Du 30 janvier 2026

5AG

PPP Contentieux général

N° RG 25/01162 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2JUL

[L] [F]

C/

Société [Adresse 7]

— FE délivrées à

M^e Olivier COULEAU

M^e Marie-José MALO

Le 30/01/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 20 janvier 2026

prorogé au 30 janvier 2026

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

CADRE-GREFFIERE : Madame Cécile TREBOUET,

DEMANDERESSE :

Madame [L] [F]

[Adresse 9],

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Maître Olivier COULEAU (avocat au barreau de BORDEAUX)

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-33063-2025-000660 du 15/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

DEFENDERESSE :

Société HLM DOMOFRANCE

RCS [Localité 6] N° 458 204 963

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Maître Marie-José MALO (avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Novembre 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 9 avril 2021 la société DOMOFRANCE a consenti à Mme [L] [F] un bail d’habitation portant sur un logement (appartement n° 23) situé [Adresse 8].

Invoquant des désordres apparus dans le logement et non résolus par le bailleur, Mme [L] [F] a fait assigner la société DOMOFRANCE par acte du 22 février 2023 devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé pour obtenir la désignation d’un expert judiciaire, et la suspension du paiement des loyers en l’attente de l’exécution des travaux.

Par ordonnance en date du 9 juin 2023 le juge des contentieux de la protection statuant en référé a ordonné une expertise confiée à M. [B] [S].

Le rapport de l’expert a été déposé le 9 janvier 2024.

Par assignation délivrée le 8 avril 2025, Mme [L] [F] a fait assigner la société DOMOFRANCE à l’audience du 9 avril 2025 du juge des contentieux de la protection, en lui demandant de :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes

En conséquence :

— condamner DOMOFRANCE à effectuer les travaux suivants :

Réglage remplissage réservoir cuvette WC Réparation fuite exutoire condensant de la chaudière Réglage et mise en jeu porte coulissante du placard de l’entrée Remplacement de la sonnette défectueuse Désinsectisation par une entreprise spécialisée des nuisibles – condamner DOMOFRANCE à effectuer lesdits travaux sous peine d’astreinte de 100 € par jour à compter de l’expiration d’un délai d’un mois après la signification de la décision à intervenir

— suspendre le paiement des loyers à sa charge dans l’attente de l’exécution des travaux à venir

— A défaut, l’autoriser à séquestrer le montant des loyers sur le compte CARPA de Maître [O] [I]

— condamner DOMOFRANCE à lui verser la somme de 1.045,99€ à titre de réparation de son préjudice de jouissance ;

— condamner DOMOFRANCE à lui verser la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance

Á la suite de deux reports pour échange des pièces et conclusions entre les parties, l’affaire a été examinée à l’audience du 21 novembre 2025.

Mme [L] [F], représentée par avocat, maintient ses demandes initiales et sollicite le débouté de l’ensemble des demandes de la société DOMOFRANCE dirigées contre elle. Elle se fonde sur les dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil et 6 et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et soutient que des désordres affectent toujours le logement, qu’ils ne relèvent pas de l’obligation d’entretien de la locataire, l’expert n’ayant constaté aucune dégradation et aucun défaut d’entretien, et qu’ils résultent de la vétusté et incombent au bailleur qui doit dès lors être débouté de ses prétentions. Elle estime qu’en l’attente de la réalisation des travaux, le paiement des loyers doit être suspendu. Elle ajoute que la fuite d’eau a entraîné des poursuites à son endroit qui justifie la condamnation du bailleur à l’indemniser à hauteur de 1.045,99 euros.

La société DOMOFRANCE, représentée par avocat, demande au juge des contentieux de la protection de :

— la déclarer recevable et fondée en ses demandes, fins et prétentions ;

— débouter Madame [F] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

En conséquence,

— débouter Madame [F] de sa demande de condamnation à son encontre à effectuer des travaux

— débouter Madame [F] de sa demande de condamnation sous astreinte de 100€ par jour;

— débouter Madame [F] de sa demande de suspension des loyers ;

— débouter Madame [F] de sa demande de séquestration des loyers ;

— débouter Madame [F] de sa demande indemnitaire au titre de la réparation de son préjudice de jouissance ;

— condamner Madame [F] à effectuer les travaux suivants :

Réglage remplissage réservoir cuvette WC ; Réparation fuite exutoire condensant de la chaudière ; Réglage et mise en jeu porte coulissante du placard de l’entrée ;- condamner Madame [F] à effectuer lesdits travaux sous peine d’astreinte de 10€ par jour de retard, à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours après la signification de la décision à intervenir ;

— condamner Madame [F] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame [F] aux entiers dépens de l’instance.

La société DOMOFRANCE observe que l’expert a mis en évidence des défauts de fonctionnement mineurs ressortant de l’obligation d’entretien qui incombe à la locataire et non de la vétusté et d’un manquement du bailleur à ses obligations. Elle ajoute que Mme [L] [F] a souscrit au contrat DOMZEN pour l’entretien courant de la plomberie et doit faire appel à cette Société et qu’il en est de même pour la menuiserie et l’électricité. Elle invoque les dispositions du décret n°87-712 du 26 août 1987 et ajoute qu’elle a mandaté la Société ASSAINISSEMENT GIRONDIN s’agissant des blattes laquelle a effectué un traitement, sans pour autant constater la présence de nuisibles. Elle estime donc que Mme [L] [F] doit être déboutée de ses demandes et à l’inverse condamnée à exécuter ses obligations d’entretien.

SUR QUOI

Sur la demande principale en injonction de faire

En application de l’article 6 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989 le bailleur est obligé notamment :

— de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, (un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée)

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 1719 du code civil prévoit quant à lui que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Selon l’article 1720 du code civil le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Mme [L] [F] demande la condamnation de DOMOFRANCE à effectuer les travaux suivants :

Réglage remplissage réservoir cuvette WC Réparation fuite exutoire condensant de la chaudière Réglage et mise en jeu porte coulissante du placard de l’entrée Remplacement de la sonnette défectueuse Désinsectisation par une entreprise spécialisée des nuisibles.

Lors de l’examen des lieux, l’expert judiciaire a constaté :

— une légère fuite au niveau de l’exécutoire des condensats de la chaudière

— le dysfonctionnement de la sonnette

— le dysfonctionnement du remplissage de la cuvette WC, avec une reprise du remplissage de la cuvette environ 25 secondes après l’usage de la chasse d’eau.

L’expert en revanche n’a pas constaté la présence d’insectes.

L’expert n’a pas non plus constaté les désordres substantiels dénoncés par Mme [L] [F] concernant le dysfonctionnement des volets, l’installation de VMC et les remontées d’odeurs dans la salle d’eau, et a relevé le bon état général du logement qui bénéficie de règles constructives récentes et sa conformité aux caractéristiques d’un logement décent fixées par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Quant à la qualification des désordres constatés, l’expert indique que de façon générale les travaux portent sur des petites réparations locatives et précise que :

— les travaux de plomberie correspondent à de l’entretien courant et, au vu des pièces produites, que Mme [L] [F] a adhéré au contrat d’entretien DOMZEN qui lui permet de bénéficier de l’intervention de cette entreprise pour faire réaliser ces travaux

— que s’agissant des menuiseries à savoir le réglage et mise en jeu de la porte coulissante du placard d’entrée, le coût de la réparation est évaluée à 150 euros HT

— concernant la sonnette défectueuse le coût des travaux est évalué à 200 euros HT.

Il ajoute concernant la désinsectisation que le coût de l’intervention s’élève à 77 euros TTC selon bon de commande du 13 septembre 2022.

Il résulte de ces constatations et analyse que Mme [L] [F] n’est pas fondée à demander la condamnation du bailleur à l’exécution des travaux concernant :

— le dysfonctionnement du réservoir de la cuvette WC et l’exutoire des condensats de la chaudière qui relèvent de sa charge et pour lequel elle doit faire appel à la Société DOMZEN en charge de l’entretien des plomberies,

— le réglage de la porte coulissante du placard de l’entrée, dont le dysfonctionnement au regard de la date de construction ne peut être lié à la vétusté, et relève donc de l’obligation d’entretien de la locataire,

— la désinsectisation, en l’absence de justificatif d’une infestation, alors en outre que le bailleur justifie avoir fait intervenir la Société ASSAINISSEMENT GIRONDIN le 4 septembre 2025, qui indique en son rapport avoir réalisé un traitement mais n’avoir pas constaté la présence de blattes.

Á l’inverse, s’agissant de la sonnette, l’expert n’a pas constaté de dégradation qui puisse être imputable à la locataire, et sa réparation ou son remplacement ne relève pas des dispositions du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Il sera donc enjoint au bailleur d’effectuer les travaux de réparation ou remplacement de cette sonnette, à charge pour Mme [L] [F] de laisser l’accès à son logement puisqu’il découle de l’expertise que celle-ci a fait obstacle à l’entrée d’entreprises mandatées pour effectuer des travaux. De ce fait il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte à l’encontre du bailleur, qui a mandaté des entreprises lorsqu’il était sollicité et dont il y a lieu dès lors de considérer qu’il exécutera la condamnation prononcée.

Sur la demande en réparation au titre du préjudice de jouissance

L’article 1231-1 du Code civil énonce par ailleurs que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ; l’article 1231-2 précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé ; enfin l’article 1231-4 prévoit que dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.

Par conséquent le manquement du bailleur à ses obligations est de nature à justifier l’indemnisation du préjudice subi par le locataire en raison de ce manquement.

Conformément au droit commun de la responsabilité, la réparation du préjudice ne peut être accordée qu’en présence d’un lien de causalité avec le manquement invoqué.

La réparation du préjudice est soumise au principe de la réparation intégrale. Il s’agit à ce titre de rétablir, aussi exactement que possible, l’équilibre détruit par le fait dommageable, les dommages et intérêts alloués devant réparer le préjudice subi sans qu’il en résulte ni perte ni profit.

Il incombe de plus à celui qui demande réparation d’un dommage de prouver les faits nécessaires au soutien de ses prétentions, et de fournir les justificatifs propres à établir le préjudice subi et à chiffrer l’indemnisation.

En l’espèce Mme [L] [F] allègue un préjudice de jouissance justifiant la condamnation de son bailleur à lui payer la somme de 1.045,99 euros en faisant valoir que la fuite d’eau a entraîné des poursuites à son endroit.

Or il résulte de ce qui précède que les travaux de plomberie objectivés par l’expert relèvent de son obligation d’entretien. Dès lors, en l’absence de tout autre justificatif, Mme [L] [F] ne rapporte aucune preuve que ses factures d’eau soient la conséquence d’un manquement du bailleur à ses obligations.

De plus elle n’allègue, ni ne justifie, avoir subi un préjudice de jouissance en lien avec le dysfonctionnement de la sonnette.

Dès lors Mme [L] [F] sera déboutée en sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande en suspension ou séquestration des loyers

L’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit notamment que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours et qu’à défaut d’accord entre les parties, le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution et peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce, l’expert a mis en évidence la conformité de l’appartement loué à Mme [L] [F] aux caractéristiques d’un logement décent fixées par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 et n’a pas constaté la présence de nuisibles.

Par ailleurs, le seul défaut relatif au fonctionnement de la sonnette n’est pas de nature à faire ordonner la suspension du paiement du loyer ou sa séquestration sur le fondement plus général de l’exception d’inexécution.

Mme [L] [F] sera donc déboutée de cette demande.

Sur la demande reconventionnelle en injonction de travaux

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les locataires sont notamment obligés :

— d’user paisiblement des lieux loués,

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent une cause étrangère exonératoire,

— de prendre à leur charge l’entretien courant du logement, des équipements et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par Décret en Conseil d’Etat.

La société DOMOFRANCE demande la condamnation de Mme [L] [F] à effectuer les travaux suivants :

Réglage remplissage réservoir cuvette WC ; Réparation fuite exutoire condensat de la chaudière ; Réglage et mise en jeu porte coulissante du placard de l’entrée ;

Pour autant le non-respect par le locataire de ses obligations d’entretien s’apprécie lors de la restitution des lieux et le bailleur en cours de bail n’a pas d’intérêt à agir en exécution de travaux, à moins que le désordre soit de nature à occasionner d’autres désordres au logement ou à l’immeuble dans lequel il se trouve.

En l’espèce, seule la fuite au niveau de l’exutoire des condensats de la chaudière peut générer une humidité dans le logement, et occasionner des désordres plus généraux à l’immeuble en cas de persistance.

Dès lors il sera enjoint à Mme [L] [F] de faire procéder à cette réparation, en assortissant cette obligation d’une astreinte dans les conditions prévues au dispositif.

Pour le surplus il est dans l’intérêt de Mme [L] [F] de faire exécuter les travaux pour, d’une part limiter ses factures d’eau, d’autre part faciliter le fonctionnement de la porte coulissante. Toutefois il n’y a pas lieu de lui enjoindre d’y procéder à ce stade car elle est seule pénalisée par ces dysfonctionnements.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Les dépens de l’instance seront supportés par Mme [L] [F], dans la mesure où pour l’essentiel ses demandes ne sont pas fondées et qu’à l’inverse elle ne satisfait pas à ses obligations d’entretien.

L’équité commande néanmoins de laisser à chaque partie la charge des frais irrépétibles qui ont été exposés.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE la société DOMOFRANCE à exécuter ou faire exécuter les travaux de réparation ou remplacement de la sonnette du logement loué à Mme [L] [F] selon bail en date du 9 avril 2021 5 (appartement n° 23, [Adresse 8]), dans le délai de 3 mois à compter de ce jour ;

REJETTE la demande tendant à assortir cette obligation d’une astreinte ;

DÉBOUTE Mme [L] [F] en son surplus de demande de travaux ;

DÉBOUTE Mme [L] [F] en sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Mme [L] [F] en sa demande en suspension du paiement du loyer ou séquestration du loyer ;

CONDAMNE Mme [L] [F] à faire exécuter les travaux de réparation de la fuite au niveau de l’exutoire des condensats de la chaudière de son logement dans le délai de 3 mois à compter de ce jour, sous peine passé ce délai d’une astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard, et ce pendant un délai de 3 mois passés lesquels l’astreinte devra être liquidée et il pourra être de nouveau fait droit ;

SE RÉSERVE la liquidation de l’astreinte ;

CONDAMNE Mme [L] [F] aux dépens ;

LAISSE à chacune des parties la charge des frais exposés sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LA CADRE-GREFFIÈRE, LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection,