TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

16 Mars 2026

2ème Chambre civile

N° RG 22/02061 -

N° Portalis DBYC-W-B7G-JWRR

AFFAIRE :

[F] [O]

C/

SA BNP PARIBAS,

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DE LOYERS COMMERCIAUX

l’an deux mil vingt six, le seize Mars

Devant nous, Philippe BOYMOND, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES, statuant comme Juge des Loyers Commerciaux en vertu des articles R145-23 et suivants du code de commerce, assisté de Fabienne LEFRANC, Greffier,

ONT COMPARU

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [O]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Jean-maurice CHAUVIN de la SELARL CHAUVIN JEAN-MAURICE, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET

SA BNP PARIBAS, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 662 042 449, agissant en la personne de son directeur général en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2],

[Localité 4]

représentée par M^e Marine GUILLODO, avocat au barreau de RENNES, M^e Valérie PANEPINTO de la SCP GUILLEMAIN PANEPINTO PALHAC, avocat au barreau de PARIS

Après avoir entendu les parties en leurs plaidoiries le 19 Janvier 2026, Nous, Juge des Loyers Commerciaux, avons mis l’affaire en délibéré pour le jugement être rendu le 16 Mars 2026,

Et à cette date, Nous avons rendu le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 10 octobre 2003, Mme [B] [E] veuve [O], aux droits de laquelle vient désormais M. [F] [O], son fils, a donné à bail commercial à la SNC Pharmacie de la mairie, aux droits de laquelle vient désormais la société anonyme (SA) BNP Paribas (le preneur), un local commercial, situé au [Adresse 3], à l’angle de la [Adresse 4] sur la commune de [Localité 1] (35). Le bail a été conclu pour une durée de neuf ans, à compter du 01er novembre 2002 et moyennant un loyer annuel de 38 100 € HT, payable trimestriellement et d’avance le premier jour de chaque trimestre.

Les relations contractuelles des parties se sont, tacitement, prolongées au delà du terme stipulé au bail.

Par acte d’huissier de justice en date du 11 juin 2021, M. [O] (le bailleur) a délivré congé à son preneur pour le 31 décembre suivant avec, toutefois, offre de renouvellement au 01er janvier 2022 mais moyennant un loyer porté à la somme annuelle de 115 000 € HT.

Le bailleur a ensuite notifié à son preneur, par lettre recommandée du 08 décembre 2021, un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers par lequel, notamment, il a revendiqué un loyer annuel de 153 702,40 € HT.

Par un nouvel acte d’huissier, en date du 18 mars 2022, la bailleur a assigné la SA BNP Paribas devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de fixation du montant du loyer de renouvellement.

Dans son mémoire préalable précité, le bailleur a demandé, au visa des articles L 145-33 et 34 et R 145-30 et suivants du code de commerce, notamment :

— de constater le renouvellement du bail qui liait les parties pour une période de neuf années, à compter du 01er janvier 2022, aux mêmes clauses et conditions, sous réserve des modifications imposées par la loi du 18 juin 2014 et le décret du 03 novembre suivant et moyennant le paiement d’un loyer annuel de 153 702,40 € HT ;

— de condamner, en conséquence, la SA BNP Paribas à lui payer le différentiel entre le montant du loyer payé actuellement et celui que fixera la juridiction, avec intérêts au taux légal et capitalisation de ceux-ci ;

— subsidiairement, d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire ;

— de condamner la SA BNP Paribas à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Au moyen de son mémoire en réplique n°1 en date du 02 septembre 2022, régulièrement notifié à son bailleur, la SA BNP Paribas a demandé au juge des loyers, notamment :

— de fixer le loyer de renouvellement à un montant annuel de 56 313 € ;

— subsidiairement, d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire ;

— de condamner son bailleur aux dépens ainsi qu’à lui payer une somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par décision du 28 novembre 2022, la juridiction a dit que le loyer de renouvellement devait être déplafonné, en raison d’une durée effective du bail initial de plus de douze années et a ordonné avant dire droit une expertise.

Le technicien a déposé au greffe son rapport le 4 août 2025, aux termes duquel il a proposé une valeur locative de renouvellement de 109 410 € HC et HT à compter du 1er janvier 2022, montant toutefois ultérieurement ramené à la somme de 105 300 € HC et HT.

Par mémoire n°2 après expertise, non daté et dont la notification à son preneur n’est pas justifiée mais sans que cela ne suscite de débats, M. [O] sollicite principalement « l’homologation » du rapport de l’expert judiciaire et la fixation, en conséquence, du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 105 300 € HC et HT à compter du 1er janvier 2022.

