TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 6]-[Localité 5]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 13 Novembre 2025

AFFAIRE N° RG 25/04966 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q6QI

NAC : 72I

Jugement Rendu le 13 Novembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires LES RIVES DE YERRES, siège social est situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC, Société par actions simplifiée au capital de 24 346 456,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de LILLE METROPOLE sous le numéro 428 748 909, dont le siège social est [Adresse 4]

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Madame [X] [G], demeurant [Adresse 3]

comparante

Monsieur [H] [S] [B], demeurant [Adresse 3]

comparant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 08 Août 2025,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 18 Septembre 2025 et mise en délibéré au 13 Novembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [X] [G] et M. [H] [S] [B] sont propriétaires des lots numéros 132, 144 et 259 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 7], sise [Adresse 1] à [Localité 8].

Par actes de commissaire de justice du 8 août 2025, le Syndicat des copropriétaires LES RIVES DE YERRES, représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC, a fait assigner Mme [X] [G] et M. [H] [S] [B] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de :

— Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,

— Constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels ainsi que la défaillance des copropriétaires, et condamner ces derniers au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En conséquence,

— Condamner in solidum les défendeurs à lui payer les sommes de :

• 4 383,66 € selon arrêté de compte du 13 mars 2025, Provision charges : 01/10/25-31/12/25 et Fonds travaux Alur trim 4/2025 0144 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure;

• 3 000 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

• 470,00 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965;

• 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 12 février 2025 sur une somme de 2 789,07 euros et de l’acte introductif d’instance pour le surplus.

Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

Rappeler que selon les dispositions de l’article 481-1 6° du CPC, le jugement est exécutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du CPC.

Condamner in solidum les défendeurs en tous les dépens.

Au soutien, il explique que le compte d’appels, de charges et de fonds des défendeurs présente un solde débiteur que les actions amiables et précontentieuses diligentées par le syndic n’ont pas permis de résorber, obligeant ce dernier à user des voies judiciaires.

A l’audience du 18 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires LES RIVES DE YERRES a comparu par avocat et a maintenu les demandes figurant dans son assignation.

Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Mme [X] [G] et M. [H] [S] [B] ont comparu à l’audience, ne contestent ni le principe de la dette ni le montant réclamé mais s’opposent à l’octroi de dommages et intérêts et au paiement des frais et sollicitent des délais de paiement sur 24 mois, en sus des charges courantes.

Au soutien, ils expliquent qu’ils ont deux enfants à charge, qu’ils sont tous les deux sans emploi M. [H] [S] [B], ancien auto-entrepreneur, ne percevant aucune indemnisation chômage alors que Mme [X] [G] perçoit une allocation chômage mensuelle de

1 315,20 euros, et que la CAF leur verse une allocation mensuelle de 348,00 euros.

Ils précisent qu’ils ont sollicité le syndicat des copropriétaires de leur accorder un échelonnement de la dette, ayant versé un premier chèque de 300,00 euros le 12 juin 2025, mais n’ont obtenu aucune réponse à cet égard, et qu’ils n’envisagent pas de vendre leur logement.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges (…).

Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.(…)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires LES RIVES DE YERRES verse aux débats les lettres de mise en demeure datées du 12 février 2025, adressées en recommandé avec avis de réception à Mme [X] [G] et M. [H] [S] [B], les avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”.

Aux termes de cette lettre,le Syndicat des copropriétaires LES RIVES DE YERRES sollicite le paiement de la provision exigible le 1er janvier 2025 et de la cotisation du fonds de travaux loi ALUR du 1er trimestre 2025, soit un montant total de 531,53 euros, et indique qu’à défaut de paiement dans les 30 jours il sera fait application des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est établi que ces lettres de mise en demeure n’ont pas été suivies d’effet.

Elles emportent en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,

— un décompte dans ses écritures des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés sur la période du 1er février 2024 au 1er avril 2025, provision charges du 2ème trimestre 2025 et 2/4 fonds travaux loi ALUR 2025 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 3 320,60 euros,

— un décompte dans ses écritures des sommes à échoir sur la période du 3ème au 4ème trimestres 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 1 063,06 euros,

— le procès-verbal de l’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budget prévisionnel et travaux du 23 avril 2024,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée

— et le contrat de syndic.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés:

Mme [X] [G] et M. [H] [S] [B] ne contestent ni le principe ni le montant des charges réclamées.

Le Syndicat des copropriétaires LES RIVES DE YERRES et Mme [X] [G] et M. [H] [S] [B] s’accordent pour dire que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 1er avril 2025, appel provision 2ème trimestre 2025 et 2/4 fonds travaux loi ALUR 2025 inclus, s’élève à la somme de 3 320,60 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 531,53 euros à compter du 12 février 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 8 août 2025, date de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des provisions sur charges de l’exercice 2025 devenues exigibles:

Le Syndicat des copropriétaires LES RIVES DE YERRES et Mme [X] [G] et M. [H] [S] [B] s’accordent pour dire que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges provisionnelles et appels de fonds travaux loi ALUR devenus exigibles sur la période du 3ème trimestre au 4ème trimestre 2025inclus s’élève à la somme de 1 063,06 euros .

Sur la demande de condamnation in solidum

En l’espèce, les deux défendeurs sont tenus non pas d’obligation distinctes mais d’une même obligation de paiement des charges de copropriété en vertu de la même source contractuelle d’obligations : le règlement de copropriété, ce qui exclut l’existence d’une obligation in solidum.

En effet, il est stipulé dans le règlement de copropriété, versé contradictoirement aux débats (p47), ce qui suit : “En cas d’indivision ou de démembrement de la propriété d’un lot, les indivisaires d’une part et les nus propriétaires et usufruitiers d’autre part, seront tenus solidairement de l’entier paiement des charges afférentes au lot considéré.”

Mme [X] [G] et M. [H] [S] [B], coindivisaires seront donc condamnés solidairement au paiement des charges de copropriété.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de Mme [X] [G] et M. [H] [S] [B], laquelle ne se présume pas, au surplus dans un contexte où les défendeurs demandent des délais de paiement pour apurer leur dette.

D’autre part, le demandeur ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’indemnisation.

Sur la demande de délais de grâce :

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

Mme [X] [G] et M. [H] [S] [B] sollicitent des délais de paiement sur 24 mois, par versements mensuels de 100,00 euros, en sus des charges courantes.

Au soutien, ils versent aux débats :

— un courrier de POLE EMPLOI ILE-DE-FRANCE en date du 18 septembre 2025 attestant du versement à Mme [X] [G] d’une allocation de 1 315,20 euros pour la période du 2 août au 31 août 2025,

— un courrier de la CAF en date du 18 septembre 2025 attestant du versement d’allocations d’un montant total de 347,65 euros,

— un relevé de compte du LCL sur la période du 02/08/2025 au 01/09/2025.

Ils déclarent que le total de leurs charges fixes (assurances habitation, automobile et protection juridique, ENGIE, prêts personnel et immobilier et COFIDIS, téléphone et Canal +) s’élève à

1 238,46 euros.

Compte tenu du montant de la dette, de l’ancienneté relative de la dette, et de la situation de précarité ponctuelle que vivent les défendeurs, il y aura lieu d’accorder à aux défendeurs un délai pour s’acquitter de leur dette selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, étant précisé qu’en cas de non respect des modalités du délai accordé et de non paiement d’un seul versement à son échéance, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible

.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Par conséquent, en l’espèce, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais intitulés “CONSTITUTION DOSSIER AVOCAT” et “MISE EN DEMEURE AVOCAT", qui correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie des fonctions habituelles du syndic, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

De plus certains peuvent être couverts au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais des lettres de mise en demeure des 27 mars 2025 et 27 juin 2025 et de leurs relances des 27 avril 2025 et 27 juillet 2025 n’apparaissent pas bien fondés en ce que leurs modalités d’envoi ne sont pas justifiées.

Il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires LES RIVES DE YERRES de sa demande au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

Mme [X] [G] et M. [H] [S] [B] , qui succombent, seront condamnés aux dépens de l’instance.

Ils seront par ailleurs condamnés à payer une somme de 1 200,00 euros au Syndicat des copropriétaires LES RIVES DE YERRES, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme [X] [G] et M. [H] [S] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires LES RIVES DE YERRES la somme de 3 320,60 euros au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 1er avril 2025, appel provision 2ème trimestre 2025 et 2/4 fonds travaux loi ALUR 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 531,53 euros à compter du 12 février 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 8 août 2025, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement; CONDAMNE solidairement Mme [X] [G] et M. [H] [S] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires LES RIVES DE YERRES la somme de 1 063,06 euros au titre des charges provisionnelles et appels de fonds travaux loi ALUR devenus exigibles sur la période du 3ème trimestre au 4ème trimestre 2025 inclus, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires LES RIVES DE YERRES de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires LES RIVES DE YERRES de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

AUTORISE Mme [X] [G] et M. [H] [S] [B] à s’acquitter du règlement de la somme totale de 4383,66 euros au titre des arriérés de charges et des provisions sur charges devenues exigibles en 23 versements mensuels de 190 euros, le 24 ème et dernier versement correspondant au solde de la dette, en plus du règlement des charges et provisions courantes ;

DIT que, faute pour Mme [X] [G] et M. [H] [S] [B] de payer au terme fixé, en sus des provisions et charges courantes, tout ou partie de cette somme, le tout deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE in solidum Mme [X] [G] et M. [H] [S] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires LES RIVES DE YERRES la somme de 1 200,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum Mme [X] [G] et M. [H] [S] [B] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le TREIZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,