TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/00991 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGOT

Minute : 24/00991

S.A. ADOMA

Représentant : Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0226

C/

Monsieur [X] [G]

Représentant : M^e Mohamed IHARKANE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 204

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Sylvie JOUAN

Copie délivrée à :

M^e Mohamed IHARKANE

Le

ORDONNANCE DE REFERE

DU 28 Novembre 2024

Ordonnance rendue par décision contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 28 Novembre 2024;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. ADOMA

[Adresse 4].

[Localité 5]

représentée par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0226

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [G]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 6]

représenté par M^e Mohamed IHARKANE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 204

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 1er juillet 2022, la SAEM ADOMA a donné en location une chambre meublée à Monsieur [X] [G] située dans le foyer-logement du [Adresse 8], pour une redevance mensuelle de 397,84 euros, hors prestations obligatoires.

Suspectant un hébergement non autorisé de tiers, la SAEM ADOMA a mis en demeure Monsieur [X] [G] de faire cesser cet hébergement, par lettre recommandée avec avis de réception signifiée le 28 juin 2023. Elle a ensuite obtenu l’autorisation de faire procéder à un constat, suivant ordonnance du juge des contentieux de la protection de Saint-Denis du 19 octobre 2023, constat dressé le 22 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2024, la SAEM ADOMA a fait assigner Monsieur [X] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence liant les parties,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner Monsieur [X] [G] à lui payer une provision au titre d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s’était poursuivi,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAEM ADOMA reproche au défendeur d’héberger des tiers sans autorisation et en méconnaissance des articles 9 et 10 du règlement intérieur ainsi que de l’article 8 du contrat de résidence, malgré une mise en demeure visant la clause résolutoire insérée au contrat de résidence délivrée le 28 juin 2023.

A l’audience du 2 mai 2024, l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour être plaidée à l’audience du 17 octobre 2024. A cette audience, la SAEM ADOMA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle sollicite le rejet des conclusions du défendeur, soutenant que peu important la durée de l’hébergement de tiers, ledit hébergement constitue une violation contractuelle justifiant la résiliation de plein droit du contrat après non respect des termes de la mise en demeure, la durée de trois mois étant indifférente dans la mesure où le résident n’a jamais demandé l’autorisation d’héberger des tiers. Elle s’en rapporte quant aux délais d’expulsion sollicités.

Monsieur [X] [G], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement.

Il demande au juge le rejet des demandes formées par la SAEM ADOMA, et à titre subsidiaire un délai de 12 mois pour quitter les lieux, outre la condamnation du demandeur aux dépens.

Au soutien de ses demandes et en substance, il fait valoir qu’il ne conteste pas qu’il y avait deux personnes présentes lors des constatations du commissaire de justice, mais soutient que la procédure consistant à reprocher au résidant une non occupation des lieux n’a pas été respectée. Il souligne que les deux occupants ne parlent pas français ni anglais et ne voit pas comment le commissaire de justice a pu traduire que Monsieur [G] n’occupait plus les lieux.

Il fait valoir que la clause résolutoire n’a pas pu jouer dans la mesure où l’hébergement de tiers, au surplus en grande précarité, a duré moins de trois mois. Il souligne que la dame qu’il héberge est arrivée en France le 8 décembre 2023, qu’elle est enceinte et qu’il n’avait pas le choix. Il estime que le fait qu’il n’a pas averti la SAEM ADOMA ne caractérise pas en soi une violation grave et répétée des obligations du bail. Sur sa demande subsidiaire de délais pour quitter les lieux, il précise qu’il ne perçoit que des prestations sociales.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [X] [G] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation de plein droit du titre d’occupation et l’expulsion

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement-foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

L’article 9 du règlement intérieur, dûment signé par Monsieur [X] [G] le 1er juillet 2022, rappelle les règles du code de l’habitation et de la construction applicables concernant l’hébergement de tiers et limite à une seule personne le nombre de personnes pouvant être hébergée par un même résidant, pour une période maximale de trois mois par an, après avertissement préalable obligatoire du responsable de la résidence. Cet article rappelle que tout hébergement exercé en dehors des règles est formellement interdit et précise que le résidant qui consentirait à une sur-occupation des lieux devrait y mettre fin sous 48 h après mise en demeure faite par lettre recommandée avec accusé de réception. L’article 10 de ce même règlement ajoute que « le résidant est tenu d’occuper personnellement le logement mis à sa disposition et de n’en consentir l’occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit (…) ».

Le commissaire de justice relate pourtant dans son procès-verbal de constat du 22 décembre 2023 que Monsieur [P] occupe les lieux avec son épouse et constate qu’un matelas supplémentaire est présent sur le sol de la chambre.

Ces éléments confirment que Monsieur [X] [G] héberge des tiers dans les lieux sans déclaration au responsable de la SAEM ADOMA, aucune autorisation préalable n’ayant été sollicitée ni respect des dispositions de l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation et du règlement intérieur concernant la durée maximale d’hébergement et le nombre de personnes hébergées, ce qui constitue un trouble manifestement illicite.

Contrairement aux moyens soulevés par Monsieur [G], l’occupation du logement par un tiers caractérise une violation d’une obligation essentielle du contrat sans qu’il soit besoin d’en caractériser la gravité ni le caractère répété. De même, la durée maximale d’hébergement ne concerne que les hébergements autorisés de tiers, lorsque cette autorisation a été sollicitée préalablement par le résidant, ce que Monsieur [G] ne justifie aucunement.

Le contrat de résidence contient une clause résolutoire rappelant que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d’inexécution par le résidant de l’une des obligations lui incombant au regard du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur et que la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification.

La SAEM ADOMA a précisément mis Monsieur [X] [G] en demeure de mettre fin à l’hébergement de tiers, par lettre recommandée signifiée le 28 juin 2023. La résiliation de plein droit du contrat de résidence sera constatée à la date du 22 décembre 2023, de ce seul fait.

Monsieur [X] [G] étant sans droit ni titre depuis le 23 décembre 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [X] [G] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 23 décembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manouvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

L’article R412-3 du même code dispose à cet égard que pour l’application des dispositions de l’articleL. 412-3, le juge peut accorder les délais qui y sont prévus même d’office.

En l’espèce, Monsieur [X] [G] perçoit le revenu de solidarité active ainsi qu’une aide pour le logement. Compte tenu de ses maigres ressources, ses difficultés de relogement sont avérées. Il convient de relever qu’il bénéficiera de la trêve hivernale se terminant le 31 mars 2025, et du délai légal de deux mois courant à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux. En ces conditions, un délai jusqu’au 30 juin 2025 lui sera accordé pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAEM ADOMA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 1er juillet 2022 entre la SAEM ADOMA et Monsieur [X] [G] concernant la chambre située au [Adresse 8] sont réunies à la date du 22 décembre 2023 ;

Accordons à Monsieur [X] [G] un délai jusqu’au 30 juin 2024 pour quitter les lieux et de restituer les clés ;

Disons qu’à défaut pour Monsieur [X] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l’issue de ce délai, la SAEM ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamnons Monsieur [X] [G] à verser à la SAEM ADOMA une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des prestations obligatoires, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 23 décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Condamnons Monsieur [X] [G] à verser à la SAEM ADOMA une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [X] [G] aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection