TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

PROCEDURES ORALES

JUGEMENT DU 27 Avril 2026

N° RG 25/08645 – N° Portalis DBYC-W-B7J-L34R

JUGEMENT DU :

27 Avril 2026

SDC [Adresse 4] sis [Adresse 5] [Localité 2] dûment représenté par son syndic de copropriété la Société MAESTRO SYNDIC

C/

SCI XV

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 27 Avril 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 02 Février 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 27 Avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

SDC [Adresse 4] sis [Adresse 5] [Localité 3] [Adresse 6] dûment représenté par son syndic de copropriété la Société MAESTRO SYNDIC

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par M^e Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant, substitué par M^e Marion DAVID, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDERESSE

SCI XV

[Adresse 8]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI XV est propriétaire des lots de copropriété n° 2, 3 et 4 au sein du bâtiment A et des lots n° 87, 88 et 89 au sein du bâtiment B, correspondants respectivement à trois locaux commerciaux et trois parkings au sein de la [Adresse 4], située [Adresse 5] et [Adresse 9] à SAINT-ERBLON (35230).

Se prévalant de charges de copropriétés restées impayées et de mises en demeure demeurées infructueuses, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 11], immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, la société MAESTRO SYNDIC, a fait délivrer au copropriétaire un commandement de payer les charges de copropriété par acte de commissaire de justice du 3 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], immeuble sis [Adresse 5] à SAINT-ERBLON (35230), représenté par son syndic en exercice, la société MAESTRO SYNDIC, a fait assigner la SCI XV devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement desdites sommes

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 février 2026.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil.

Il a entendu oralement se référer aux termes de ses dernières écritures déposées à l’audience et dont il a été justifié de la signification préalable à la défenderesse. Ainsi, au bénéfice de l’exécution provisoire et, au visa de l’article 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires sollicite de voir :

Juger recevables et fondées les demandes, fins et conclusions du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 11], immeuble sis [Adresse 12], dûment représenté par son syndic de copropriété la Société MAESTRO SYNDIC, Condamner la SCI XV à verser au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 11], immeuble sis [Adresse 12], la somme de 5.343,75 euros, suivant relevé de la situation au 5 janvier 2026, majorée des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 16 novembre 2023 et jusqu’à parfait paiement, Ordonner la capitalisation des intérêts, par application de l’article 1343-2 du Code civil, Condamner la SCI XV à verser au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 4], immeuble sis [Adresse 12], la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts, Condamner la SCI XV à verser au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 4], immeuble sis [Adresse 12], la somme de 1.200 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile, et la condamner aux entiers dépens,

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que sa créance est certaine liquide et exigible puisqu’elle résulte des décisions des assemblées générales. Il souligne que la SCI XV a cessé de régler ses charges de copropriété depuis le mois de mars 2022 et qu’elle n’a pas régularisé la situation malgré la délivrance d’un commandement de payer. Il considère que son comportement cause un préjudice financier direct et distinct à la copropriété puisqu’il remet en cause l’équilibre de la trésorerie et ce alors même que la SCI perçoit des loyers commerciaux.

Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice, selon les modalités de l’article 659 du Code de procédure civile, la SCI XV n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 473 du Code de procédure civile, susceptible d’appel, la décision sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 27 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de règlement des charges de copropriétés et des frais

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 10-1 de la même loi précise que par dérogation au deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, entre autres, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la propriété de la SCI XV concernant les lots n°2, 3 et 4 du bâtiment A, ainsi que les lots n° 87, 88 et 89 du bâtiment B de la copropriété litigieuse.

Il produit les contrats de syndic applicables du 13 avril 2022 au 31 juillet 2023, du 26 avril 2023 au 30 juin 2024, du 30 avril 2024 au 30 juin 2025 et du 7 mai 2025 au 30 juin 2028, avec notamment les frais de recouvrement susceptibles d’être mis à la charge du seul copropriétaire ainsi que les frais liés à la constitution du dossier et sa transmission à un avocat ou à un auxiliaire de justice.

Il fournit notamment les procès-verbaux de l’assemblée générale des 26 avril 2023, 30 avril 2024, 7 mai 2025, ayant, entre autres, approuvé les comptes du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2024, voté le budget prévisionnel des années 2024 à 2026, et les travaux mis en œuvre avec les appels de provisions et les états de répartition correspondants.

Le décompte, arrêté au 5 janvier 2026, mentionne un solde débiteur de 5.343,75 euros.

Les charges et provisions correspondent aux appels de fonds produits.

Ce décompte laisse apparaître l’imputation de frais de recouvrement. Ainsi, des frais de relances et de mise en demeure d’un montant global de 60,45 euros, imputés les 15 septembre 2021, 31 octobre 2021 et 7 décembre 2021. Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’envoi effectif de ces relances et mises en demeure. Leur coût sera déduit des sommes dues.

Le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi de mises en demeure les 16 novembre 2023, 20 février 2024, 2 mai 2024, 20 août 2024, 18 février 2025 et sa relance du 11 mars 2025, et du 27 mai 2025 pour un coût total de 186,50 euros.

Il convient de relever que la nécessité de l’envoi de sept mises en demeure avant la délivrance d’un commandement de payer n’était pas nécessaire et ce d’autant qu’aucun paiement n’était intervenu depuis mars 2023, l’action contentieuse pouvant intervenir plus rapidement. Par suite, seul le coût de trois mises en demeure, à hauteur de 22,50 euros chacune, sera mis à la charge de la copropriétaire, soit 67,50 euros.

Par ailleurs, les frais d’un commandement de payer, en date du 4 juillet 2025, sont imputés pour un montant de 155,98 euros. En l’absence de reprise de paiement malgré des mises en demeure, cet acte était nécessaire et son coût conforme à celui porté sur l’acte restera à la charge de la copropriétaire.

Le décompte comprend également des frais relatifs à la signification de l’assignation, imputés le 22 octobre 2025 d’un montant de 82,72 euros. Ce montant correspond à des dépens dont la condamnation est demandée par ailleurs. Il sera examiné au stade des dépens et écarté de la créance principale.

Le décompte mentionne enfin des frais de « dossier remis à avocat » pour un montant de 254 euros. Toutefois le contrat de syndic s’il prévoit des frais de « constitution du dossier transmis à l’avocat », précise qu’ils sont dus uniquement en cas de diligences exceptionnelles. Force est de constater qu’il n’est justifié en l’espèce, d’aucune diligence de cette nature. Ces frais seront par suite écartés de la créance principale. Il en sera éventuellement tenu compte au titre des frais irrépétibles.

Ainsi la créance peut être arrêtée à la somme de 4.827,58 euros (soit 5.343,75 € – (60,45 € – 186,50 € – 82,72 € – 254 €) + 67,50 €).

En conséquence, la SCI XV sera condamnée à régler au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], immeuble sis [Adresse 5] à SAINT-ERBLON (35230), représenté par son syndic en exercice, la société MAESTRO SYNDIC, la somme de 4.827,58 euros au titre de l’arriéré de charges et des frais arrêtés au 5 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2025 sur la somme de 4.393,97 euros et à compter du 14 janvier 2026, date de signification des conclusions d’actualisation pour le surplus.

La capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

2. Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le seul fait pour la SCI XV de ne pas régler les sommes dues au titre des charges de copropriété est insuffisant pour caractériser sa mauvaise foi, étant souligné que la réalité des loyers commerciaux perçus n’est pas démontrée. Le syndicat des copropriétaires ne se prévalant d’aucune autre circonstance de nature à caractériser la mauvaise foi de l’intéressée et ne justifiant pas de la réalité des difficultés de la copropriété en lien avec l’attitude de la débitrice, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée.

3. Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la SCI XV, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, tenu aux dépens, la SCI XV sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 11], immeuble sis [Adresse 5] à SAINT-ERBLON (35230), représenté par son syndic en exercice, la société MAESTRO SYNDIC, la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE la SCI XV à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], immeuble sis [Adresse 5] à SAINT-ERBLON (35230), représenté par son syndic en exercice, la société MAESTRO SYNDIC, la somme de 4.827,58 euros au titre de l’arriéré de charges et des frais arrêtés au 5 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2025 sur la somme de 4.393,97 euros et, à compter du 14 janvier 2026 pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI XV à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], immeuble sis [Adresse 5] à SAINT-ERBLON (35230), représenté par son syndic en exercice, la société MAESTRO SYNDIC, la somme de 1.200 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI XV aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente,