TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

09 Avril 2026

N° RG 22/08975 -

N° Portalis

DB3R-W-B7G-X2AQ

AFFAIRE

[T] [Q]

C/

S.A.R.L.

COLOMBES,

Société CAISSE D’EPARGNE ET DE

PREVOYANCE

D’ILE DE FRANCE

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Madame [T] [Q]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par M^e Amine MAKKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire

Toque D 1930:

DEFENDERESSES

S.A.R.L. COLOMBES

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par M^e Cécile TURON, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN306

Société LA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE D’ILE DE FRANCE

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représentée par Maître David WEISSBERG de la SELARL SYMCHOWICZ-WEISSBERG & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R254

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Janvier 2026 en audience publique devant Timothée AIRAULT, Vice-Président, statuant en Juge Unique, assisté de Sylvie MARIUS-LEPRINCE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 16 avril 2018, la société à responsabilité limitée Colombes a vendu en l’état futur d’achèvement à Mme [T] [Q] le lot n°6 (box n°3 au sous-sol du bâtiment C) de l’ensemble immobilier à bâtir situé [Adresse 4], cadastré section [Cadastre 1], au prix de 18 000 euros, avec livraison au plus tard le 30 juin 2019.

L’acte de vente stipule, en page 32, que le vendeur déclare qu’il bénéficie de la part de la Caisse d’épargne et de prévoyance à forme coopérative d’Ile de France d’une caution solidaire d’achèvement, en application de l’article R.261-21 b) du code de la construction et de l’habitation, et « dont une copie a été remise à l’acquéreur ».

Se plaignant de l’absence de livraison du bien, Mme [Q] a mis en demeure la société Colombes, selon courrier recommandé avec accusé de réception en date du 3 mai 2022, aux fins de résolution amiable de la vente, de restitution du prix de vente et d’indemnisation de ses pertes de loyers, de son préjudice moral et de ses frais d’avocat.

Par actes judiciaires des 12 et 18 octobre 2022, Mme [T] [Q] a fait assigner la société Colombes et la Caisse d’épargne et de prévoyance à forme coopérative d’Ile de France devant ce tribunal, et elle demande à la juridiction de :

— la déclarer recevable et bien fondée dans son action ;

— prononcer la résolution judiciaire de la vente conclue par acte authentique du 16 avril 2018 entre elle et la société Colombes, aux torts exclusifs du vendeur, portant sur le lot n°6 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] ;

— ordonner la publication du jugement auprès des services de la publicité foncière ;

— condamner solidairement la société Colombes et la Caisse d’épargne et de prévoyance à forme coopérative d’Ile de France à lui payer la somme de 17 952,48 euros au titre des sommes versées dans le cadre de l’acquisition du bien, qui produira intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation introductive d’instance ;

— condamner la société Colombes à lui payer la somme de 4180 euros, à parfaire, correspondant aux dommages et intérêts résultant de la perte des loyers du bien ;

— condamner la société Colombes à lui payer la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral ;

en toute hypothèse,

— condamner solidairement la société Colombes et la Caisse d’épargne et de prévoyance à forme coopérative d’Ile de France à lui payer la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Celle-ci avance, au visa des dispositions des articles 1103, 1217, 1224, 1228, 1229, 1231-1, 1603, 1605 et 1611 du code civil ainsi que L.261-10-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, les moyens suivants au soutien de ses prétentions. Elle avance qu’elle s’est acquittée de la somme de 17 952,48 euros au titre de l’acquisition du bien, en l’occurrence 5352,48 euros lors de la signature de l’acte au titre du prix de vente exigible, des frais d’achat et de sa quote-part de frais de règlement de copropriété et de géomètre, puis 12 600 euros au titre des différents appels de fonds du 3 juillet 2018 au 14 septembre 2020. Elle ajoute que la société Colombes, qui s’était pourtant engagée à mener les travaux de telle manière que le bien devait être achevé et livré au plus tard le 30 juin 2019, ne s’est pas acquittée de ses obligations au titre de la garantie d’achèvement, s’agissant en l’occurrence d’une obligation du résultat. Elle en conclut qu’elle demeure fondée à solliciter la résolution de la vente, la restitution du prix de vente et l’indemnisation de ses pertes de loyers ainsi que de son préjudice moral. Elle ajoute que conformément à l’article L.261-10-1 du code de la construction et de l’habitation, la société Colombes, constructeur non réalisateur et maître d’ouvrage, était bénéficiaire d’une caution solidaire d’achèvement garantissant le remboursement du montant versé par l’acquéreur en cas de défaillance du vendeur, souscrite, auprès de la Caisse d’épargne et de prévoyance à forme coopérative d’Ile de France, justifiant par là-même, selon elle, la condamnation solidaire de celle-ci à lui restituer le prix de vente.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 15 janvier 2024, la Caisse d’épargne et de prévoyance à forme coopérative d’Ile de France demande au tribunal judiciaire de Nanterre de :

— statuer ce que de droit sur la demande de résolution judiciaire de la vente et sur les demandes dirigées à l’encontre de la société Colombes ;

— rejeter la demande de Mme [Q] tendant à la condamnation solidaire de la société Colombes et d’elle-même à lui payer la somme de 17 952,48 euros ;

— rejeter toute demande plus ample ou contraire ;

— condamner Mme [Q] à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [Q] aux entiers dépens.

Celle-ci avance, au visa des articles L.261-10-1, R.261-21 et R.261-22 du code de la construction et de l’habitation ainsi que 1229, 1352 et 1352-6 du code civil, les moyens suivants au soutien de ses prétentions. Elle précise qu’elle s’en remet à justice concernant les demandes de Mme [Q] de résolution judiciaire de la vente conclue par acte authentique du 16 avril 2018 entre celle-ci et la société Colombes, aux torts exclusifs du vendeur, portant sur le lot n° 6 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], de publication du jugement auprès des services de la publicité foncière, et de condamnation de la société Colombes à l’indemniser de ses préjudices, les moyens qu’elle entend elle-même soulever ne l’étant que dans l’hypothèse où le tribunal prononcerait justement la résolution judiciaire de la vente. Elle précise qu’en application des articles L.261-10-1, R.261-21 et R.261-22 du code de la construction et de l’habitation, le garant financier d’achèvement, ce qu’elle est en l’espèce, satisfait à ses obligations en mettant les fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble à la disposition du vendeur ou de l’acquéreur, celui-ci n’ayant en revanche pas à intervenir dans la réalisation de la construction ou à se substituer au vendeur maitre de l’ouvrage, même en cas de carence de celui-ci, et ne pouvant dès lors pas être tenu responsable de la résolution de la vente découlant de l’impossibilité d’achever la construction. Elle ajoute, pour le surplus et en tout état de cause, que la demanderesse ne produit pas l’acte de garantie dont elle allègue l’existence, et qu’elle ne justifie pas non plus qu’elle a manqué à ses obligations.

La société Colombes a bien constitué avocat, mais n’a pas régularisé de conclusions au fond dans le cadre de la présente instance.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties quant à l’exposé détaillé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 15 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Selon l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les mentions tendant à voir « statuer ce que de droit » et « à parfaire » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, de telles mentions n’étant souvent que des formules de style ou la redite des moyens invoqués. Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.

Il ne sera pas davantage statué sur la recevabilité des différentes prétentions formulées, qui n’est en réalité pas contestée.

1 – Sur l’action en responsabilité intentée au titre de l’absence de livraison du bien

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Les articles 1217 et 1224 du même code disposent que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat et demander réparation des conséquences de l’inexécution. La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon les articles 1228 et 1229 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre.

L’article 1231-1 du même code dispose en outre que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Les articles 1603 et 1611 du code civil disposent enfin le vendeur est tenu de délivrer et garantir la chose qu’il vend, celui-ci devant être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 472 du même code dispose que lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, suivant acte authentique du 16 avril 2018, la société Colombes a vendu en l’état futur d’achèvement à Mme [Q] le lot n°6 (box n°3 au sous-sol du bâtiment C) de l’ensemble immobilier à bâtir situé [Adresse 4], cadastré section [Cadastre 1], au prix de 18 000 euros, avec livraison au plus tard le 30 juin 2019.

Il n’est pas contesté que le bien n’a pas été livré à la date fixée par la société Colombes. Celle-ci ne justifie pas, en tout état de cause et alors que la charge de la preuve lui incombe, conformément à l’article 1353 du code civil, avoir livré le bien à Mme [Q]. La société Colombes a donc failli à son obligation de délivrance du bien, sur le fondement de l’article 1603 du même code.

S’agissant d’une inexécution suffisamment grave de ses obligations par la défenderesse, Mme [Q] est donc pleinement fondée à solliciter la résolution de la vente, ainsi que la restitution du prix de vente et des frais accessoires. Celle-ci justifie bien avoir versé la somme de 17 952,48 euros au titre de l’acquisition du bien, en l’occurrence 5352,48 euros lors de la signature de l’acte au titre du prix de vente exigible, des frais d’achat et de sa quote-part de frais de règlement de copropriété et de géomètre, selon le tableau récapitulatif émis par l’étude notariale en date du 19 mars 2018, puis 12 600 euros au titre des différents appels de fonds du 3 juillet 2018 au 14 septembre 2020, au vu des virements correspondants régulièrement produits.

Dans ces conditions, il convient de :

prononcer la résolution de la vente conclue suivant acte authentique du 16 avril 2018, de la société Colombes à Mme [Q], en l’état futur d’achèvement du lot n°6 de l’ensemble immobilier à bâtir situé [Adresse 4], cadastré section [Cadastre 1], au prix de 18 000 euros, aux torts exclusifs du vendeur, et ce à la date du présent jugement ;

de condamner la société Colombes à rembourser à Mme [T] [Q] la somme de 17 952,48 euros, versée par la demanderesse au titre de l’acquisition du bien, et avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2022, date de l’assignation délivrée à la défenderesse, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil ;

et d’ordonner la publication du présent jugement auprès des services de la publicité foncière.

2 – Sur la demande de condamnation solidaire de la Caisse au titre de la caution

Selon l’article L.261-10-1 du code de la construction et de l’habitation, avant la conclusion d’un contrat ayant pour objet le transfert de propriété d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation et comportant l’obligation pour l’acheteur d’effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l’achèvement de la construction, le vendeur souscrit une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement. La garantie financière d’achèvement peut être mise en œuvre par l’acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

Selon l’article R.261-21 du même code, la garantie financière d’achèvement prend la forme : a) soit d’une ouverture de crédit par laquelle celui qui l’a consentie s’oblige à avancer au vendeur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ; b) soit d’une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s’oblige envers l’acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

Il n’appartient pas à la banque de s’immiscer dans les opérations de construction pour vérifier le bon déroulement du chantier, et lorsque celle-ci n’est ni à l’origine de la conclusion du contrat ni de sa remise en cause par le constructeur pour inexécution de ses obligations, elle ne peut, par conséquent, être tenue responsable des restitutions et de l’indemnisation des préjudices éventuellement subis par l’acquéreur (3e Civ., 17 mars 1999, n°97-12.706 & 8 juillet 2021, n° 19-25.774, 19-25.775, 19-25.777, 19-25.775, 19-25.779 & 7 mai 2008, n°07-11.390).

En l’espèce, la demanderesse fait valoir que la société Colombes, constructeur non réalisateur et maître d’ouvrage, était bénéficiaire d’une caution solidaire d’achèvement garantissant le remboursement du montant versé par l’acquéreur en cas de défaillance du vendeur, souscrite, auprès de la Caisse d’épargne et de prévoyance à forme coopérative d’Ile de France, justifiant par là-même, selon elle, la condamnation solidaire de celle-ci à lui restituer le prix de vente.

Sur ce, l’acte de vente stipule, en page 32, que le vendeur déclare qu’il bénéficie de la part de la Caisse d’épargne et de prévoyance à forme coopérative d’Ile de France d’une caution solidaire d’achèvement, en application de l’article R.261-21 b) du code de la construction et de l’habitation, et « dont une copie a été remise à l’acquéreur ». C’est cependant à bon droit que la Caisse d’épargne et de prévoyance à forme coopérative d’Ile de France fait valoir que l’acte n’a pas été produit.

De surcroit, la défenderesse n’avait pas s’immiscer dans les opérations de construction pour vérifier le bon déroulement du chantier, et, celle-ci n’étant ni à l’origine de la conclusion du contrat ni de sa remise en cause par le constructeur pour inexécution de ses obligations, elle ne peut, par conséquent, être tenue responsable de la restitution de la somme versée pour l’acquisition.

Dans ces conditions, la demande formulée par Mme [Q] à l’encontre de la Caisse d’épargne et de prévoyance à forme coopérative d’Ile de France ne pourra qu’être rejetée.

3 – Sur l’évaluation du préjudice subi par la demanderesse

Les articles 1217 et 1224 du code civil disposent que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat et demander réparation des conséquences de l’inexécution. La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon les articles 1228 et 1229 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre.

La personne qui a subi un préjudice a droit à la réparation de celui-ci, en ce sens qu’elle doit être replacée dans une situation aussi proche que possible de celle qui aurait été la sienne si le fait dommageable ne s’était pas produit. L’auteur d’un dommage est tenu à la réparation intégrale du préjudice, de telle sorte qu’il ne puisse y avoir pour la victime ni perte ni profit (2e Civ., 9 novembre 1976, n° 75-11.737).

Enfin, la perte de chance présente un caractère direct et certain chaque fois qu’est constatée la disparition d’une éventualité favorable (1ère Civ., 14 octobre 2010, n°09-69.195).

En l’espèce, s’agissant d’une inexécution suffisamment grave de ses obligations par la société Colombes, défenderesse, Mme [Q] est pleinement fondée à solliciter, outre la résolution de la vente et la restitution du prix de vente et des frais accessoires, l’indemnisation des préjudices qu’elles a subis et qui sont en lien de causalité direct et certain.

Sur ce, celle-ci a nécessairement subi, du fait de cette inexécution, un préjudice moral constitué par les inquiétudes liées à la situation du chantier et les tracasseries tant administratives que judiciaires, qu’il convient d’indemniser à hauteur de 2000 euros.

Celle-ci a également perdu une chance, qu’il convient en l’occurrence de fixer à 50%, de louer le bien et d’en percevoir un loyer de 80 euros par mois, vu les estimations régulièrement produites, sur une durée de 38 mois, soit la somme de 1520 euros.

Dans ces conditions, il convient de condamner la société Colombes à verser à Mme [Q] la somme de 2000 euros en indemnisation de son préjudice moral, et celle de 1520 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers.

4 – Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

En l’espèce, la société Colombes, partie qui succombe en la présente instance, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

En outre, elle devra supporter les frais irrépétibles engagés par Mme [Q] dans la présente instance et que l’équité commande de réparer à raison de la somme de 3500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [Q], dont la prétention à l’encontre de la Caisse d’épargne et de prévoyance à forme coopérative d’Ile de France a été rejetée par le tribunal, sera condamnée à verser à cette dernière la somme de 1500 euros sur ce même fondement.

Il convient de rappeler l’exécution provisoire dont la présente décision bénéficie de droit, conformément aux dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, s’agissant en effet d’une instance introduite à compter du 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Prononce la résolution de la vente conclue suivant acte authentique du 16 avril 2018, dressé par Me [C] [B], notaire à [Localité 1], de la société à responsabilité limitée Colombes à Mme [T] [Q], née le 18 septembre 1953 à [Localité 2], en l’état futur d’achèvement du lot n°6 de l’ensemble immobilier à bâtir situé [Adresse 4], cadastré section [Cadastre 1], au prix de 18 000 euros, aux torts exclusifs du vendeur, et ce à la date du présent jugement ;

Condamne la société à responsabilité limitée Colombes à rembourser à Mme [T] [Q] la somme de 17 952,48 euros, versée par la demanderesse au titre de l’acquisition du bien, et avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2022 ;

Ordonne la publication du présent jugement auprès des services de la publicité foncière ;

Condamne la société à responsabilité limitée Colombes à verser à Mme [T] [Q] la somme de 2000 euros en indemnisation de son préjudice moral ;

Condamne la société à responsabilité limitée Colombes à verser à Mme [T] [Q] la somme de 1520 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers ;

Condamne la société à responsabilité limitée Colombes aux dépens ;

Condamne la société à responsabilité limitée Colombes à verser à Mme [T] [Q] la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [T] [Q] à verser à la Caisse d’épargne et de prévoyance à forme coopérative d’Ile de France la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

signé par Timothée AIRAULT, Vice-Président et par Sylvie MARIUS-LEPRINCE, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT