TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Télécopie : [XXXXXXXX02]

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REFERENCES : N° RG 25/11071 – N° Portalis DB3S-W-B7J-37YX

Minute :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 2]-SEM [Localité 2] DEMAIN

Représentant : M^e Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971

C/

Monsieur [V] [Z]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Nathalie FEUGNET

Copie délivrée à :

Monsieur [V] [Z]

Le 18 mars 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 18 mars 2026;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 janvier 2026 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR:

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 2], devenu SEM [Localité 2] DEMAIN, ayant son siège social [Adresse 2]

représentée par M^e Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [Z], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Se prévalant d’un bail égaré à effet au 28 septembre 2022 par lequel, l’Office public de l’habitat de [Localité 2] avait donné à bail à M. [V] [Z] un logement situé [Adresse 3], dont le dernier loyer appelé s’élevait à la somme de 432,59 euros, charges comprises, l’Office public de l’habitat de [Localité 2] a fait délivrer à M. [V] [Z], par acte de commissaire de justice du 03 mars 2025, un commandement de payer la somme en principal de 3 309,69 euros dans le délai de deux mois, d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans un délai d’un mois et d’avoir à justifier de l’occupation du logement dans un délai d’un mois.

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2025, la société Office public de l’habitat de [Localité 2] a fait assigner M. [V] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

— constater l’existence d’une dette locative non régularisée suite à la délivrance du commandement de payer ;

— constater l’absence de production d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs ;

— prononcer la résiliation du bail sur le logement litigieux ;

— en conséquence :

o ordonner l’expulsion de M. [V] [Z] et de tous occupants de son chef et ce, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier, s’il y a lieu ;

o condamner M. [V] [Z] à payer à l’Office public de l’habitat de [Localité 2] une indemnité d’occupation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

o subsidiairement, condamner M. [V] [Z] d’avoir à communiquer son attestation d’assurance 2025/2026 sous astreinte de 10,00 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

o condamner M. [V] [Z] à payer à l’Office public de l’habitat de [Localité 2], la somme de 3 106,94 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéances de juin 2025 incluse selon décompte arrêté au 7 juillet 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 03 mars 2025 ;

o n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

o condamner M. [V] [Z] à payer à l’Office public de l’habitat de [Localité 2] la somme de 300,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’établissement du commandement en date du 03 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 janvier 2026, à laquelle elle a été retenue.

La société Office public de l’habitat de [Localité 2], devenue la société d’économie mixte [Localité 2] Demain, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes telles que formées dans son assignation, et a actualisé la dette locative à la somme de 3 255,67 euros.

M. [V] [Z], assigné à étude, n’a ni comparu, ni été représenté.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’acte introductif d’instance repris oralement par la partie demanderesse à l’audience du 19 janvier 2026, pour l’exposé des moyens développés à l’appui des prétentions.

La décision a été mise en délibéré au 18 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

I. Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés

Sur la saisine de la CCAPEX

Selon l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, la CCAPEX a été saisie le 25 novembre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 18 septembre 2025.

L’action est donc recevable sur ce point.

Sur la saisine de la préfecture

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 19 septembre 2025, soit dans un délai d’au moins six semaines avant l’audience du 19 janvier 2026.

L’action du demandeur en acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

II. Sur la demande principale en résiliation judiciaire du bail, la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du bail, le locataire est obligé :

a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En l’espèce, le demandeur ne produit pas le bail. II résulte néanmoins suffisamment du décompte produit, sur lequel est visible plusieurs paiements de la part de M. [V] [Z] depuis le 12 octobre 2022, que les parties sont bien liées par un bail d’habitation.

Il ressort du décompte produit par le bailleur que le défendeur présente un arriéré locatif d’un montant de 3 255,76 euros au 13 janvier 2026. Cet arriéré représente plus de sept mois de loyers, charges comprises. En outre, s’il apparaît sur le décompte que le locataire a réglé la somme de 1 000,00 euros le 30 décembre 2025, il n’y avait auparavant eu aucun règlement avant le 11 août 2025 pour un montant de 990,00 euros.

Au regard de l’absence de reprise régulière du paiement, le manquement du locataire à ses obligations est suffisamment grave pour que soit prononcée la résolution judiciaire du bail.

Il sera donc prononcé la résolution du bail à compter de la présente décision.

Le bail étant résilié, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [V] [Z], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve du délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l’article L .412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur les demandes relatives à l’arriéré de loyer et aux indemnités d’occupation

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, compte tenu du bail antérieur et afin de préverser les intérêts du bailleur, il convient de condamner M. [V] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 18 mars 2026, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à son départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de prévoir les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail.

Au regard du décompte produit, la dette, arriéré locatif et indemnités d’occupation incluses, arrêtée au 13 janvier 2026 s’élève à la somme de 3 255,67 euros.

M. [V] [Z] sera donc condamné au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du 03 mars 2025, date du commandement de payer.

IV. Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce M. [V] [Z], qui succombe, sera condamné aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 03 mars 2025.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner solidairement M. [V] [Z] à payer à la Société Office public de l’habitat de [Localité 2] la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de la société d’économie mixte [Localité 2] Demain ;

PRONONCE la résiliation à compter du 18 mars 2926 du bail portant sur le bien situé [Adresse 3], par résolution judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la société d’économie mixte [Localité 2] Demain pourra faire procéder à l’expulsion de M. [V] [Z], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [V] [Z] à payer à la société d’économie mixte [Localité 2] Demain une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 18 mars 2026, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à son départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et avec les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail ;

CONDAMNE M. [V] [Z] à payer à la société d’économie mixte [Localité 2] Demain la somme de 3 255,67 euros, correspondant à l’arriéré de loyers et aux indemnités d’occupation arrêtés au 13 janvier 2026 ;

CONDAMNE M. [V] [Z] à payer à la société d’économie mixte [Localité 2] Demain la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [V] [Z] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 03 mars 2025 ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La greffière La juge