convention de séquestre n’avait en effet besoin d’être stipulée s’il s’agissait uniquement de garantir l’exécution par la SCI des [Adresse 9] et [Adresse 1] à [Localité 11] de son obligation de délivrer un congé, déjà délivré à son locataire.

Par ailleurs, la clause « 10.4. Modalités de paiement des compléments de prix » stipule que le complément de prix visé à l’article 10.3.1 sera payé par l’acquéreur au vendeur à compter de la production par le vendeur à l’acquéreur au plus tard le 30 septembre 2022, d’une copie des pièces visées à l’article 10.3.1, soit la preuve de la libération des lieux ou la copie du congé délivré à M. [N], mais précise aussitôt que cette somme « sera éventuellement séquestrée dans les conditions visées à l’article 10.3.2 en cas de non libération des biens par Monsieur [W] [N] à cette date ».

Les SCI demanderesses ne peuvent donc soutenir que le complément de prix leur était dû dès la délivrance du congé au locataire, alors que ce complément de prix, applicable uniquement en cas de délivrance du congé avant le 30 septembre 2022, faisait l’objet d’une convention de séquestre, d’un commun accord entre les parties, et que son sort était bien déterminé par le dernier paragraphe de la clause « Complément de prix éventuel relatif à la situation locative des biens » faisant corps avec la clause « Convention de séquestre ».

Or, la clause de convention de séquestre des actes de vente est parfaitement claire et prévoit que cette somme sera remise à l’acquéreur en l’absence de la libération des lieux par M. [W] [N] au plus tard le 1er avril 2023, cette date du 1er avril 2023, étant mentionnée à deux reprises, dans chacun des actes de vente.

Il appartenait à la SCI des [Adresse 9] et [Adresse 1] à [Localité 11] et à la SCI DE.MA.VI. de prendre connaissance des actes de vente qu’elles ont librement signés.

Il convient d’observer à cet égard qu’elles étaient toutes deux assistées de leur notaire à l’acte de vente et ne peuvent ainsi sérieusement soutenir que cette date du 1er avril 2023 a été « rajoutée subrepticement par l’acquéreur » au motif que leur notaire était rédacteur de l’acte de vente ou « modifiée unilatéralement » par la SCCV [Adresse 12], s’agissant d’actes auxquels elles ont consenti.

En outre, contrairement à ce qu’elles affirment, il est indifférent qu’elles n’aient plus eu, après la signature des actes de vente du 13 avril 2022, la possibilité juridique d’obtenir la libération effective des lieux par l’acquéreur en ce qu’elles avaient perdu la qualité de propriétaire, dès lors qu’aucune obligation ne leur est faite à cet égard. La convention de séquestre prévoit uniquement qu’en l’absence de libération des lieux par le locataire au 1er avril 2023, la somme séquestrée sera restituée à l’acquéreuse, cette clause de séquestre ayant donc vocation à garantir cette dernière contre le risque de non-libération des lieux par le locataire et non de sanctionner un manquement contractuel des venderesses.

Il est constant que M. [W] [N] n’avait pas libéré les lieux le 1er avril 2023.

En conséquence, en application des stipulations contractuelles, la SCI des [Adresse 9] et [Adresse 1] à [Localité 11] et la SCI DE.MA.VI. seront déboutées de leurs demandes tendant à condamner la SCCV [Adresse 12] à leur payer respectivement les sommes de 641 400 euros et 358 600 euros, avec intérêt au taux de 1% par mois à compter du 8 juin 2023, avec capitalisation des intérêts.

Maître [C] [P], notaire séquestre, sera autorisé à libérer la somme de 1 000 000 euros séquestrée entre ses mains au titre du complément de prix, au profit de la SCCV [Adresse 12].

La clause « 10.5 Retard de paiement des compléments de prix » stipule que « Tout retard dans le paiement desdits compléments de pris sera productif d’un intérêt de plein droit et après mise en demeure au taux d’un pour cent (1%) par mois de retard sur la période à courir entre la date d’exigibilité et la date de son règlement effectif. Cette stipulation ne pourra remettre en cause la date d’exigibilité, et par conséquence, valoir accord de la part du vendeur, de délai de règlement ».

Cette clause ne s’applique qu’en cas de retard de paiement du complément de prix. Or, il ne saurait être reproché aux SCI venderesses d’avoir tardé dans le paiement « du complément du prix », qui ne peut être le fait que de l’acquéreur, mais uniquement d’avoir refusé la restitution à l’acquéreuse de la somme séquestrée à ce titre.

Dès lors, en application de l’article 1231-6 du code civil, les SCI des [Adresse 9] et [Adresse 1] à [Localité 11] et DE.MA.VI. seront condamnées à payer à la SCCV [Adresse 12], les intérêts au taux légal sur la somme de 641 400 euros pour la SCI des [Adresse 9] et [Adresse 1] à [Localité 11] et sur la somme de 358 600 euros pour la SCI DE.MA.VI., à compter du 6 juillet 2023, date de la demande formée par la SCCV [Adresse 12] devant le juge des référés et tendant à voire ordonner la libération de la somme de 1 000 000 euros à son profit, cette demande valant interpellation suffisante des SCI d’avoir à autoriser cette libération.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Enfin, la SCI des [Adresse 9] et [Adresse 1] à [Localité 11] et la SCI DE.MA.VI. seront déboutées de leur demande de dommages et intérêts, en l’absence de tout manquement contractuel de la SCCV [Adresse 12] qui était fondée à refuser le versement de la somme séquestrée au titre du complément de prix aux venderesses.

Sur les demandes accessoires

La SCI des [Adresse 9] et [Adresse 1] à [Localité 11] et la SCI DE.MA.VI., parties succombant à l’instance, seront condamnées in solidum aux dépens.

L’équité commande toutefois de rejeter la demande de la SCCV [Adresse 12] formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

Rejette les demandes de la SCI des [Adresse 9] et [Adresse 1] à [Localité 11] et de la SCI DE.MA.VI. tendant à :

Condamner la SCCV [Adresse 12] à payer à la SCI des [Adresse 9] et [Adresse 1] à [Localité 11] la somme de 641 400 euros, avec intérêts au taux de 1% par mois à compter du 8 juin 2023 et capitalisation des intérêts,

Condamner la SCCV [Adresse 12] à payer à la SCI DE.MA.VI. la somme de 358 600 euros, avec intérêts au taux de 1% par mois à compter du 8 juin 2023 et capitalisation des intérêts,

Juger que sur présentation du jugement à intervenir Maître [C] [P], notaire séquestre, leur remettra la somme de 1 000 000 euros, augmentée des intérêts servis par le séquestre, à concurrence de la somme de 641 400 euros pour la SCI des [Adresse 9] et [Adresse 1] et à concurrence de la somme de 358 600 euros pour la SCI DE.MA.VI.,

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par la SCI des [Adresse 9] et [Adresse 1] à [Localité 11] et la SCI DE.MA.VI.,

Autorise Maître [C] [P], notaire séquestre, associé de la SAS C&C Notaires, [Adresse 8] à [Localité 13], à libérer la somme totale de 1 000 000 euros séquestrée entre ses mains au titre du complément de prix, en exécution des actes de vente du 13 avril 2022, au profit de la SCCV [Adresse 12],

Condamne la SCI des [Adresse 9] et [Adresse 1] à [Localité 11] à payer à la SCCV [Adresse 12], les intérêts au taux légal sur la somme de 641 400 euros, à compter du 6 juillet 2023,

Ordonne la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière,

Condamne la SCI DE.MA.VI. à payer à la SCCV [Adresse 12], les intérêts au taux légal sur la somme de 358 600 euros, à compter du 6 juillet 2023,

Ordonne la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière,

Condamne la SCI des [Adresse 9] et [Adresse 1] à [Localité 11] et de la SCI DE.MA.VI, in solidum aux dépens,

Rejette les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 07 Juillet 2025

Le Greffier Le Président