Par mémoire en réplique n°2 du 5 janvier 2026, dont la notification à son bailleur n’est pas plus justifiée mais sans que cela ne suscite plus de débats, la SA BNP Paribas sollicite la fixation du loyer du bail renouvelé, à la date du 1er janvier 2022, à un montant annuel de 56 813 €.

Lors de l’audience du 19 janvier 2026, les parties, représentées par avocat, se sont référées à leurs mémoires.

Pour plus ample exposé du litige, de leurs moyens et prétentions respectives, la juridiction se réfère auxdits mémoires, en application des dispositions de l’article R 145-23 du code de commerce.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

La juridiction rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est tenue de statuer sur les demandes de « constatations », de « décerner acte » ou de « dire et juger » que lorsqu’elles constituent des prétentions (Civ. 2ème 09 janvier 2020 n° 18-18.778 et 13 avril 2023 n° 21-21.463 et Civ. 3ème 16 septembre 2021 n° 20-11.053 et 19-20.153 ).

Sur le prix du bail renouvelé

Vu les articles L 145-33 et R. 145-3 à 8 du code de commerce :

Selon le premier de ces textes, le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative, laquelle est déterminée, à défaut d’accord, d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les autres textes précisent la consistance de ces éléments.

Sur le local à évaluer

Le technicien a estimé que le local litigieux, aspectant la [Adresse 5] et la place de la mairie, au cœur du centre ville historique rennais, bénéficie d’un emplacement de « très forte commercialité, particulièrement adapté à l’activité exercée et agrémenté d’une desserte satisfaisante » (page 30).

Le preneur reconnaît que l’environnement est adapté à son activité d’agence bancaire et que son local est situé dans « l’hypercentre » (page 6). Il souligne, toutefois, que le stationnement automobile n’est possible qu’en parc souterrain, qu’un concurrent est installé à moins de 50 m et que l’animation commerciale principale se trouve plutôt sur le secteur [Adresse 6] et ses rues adjacentes.

Il affirme que la pondération dite « boutiques » est la seule qui soit pertinente au cas présent et il ne discute la surface retenue par le technicien qu’en ce qui concerne la zone d’angle du rez-de-chaussée, l’entre-sol et le sous-sol.

Le technicien a proposé un coefficient de pondération pour la zone d’angle de 1.2, soit une valeur intermédiaire afin de tenir compte de ce que la visibilité importante de la vitrine de l’agence, depuis les deux côtés de l’angle, aspectant une « voie et une place particulièrement passantes », était toutefois limitée par la configuration des locaux, l’angle n’étant pas totalement vitré (page 15). Cette approche équilibrée ne saurait être écartée au motif, invoqué par le preneur, de l’absence d’accès à l’agence par cet angle, lequel ne rentre pas dans les prévisions de la charte de l’expertise en évaluation immobilière qui valorise, en effet, les zones d’angle d’un local commercial « selon l’effet vitrine » (5ème édition, page 73).

Il n’y a pas lieu, ensuite, de retenir un coefficient de 0.1 pour l’ensemble de la superficie de l’entresol, comme le réclame le preneur, le technicien ayant relevé à cet égard et sans être contredit qu’une partie de cet espace bénéficie d’une vitrine, justifiant dès lors un coefficient de 0.25.

S’agissant du sous-sol, enfin, il ne saurait être pondéré dans son ensemble à 0.1 et non à 0.2, comme le réclame le preneur au seul motif qu’il ne serait pas accessible à sa clientèle, motif inopérant en effet car si tel avait été le cas, cet espace aurait alors été pondéré, selon la charte précitée, entre 0.3 et 0.4.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que la surface utile pondérée de 135 m2, proposée par le technicien, peut être retenue.

Sur les locaux de référence

L’expert judiciaire a noté qu’aucune référence ne lui avait été soumise par le preneur, hormis des baux relatifs à d’autres établissements lui appartenant mais trop éloignés géographiquement pour être pertinents.

Il a proposé et retenu les trois baux suivants :

— renouvellement à effet à juillet 2022, portant sur un local situé [Adresse 7] et spécialement destiné à une activité de téléphonie, d’une surface unitaire pondérée de 86 m2 et intervenu à un prix actualisé et corrigé de 807 € HC et HT (référence A) ;

— prise à bail à effet à avril 2022 d’un local situé [Adresse 5], d’une surface unitaire pondérée de 120 m2 et conclue à un prix actualisé et corrigé de 991 € HC et HT (référence B) ;

— renouvellement à effet à février 2023, d’une surface unitaire pondérée de 187 m2 et intervenu à un prix actualisé et corrigé de 408 € HC et HT (référence C).

Il a également fait état d’une information orale relative à un bail de juillet 2024, portant sur un local situé [Adresse 8], d’une surface unitaire pondérée de 258 m2 et conclu à un prix de 505 € HC et HT.

Il a ajouté un bail à effet à juin 2019, portant sur un local situé [Adresse 9] et consenti à un conseil en gestion, activité qu’il a qualifiée de « bureau-boutique », d’une surface unitaire pondérée de 149 m2 et conclu à un prix actualisé et corrigé de 499 € HC et HT (référence 1).

Au terme d’une analyse circonstanciée de ces locaux de référence, le technicien a proposé de retenir une valeur locative de l’ordre de 780 € par m2 pondéré HC et HT.

La SA BNP Paribas qualifie cette valorisation d’excessive, laquelle correspondrait manifestement à un prix de marché en soulignant que les éléments de comparaison ainsi retenus ne comportent aucune fixation judiciaire contrairement, selon elle, à ce qui est requis par l’article R 145-7 du code de commerce. Elle prétend que la méthode consistant à actualiser et à corriger les loyers d’origine est contraire aux prévisions de l’article L 145-33 du code de commerce. Elle affirme que les baux de référence A à C, en ce qu’ils sont postérieurs au présent renouvellement, doivent être écartés. Elle ajoute que la surface de la référence A est sans rapport avec celle de ses locaux et que les petites superficies sont davantage valorisées que les plus grandes. Elle critique les références B et C, en ce que leur localisation n’est pas communiquée de façon suffisamment précise. Sans toutefois clairement dire s’il convient de l’écarter de la présente évaluation, elle dénie enfin toute pertinence à une information recueillie oralement par un expert. Elle soutient qu’il conviendrait de tenir compte des manifestations des gilets jaunes et de la crise sanitaire, en application de l’article R 145-6 du code de commerce.

Du tout, elle affirme que la valorisation de son local ne saurait être supérieure à 575 € du m2.

En premier lieu, la SA BNP Paribas n’explique en rien comment elle parvient à cette valorisation et elle ne s’appuie sur aucun prix pratiqué dans le voisinage de son local.

Alors qu’il résulte de l’article R 145-7 du code de commerce que les références sont proposés « de part et d’autre », elle n’en soumet ainsi aucune aux débats.

En second lieu, à supposer que des événements d’ordre public ou une crise sanitaire puissent être regardés comme des facteurs de locaux de commercialité, au sens de l’article R 145-6 du code de commerce, ils ont tout autant concerné les locaux de référence retenus par le technicien que celui du preneur de sorte que cet argument est sans effet sur la valorisation proposée par ce dernier.

En troisième lieu, l’affirmation de la SA BNP Paribas, selon laquelle un bail ayant pris effet postérieurement à celui dont le prix est recherché devrait nécessairement être écarté d’une fixation judiciaire, est dépourvue de fondement juridique. Au contraire, une telle hypothèse entre dans les prévisions du troisième alinéa de l’article R 145-7 du code de commerce, aux termes desquelles il convient de corriger les références proposées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix. Cette correction est également prévue en cas de différences physiques et juridiques constatées entre le local loué et les locaux de référence.

En dernier lieu, la lettre de cet article R 145-7 ne distingue pas entre locations intervenues sur le marché et fixations judiciaires et la SA BNP Paribas ne dit pas qu’elle arrêt de la Cour de cassation aurait déduit de ce texte une obligation, pour le juge des loyers, d’inclure dans son analyse une précédente fixation judiciaire. En outre, rien ne lui interdisait de soumettre aux débats une ou plusieurs fixations judiciaires, ce à quoi elle n’a pourtant pas procédé et sans s’en expliquer.

Il s’ensuit que la SA BNP Paribas échoue à démontrer qu’un ou plusieurs des locaux de référence retenus par le technicien devrait être écarté de la présente fixation.

Sur la valeur locative

Compte étant tenu de ce que :

— le local de référence B (991 €) possède une commercialité comparable au local litigieux mais est de moindre superficie (120 m2) et bénéficie « d’un linéaire de vitrine plus valorisant » (rapport d’expertise, page 18) ;

— le local de référence A (807 €) dispose d’une plus petite superficie pondérée (86 m2) que le local à évaluer (135 m2), sachant qu’il est généralement observé qu’un local plus petit se loue plus cher au m2 qu’un plus grand, la valeur locative du local litigieux se trouve en deçà de ces deux prix.

Elle est, par contre, nécessairement supérieure à celle des locaux de référence C (408 €) et 1 (499 €) dont l’emplacement est moins qualitatif (rapport d’expertise, pages 18 et 20) et la superficie plus élevée (187 et 149 m2).

Il ne peut être, à ce stade, tenu compte du facteur de plus-value que constitue la destination « large » (ibid, pages 5 et 30) du bail litigieux, contrairement à celles spécialisées des baux de référence (page 17), comme le technicien semble-t-il l’a fait dans sa proposition de valeur locative (pages 20 et 32) puisque cette différence a déjà fait l’objet de correctifs dans la détermination du prix de ces baux (pages 17 et 31).

Une valeur locative de 700 € par m2 HC et HT sera dès lors retenue, afin de tenir compte également de l’absence, dans le cadre de la présente évaluation, de valeurs locatives de renouvellement déterminées selon le statut puisqu’il est généralement observé qu’en cas de bon emplacement, comme au cas présent, les valeurs locatives de marché sont plus élevées.

Il en ressort ainsi une valeur locative annuelle de : 700 x 135 = 94 500 € HC et HT.

Sur les facteurs de diminution de la valeur locative

La SA BNP Paribas soutient qu’en application de l’article R 145-8 du code de commerce, cette valeur locative doit être minorée en considération des charges exorbitantes du droit commun stipulées au bail renouvelé que sont le transfert à sa charge de la taxe foncière et des travaux de mise en conformité. Elle affirme également que l’accession des travaux réalisés par le preneur au bailleur, en fin de jouissance, doit faire l’objet d’un abattement au minimum de 10 %.

M. [O] s’oppose à ces demandes au motif que les baux de référence ont été négociés en tenant compte du transfert sur le preneur des travaux de mise en conformité, que le technicien a modifié, après le dépôt de son rapport, sa proposition afin de tenir compte du transfert de la taxe foncière et qu’il a déjà procédé à un abattement sur les références, lorsqu’elles comportaient elles aussi une clause d’accession en fin de jouissance.

Selon les articles L. 145-33, 3°, et R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages, sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative.

Le bailleur ne conteste donc pas que le bail met à la charge du preneur les travaux de mise en conformité du local loué, comme l’a de surcroît relevé le technicien (page 15) ainsi que le remboursement de son impôt foncier. Ces deux obligations incombant normalement au bailleur et dont il n’est pas soutenu que leur transfert sur le preneur ait eu une contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative dont il doit être tenu compte dans sa fixation quand bien même les baux de référence comporteraient des stipulations identiques (Civ. 3ème 08 avril 2021 n° 19-23.183, 24 novembre 2021 n° 20-21.570, 25 janvier 2023 n° 21-21.943 publié au Bulletin et 08 février 2024 n°22-24.268).

La somme de 4 110 €, retenue au titre de la taxe foncière par le technicien (page 15), ne suscite pas de débats et sera, en conséquence, retranchée de la valeur locative.

Le quantum de l’abattement sollicité par le preneur, s’agissant du transfert des travaux de mise en conformité, n’étant pas plus discuté par le bailleur, il y aura dès lors lieu également de l’appliquer.

La SA BNP Paribas, par contre, ne dit pas quel texte ou arrêt de la Cour de cassation prévoit qu’une clause d’accession au profit du bailleur des travaux réalisés par le preneur en fin de jouissance constitue un facteur de minoration de la valeur locative. En outre, elle ne démontre pas avoir effectivement procédé, au cours du bail expiré, à des travaux d’amélioration de son local qui excédent ses obligations contractuelles. Dès lors mal fondée en ce chef de demande, en droit comme en fait, elle ne pourra qu’en être déboutée.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la somme de :

94 500 – (94 500 x 5 % + 4 110) = 85 665 € HC et HT par an.

Sur les demandes en paiement

M. [O] sollicite la condamnation de son preneur à lui payer les arriérés de loyers, calculés sur le différentiel entre le loyer payé et le loyer fixé, avec intérêts au taux légal et capitalisation, prétention à laquelle ce dernier s’oppose.

Vu l’article R 145-23 du code de commerce :

Selon ce texte, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le juge des loyers. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les contestations précitées.

D’où il suit qu’il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes en paiement du bailleur, lesquelles excèdent les pouvoirs de la juridiction des loyers (Civ. 3ème 11 mai 2022 n° 20-21.689, 651 et 652 publiés au Bulletin).

Sur les demandes annexes

La demande initiale du bailleur d’augmentation de loyer s’est avérée excessive, mais justifiée dans son principe et le preneur a conclu à un loyer bien inférieur la valeur locative des lieux et même au loyer contractuel.

La procédure était donc d’intérêt commun, de sorte que les dépens seront partagés entre les parties et que chacune gardera à sa charge ses autres frais, en application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

DISPOSITIF

La juridiction des loyers :

FIXE le prix du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 85 665 € (quatre-vingt-cinq mille six cent soixante-cinq euros) HC et HT par an ;

FAIT masse des dépens et les partage par moitié entre les parties ;

REJETTE toute autre demande, plus ample au contraire.

La greffière Le juge des loyers commerciaux