RE F E R E

N°

Du 13 mars 2026

N° RG 25/00948

N° Portalis DBYC-W-B7J-L3RM

54G

c par le RPVA

le

à

M^e Simon AUBIN,

M^e Aurélie GRENARD

— copie dossier

—  2 copies service expertises

Expédition et copie executoire délivrée le:

à

M^e Simon AUBIN,

M^e Aurélie GRENARD

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEUR AU REFERE:

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représentée par son syndic KEREDES gestion immobilière, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Simon AUBIN, avocat au barreau de RENNES, substitué

par M^e Valentin PENNE, avocat au barreau de RENNES,

DEFENDEUR AU REFERE:

Société HF ALDEA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Aurélie GRENARD, avocate au barreau de RENNES, substituée par M^e Oscar GOMES, avocat au barreau de RENNES,

LE PRESIDENT: Alice MAZENC, Présidente

LE GREFFIER: Graciane GILET, greffier, lors des débats et Claire LAMENDOUR, greffier, lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 13 Mars 2026, en présence de [A] [N], greffier stagiaire,

ORDONNANCE: contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 13 mars 2026, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 1] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

FAITS ET PROCEDURE

Les copropriétaires, réunis dans le syndicat de copropriétaires (SDC) [Adresse 1], demandeur à la présente instance, ont acheté en l’état futur d’achèvement des appartements situés au [Adresse 4] à [Localité 2].

Suivant procès-verbaux, les parties communes ont été livrées le 25 septembre et 22 octobre 2024, par la société civile de construction-vente (SCCV) HF Aldéa, avec toutefois plusieurs réserves (pièces n°1 et 2 demandeur).

Suivant procès-verbal du 18 juin 2025, le commissaire de justice a constaté l’état des bâtiments suite aux réserves non levées (pièce n°3 demandeur).

Par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2025, le SDC [Adresse 1] a ensuite assigné la SCCV HF Aldéa devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes, au visa des articles 145 du code de procédure civile, L261-6 du code de la construction et de l’habitation et 1792-6 du code civil, aux fins de désigner un expert.

Lors de l’audience utile du 04 février 2026, le SDC [Adresse 1], représenté par avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Pareillement représentée, la SCCV HF Aldéa a formé les protestations et réserves d’usage par voie de conclusions.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

En application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé en référé.

Le motif légitime exigé par cet article doit être constitué par un ou plusieurs faits précis, objectifs et vérifiables qui démontrent l’existence d’un litige plausible, crédible, bien qu’éventuel et futur dont le contenu et le fondement seraient cernés, approximativement au moins et sur lesquels pourrait influer le résultat de la mesure d’instruction à ordonner (Civ. 2ème 10 décembre 2020 n° 19-22.619 publié au Bulletin). L’action au fond ainsi envisagée ne doit, en outre, pas apparaître comme étant manifestement compromise (Com. 18 janvier 2023 n° 22-19.539 publié au Bulletin).

Le SDC [Adresse 1] sollicite le prononcé d’une mesure d’expertise, dans la perspective d’un procès au fond qu’il est dans son intention d’intenter à l’encontre des défendeurs au visa des articles L261-6 du code de la construction et de l’habitation et 1792-6 du code civil.

La SCCV HF Aldéa a formé les protestations et réserves d’usage quant à cette demande, de sorte qu’il y sera fait droit, comme énoncé au dispositif de la présente ordonnance et aux frais avancés du demandeur.

Sur les demandes annexes

L’article 491 du code de procédure civile dispose, en son second alinéa, que le juge des référés «statue sur les dépens ».

La partie défenderesse à une expertise, ordonnée sur le fondement de l’article 145 du même code, ne saurait être regardée comme la partie perdante au sens des dispositions des articles 696 et 700 dudit code (Civ. 2ème 10.02.2011 n°10-11.74 Bull. n°34).

Le syndicat conservera provisoirement la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

Ordonnons une expertise et désignons, pour y procéder, M. [V] [X], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 1], domicilié [Adresse 5] à [Localité 3] (35), tél: [XXXXXXXX01] ; mèl: [Courriel 1], lequel aura pour mission de :

— se rendre sur place au [Adresse 4] à [Localité 2] (35), après avoir convoqué les parties par lettre recommandée avec accusé de réception, avis étant donné à leurs avocats éventuels ;

— entendre les parties et tous sachants ;

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— décrire les travaux effectués et dire s’ils ont été réalisés suivant les règles de l’art et conformément aux documents contractuels ;

— vérifier la réalité des désordres, malfaçons, non façons invoqués dans l’assignation et ses annexes et, dans l’affirmative, les décrire ;

— en rechercher les causes et préciser, pour chacun d’entre eux s’ils sont imputables à une erreur de conception, à un vice de construction, à un vice de matériaux, à une malfaçon dans la mise en œuvre, à une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou à quelqu’autre cause ; s’ils affectent l’un des éléments constitutifs de l’ouvrage ou l’un de ses éléments d’équipement en précisant, dans ce dernier cas, si les éléments d’équipement en question font ou non indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert ; s’ils constituent une simple défectuosité ou s’ils sont de nature à compromettre la solidité de l’immeuble ou à le rendre impropre à sa destination ;

— si la réception des travaux a été prononcée, préciser si elle a été accompagnée ou non de réserves et, dans l’affirmative, dire s’il y a eu des travaux de reprise et préciser si et quand les réserves ont été levées ;

— au cas où ils auraient été cachés, rechercher leur date d’apparition ;

— indiquer l’importance, la nature, le coût et la durée des travaux de remise en état et, s’il y a lieu, le montant de la moins value résultant de l’impossibilité de reprendre tout ou partie des désordres;

— s’adjoindre en tant que de besoin le concours de tout spécialiste de son choix dans un domaine autre que le sien, conformément aux dispositions des articles 278 et suivants du code de procédure civile ;

— de manière générale, fournir tous éléments techniques et de fait et faire toutes constatations permettant à la juridiction, le cas échéant saisie, d’apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

Fixons à la somme de 5.000 € (cinq mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que le SDC [Adresse 6] Aldéa devra consigner au moyen d’un chèque émis à l’ordre du régisseur du tribunal judiciaire de Rennes dans un délai de deux mois à compter de ce jour, faute de quoi la désignation de l’expert sera caduque ;

Disons que l’expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe ;

Disons qu’à l’issue de la deuxième réunion, au plus tard, l’expert communiquera aux parties, s’il y a lieu, un état prévisionnel détaillé de l’ensemble de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, demandera la consignation d’une provision supplémentaire ;

Disons que l’expert dressera un rapport de ses opérations qui sera déposé au greffe de ce tribunal dans un délai de douze mois à compter de l’avis de consignation ; qu’il aura, au préalable, transmis un pré-rapport aux parties et leur aura laissé un délai suffisant pour présenter leurs observations sous forme de dires auxquels l’expert sera tenu de répondre dans son rapport définitif ;

Invitons les parties, dans le but de limiter les frais d’expertise, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure d’expertise.

Désignons le magistrat en charge du service des expertises pour contrôler les opérations d’expertise et, en cas d’empêchement de l’expert, procéder d’office à son remplacement ;

Laissons provisoirement au demandeur à l’instance la charge des dépens ;

Rejetons toute autre demande, plus ample ou contraire

La greffière Le juge des référés