TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

Service des contentieux de la protection,

[Adresse 1],

[Localité 2]

JUGEMENT DU 27 Mars 2026

N° RG 25/09655 – N° Portalis DBYC-W-B7J-L5WC

Jugement du 27 Mars 2026

N°: 26/346

OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

,

[D], [T]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH ARCHIPEL

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 27 Mars 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, lors des débats et de Géraldine LE GARNEC,lors du délibéré, Greffiers ;

Audience des débats : 19 Décembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 27 Mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH ARCHIPEL HABITAT,

[Adresse 2],

[Localité 3]

représentée par Mme, [W], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M., [D], [T],

[Adresse 3],

[Adresse 4],

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 mars 2022, à effet au 4 avril 2022, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M., [D], [T] sur des locaux (appartement porte 0084) situés, [Adresse 5] à, [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 327,06 euros et d’une provision pour charges de 46,52 euros.

Le 25 avril 2024, M., [D], [T] a été déclaré recevable aux mesures de traitement de la situation de surendettement des particuliers. Le 7 novembre 2024, la commission de surendettement a imposé des mesures consistant en un plan de désendettement.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 24 avril 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire une mise en demeure de payer la somme principale de 4.469,58 euros au titre de l’arriéré locatif.

Par jugement du 3 juin 2025, le juge des contentieux de la protection a constaté la caducité du recours formé par M., [D], [T] et a ordonné l’apurement de l’ensemble des créances conformément aux mesures imposées adoptées par la commission de surendettement des particuliers d,'[Localité 6] et Vilaine.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 19 août 2025 distribué le 27 août 2025, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a mis en demeure M., [D], [T] de régler la somme de 459,83 euros correspondant à la somme d’une mensualité arrêtée par la commission (341,13 euros) et du loyer courant.

Le 11 août 2025, M., [D], [T] a déposé un nouveau dossier de surendettement lequel a été déclaré recevable par la Commission de Surendettement par décision du 16 octobre 2025.

Par assignation délivrée le 17 octobre 2025, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins, à titre principal, de voir prononcer la résiliation du bail, expulser le locataire et obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 décembre 2025.

A l’audience, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a comparu représenté par Mme, [S], [W] dûment munie d’un pouvoir.

Soutenant oralement les termes de son assignation et actualisant le montant de sa créance, au visa de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1103, 1728 et 1741 du Code civil, de l’article 515 du Code de procédure civile et de l’article 1231-6 du Code civil, l’établissement ARCHIPEL HABITAT sollicite :

De prononcer la résiliation du bail consenti à M., [D], [T] le 30 mars 2022 portant sur un logement situé, [Adresse 5] à, [Localité 1],D’ordonner l’expulsion immédiate de M., [D], [T] ainsi que de tous les occupants de son chef du bien immobilier et au besoin avec l’assistance de la force publique,De condamner M., [D], [T] à lui payer les sommes suivantes :La somme de 4. 777,68 euros au titre des arriérés de loyers et charges dus au 17 décembre 2025 avec intérêts de droit à compter de la date d’assignation,La somme correspondant aux loyers du 14 octobre 2025 à la date de résiliation judiciaire du bail,Une indemnité d’occupation égale au montant du prix du loyer révisable conformément à la législation en vigueur et des charges, à compter de la résiliation judiciaire du bail jusqu’à la libération effective des lieux de tout occupant et biens de leur chef,De condamner M., [D], [T] à lui payer la somme de 70 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, l’établissement ARCHIPEL HABITAT rappelle que l’insertion dans le bail d’une clause prévoyant la résolution de plein droit à défaut du paiement du loyer aux échéances convenues ne prive pas le bailleur du droit de demander la résiliation judiciaire pour ce même manquement. Il expose qu’en dépit des mises en demeure et du bénéfice des mesures imposées par la commission de surendettement, M., [D], [T] n’a pas repris le paiement régulier des loyers.

Il précise être d’accord pour que des délais de paiement lui soient accordés.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne le 17 octobre 2025, M., [D], [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 mars 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I/ Sur la demande de résiliation du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». L’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ».

Enfin, l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, le contrat de bail a pris effet au 4 avril 2022.

L’examen de l’extrait de compte produit, qui couvre la période du 31 mai 2023 au 17 décembre 2025, laisse apparaître que les premiers impayés sont apparus au mois d’août 2023 et que la dette n’a cessé de croitre par la suite, faute pour le locataire de régler régulièrement le loyer. Ainsi, les loyers de juillet 2023 à février 2024 n’ont pas été réglés. Puis, si les loyers de mars et avril 2024 ont été acquittés, les loyers suivants n’ont pas été réglés régulièrement, seuls des paiements ponctuels étant intervenus.

Toutefois, ce décompte montre également que depuis le mois de septembre 2025 le locataire a repris des paiements réguliers, versant 150 euros par mois quand le bailleur appelle des échéances de 119,54 euros.

De plus, il est établi par les pièces du dossier que M., [D], [T] est dans une situation financière complexe du fait notamment de ses ressources, constituées de l’allocation adulte handicapé et d’une pension d’invalidité. Or il a entrepris les démarches nécessaires auprès de la commission de surendettement des particuliers d’Ille et Vilaine pour mettre fin à ses difficultés.

Au vu de ces éléments, compte-tenu des mesures prises par le locataire pour mettre fin aux manquements contractuels, le demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail sera rejetée.

Il n’y a lieu dès lors d’examiner les demandes subséquentes en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation.

II/ Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En application du titre V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, l’établissement ARCHIPEL HABITAT produit un décompte, arrêté au 17 décembre 2025, mentionnant que M., [D], [T] lui devait la somme de 4.777,68 euros, soustraction faite des frais de procédure pour un montant de 91,25 euros.

Toutefois, ce décompte comporte des sommes imputées au titre d’autres frais de procédure, qu’il convient de déduire des sommes dues au titre des loyers. Ainsi, 142,54 euros imputés le 22 mars 2024 avec la mention « commandement de payer loyers » et 11,90 euros imputés le 22 mars 2024 avec la mention « dénoncé ccapex ».

M., [D], [T], qui n’a pas comparu à l’audience, ne produit, par hypothèse, aucun élément de nature à remettre en cause le montant de la créance.

Ainsi, celle-ci sera arrêtée à 4.623,24 euros (soit 4.777,68 € – 142,54 €- 11,90 €).

En conséquence, M., [D], [T] sera condamné à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 4.623,24 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

III/ Sur les demandes accessoires

A. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M., [D], [T], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

B. Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de la situation économique de la partie tenue aux dépens, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de l’établissement ARCHIPEL HABITAT sera ainsi rejetée.

C. Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

DEBOUTE, en conséquence, l’établissement ARCHIPEL HABITAT de ses demandes aux fins d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

CONDAMNE M., [D], [T] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme 4.623,24 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

DÉBOUTE l’établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M., [D], [T] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge