RE F E R E

N°

Du 20 Mars 2026

N° RG 25/00825

N° Portalis DBYC-W-B7J-LYNT

50D

c par le RPVA

le

à

M^e Maud AVRIL-LOGETTE,

M^e Agata BACZKIEWICZ,

M^e Benoît BOMMELAER,

M^e Christophe DAVID

— copie dossier

—  2 copies service expertises

Expédition et copie executoire délivrée le:

à

M^e Maud AVRIL-LOGETTE,

M^e Agata BACZKIEWICZ,

M^e Benoît BOMMELAER,

M^e Christophe DAVID

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEUR AU REFERE:

Madame [H] [L], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Maud AVRIL-LOGETTE, avocat au barreau de RENNES

DEFENDEURS AU REFERE:

Monsieur [U] [M] [T] [X], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Christophe DAVID, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e VERDIERE, avocat au barreau de RENNES,

Madame [Y] [A] [F] [J] épouse [X], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Christophe DAVID, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e VERDIERE, avocat au barreau de RENNES,

S.A.S. BATI’DIAG CONSEIL, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Agata BACZKIEWICZ, avocat au barreau de RENNES

substituée par M^e CAMUS, avocat au barreau de RENNES,

S.A. ALLIANZ IARD, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Agata BACZKIEWICZ, avocat au barreau de RENNES

substituée par M^e CAMUS, avocat au barreau de RENNES,

Madame [O] [G], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES

substitué par M^e Arnoux, avocat au barreau de RENNES,

LE PRESIDENT: Philippe BOYMOND, Vice-Président

LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et Graciane GILET, greffier, lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 11 Février 2026,

ORDONNANCE: contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 20 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 1] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte authentique de vente du 18 septembre 2024, Mme [H] [L], demanderesse à l’instance, a acquis auprès de M. [U] [X] et de Mme [Y] [J], épouse [X], défendeurs au présent procès, une maison d’habitation sise [Adresse 6] à [Localité 2], sur la commune de [Localité 3] (35) (pièce n°1 demandeur).

Les parties ont stipulé une clause écartant la garantie des vices cachés.

Suivant copie d’annonce immobilière, la vente a été négociée par Mme [O] [G], défenderesse à l’instance, agent commercial indépendant (pièce n°10 demandeur).

Suivant rapport du 2 juin 2024, la société par actions simplifiée (SAS) Bati’diag conseil, autre défenderesse au présent procès, a réalisé un diagnostic technique le 29 mai précédent, relatif à ladite maison d’habitation (pièce n°1 p.68 demandeur).

Suivant attestation d’assurance responsabilité civile, cette société a été assurée auprès de la société anonyme (SA) Allianz IARD, pour la période du 14 avril 2023 au 10 juin 2024 (pièce n° 1 p.125 demandeur).

Suivant copie d’article de presse du 3 juillet 2023, le conseil municipal de la commune de [Localité 3] a délimité, le 29 juin précédent, un périmètre de risque de mérule identifié à proximité de la maison litigieuse (pièce n°4 demandeur).

Suivant rapport d’expertise amiable non contradictoire du 7 mai 2025, diligentée à la demande de Mme [L], l’expert a constaté que « le diagnostic de performance énergétique réalisé dans le cadre de la vente est éloigné de la réalité dans le diagnostic thermique, succinct pour la partie électricité et n’a pas apporté d’information de mise en garde sur la partie parasitaire, même si la mission n’a pas été commandée». Il a constaté une absence de branchement du chauffe-eau et des désordres au niveau de l’électricité et de la couverture ayant engendré des coûts pour la demanderesse. De plus, il a également constaté des infiltrations, des éléments de pourriture du bois et des attaques parasitaires non mentionnées dans l’acte de vente. Il a souligné que le plancher de la dépendance présente des risques d’accident ou d’effondrement s’il n’est pas mis en sécurité (pièce n°7 p.26 demandeur).

Suivant courrier du 13 mai 2025 de l’assureur de protection juridique de Mme [L] à l’attention de M. [X], la demanderesse a sollicité l’annulation de la vente et la restitution du prix (pièce n°8 demandeur).

Suivant courrier d’avocat du “062" juin 2025, les époux [X] ont rejeté cette demande (pièce n°9 demandeur).

Par actes de commissaire de justice en date des 2 et 3 septembre et 6 octobre 2025, Mme [L] a ensuite assigné, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes, les époux [X], la SAS Bati’diag conseil, la SA Allianz IARD, son assureur et Mme [O] [G] , au visa des articles 145 du code de procédure civile, 1112-1, 1130 et suivants, 1641 et suivants, 1231-1, 1240 et 1241, 1984 à 2010 du code civil et L. 271-4 du code de construction et de l’habitation, aux fins d’expertise.

Lors de l’audience sur renvoi et utile du 11 février 2026, Mme [L], représentée par avocat, a sollicité le bénéfice de ses conclusions.

Pareillement représentés, M. et Mme [X] se sont, par voie de conclusions, opposés à cette demande d’expertise et ils ont sollicité la condamnation de la demanderesse à leur verser la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre le bénéfice des dépens

Egalement représentées par avocat, les sociétés Bati’diag conseil et Allianz IARD se sont, par voie de conclusions, opposées à la demande d’expertise et elles ont sollicité la condamnation de la demanderesse à leur verser la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Pareillement représentée, Mme [G] a par conclusions indiqué ne pas avoir de moyen opposant à l’expertise judiciaire, sous réserve qu’elle soit ordonnée au contradictoire de toutes les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

En application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé en référé.

Le motif légitime exigé par cet article doit être constitué par un ou plusieurs faits précis, objectifs et vérifiables qui démontrent l’existence d’un litige plausible, crédible, bien qu’éventuel et futur dont le contenu et le fondement seraient cernés, approximativement au moins et sur lesquels pourrait influer le résultat de la mesure d’instruction à ordonner (Civ. 2ème 10 décembre 2020 n° 19-22.619 publié au Bulletin). L’action au fond ainsi envisagée ne doit en outre pas apparaître comme étant manifestement compromise (Com. 18 janvier 2023 n° 22-19.539 publié au Bulletin).

Mme [L], sollicite le bénéficie d’une mesure d’expertise, dans la perspective d’un procès au fond qu’il est dans son intention d’intenter à l’encontre :

— de ses vendeurs, sur le fondement soit de la garantie légale des vices cachés, soit de l’obligation précontractuelle d’information ou encore du dol ;

— à l’encontre du diagnostiqueur, sur le fondement de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation ;

— et à l’encontre de l’agent immobilier, sur le fondement des articles 1240, 1984 et 2010 du code civil.

M. et Mme [X] s’opposent à cette demande en faisant valoir, dans un premier temps, que la maison n’est pas concernée par le périmètre mérule. Dans un second temps, ils rappellent que les parties ont stipulé à l’acte de vente une clause d’exclusion de la garantie légale des vices cachés et dénient toute mauvaise foi. Ils affirment, de façon générale, que le rapport d’expertise amiable ne fait que révéler soit des vices apparents, soit des vices dont il n’est pas fait la démonstration qu’ils en avaient connaissance.

Mme [L] réplique que le rapport de son expert démontre que les éléments révélateurs de champignons étaient antérieurs à la vente et ne pouvaient être ignorés de ses vendeurs. Elle ajoute, d’une part, que si la maison vendue n’est pas incluse dans le périmètre établi par le préfet d’Ille-et-Vilaine, ses vendeurs ne pouvaient ignorer ce sujet et auraient dû l’en informer. Elle prétend que ses vendeurs étant également propriétaires d’un second immeuble, ce dernier se trouvant dans le périmètre mérule, ils étaient au fait de la situation. Concernant le seuil de bois sous la porte, elle soutient que les vices semblent anciens, l’expert ayant relevé que le seuil est totalement recouvert de zinc et en totalité pourri, la poutre présentant de la pourriture cubique, de sorte que ses vendeurs ne peuvent affirmer qu’ils n’en avaient pas connaissance. D’autre part, elle indique n’avoir jamais été informée de la présence de fuite et ne pas avoir été destinataire en amont de la vente des factures des artisans intervenus sur les points d’infiltrations. Elle affirme également qu’aucune mention du changement du chauffe-eau, effectué en 2019, n’est inscrite dans l’acte de vente.

Les vendeurs répondent que le devoir de loyauté ne s’étend pas à l’ensemble des biens immobiliers du vendeur et que le bien litigieux ne se trouvait pas dans le périmètre mérule. Ils affirment qu’ils n’étaient pas tenus de lui délivrer cette information, Mme [L] en ayant déjà connaissance, celle-ci s’étant intéressée à leur second bien situé dans le périmètre mérule et s’étant “rabattue” (page 6) sur la maison litigieuse en apprenant cela. Ils indiquent que le ballon d’eau chaude n’étant pas un ouvrage, il n’avait pas à être déclaré dans l’acte de vente.

Selon l’article 1643 du code civil le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. Dans ce cas, l’acquéreur est privé de tout recours sauf à démontrer que le vendeur a agi de mauvaise foi, c’est-à-dire qu’il a vendu la chose en pleine connaissance du vice qui l’affecte.

L’expert de l’acquéreur a noté que les analyses auxquelles il a fait procéder par un laboratoire ont confirmé des attaques d’insectes et de mycélium, lesquelles affaiblissent la structure des planchers du grenier au-dessus de la maison. Il a ajouté que des matériaux étanches, laissés au sol, contenaient le maintien de l’humidité propice au développement de ces micro organismes. Il a estimé, au vu de ses constatations, que cette infestation “ ne pouvait être méconnu(e) du vendeur” (pièce demandeur n°7, page 25).

Les vendeurs ne contestent pas l’existence de ce vice, ni ne discutent véritablement des conditions de mise en œuvre de leur garantie, dans le cadre d’un procès au fond, mais soutiennent que la preuve de leur mauvaise foi n’est pas rapportée.

Il résulte, toutefois, de l’article 145 du code de procédure civile que le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure est destinée à les établir, mais il doit seulement justifier d’éléments rendant crédibles les griefs allégués. Au cas présent, le caractère plausible de la connaissance par les vendeurs, de ce vice d’infestation, est établi par le rapport d’expertise précité. Les autres vices relevés ne suscitant pas de débats, hormis celui tenant à l’absence de raccordement du chauffe-eau et les autres conditions du motif légitime n’étant pas discutées, Mme [L] est dès lors fondée à solliciter le bénéfice d’une expertise au contradictoire de ses vendeurs, comme énoncé au dispositif de la présente ordonnance et à ses frais avancés.

La SAS Bati’diag conseil et son assureur s’opposent également à la demande formée à leur encontre. Elles soutiennent qu’il ne peut être reproché au diagnostiqueur de ne pas avoir révélé la présence de termites, sa mission ne visant pas à la réalisation d’un état parasitaire. Elles ajoutent, concernant le diagnostic de performance énergétique, que Mme [L] n’apporte pas la preuve d’un manquement dans sa réalisation.

Celle-ci réplique que si le diagnostiqueur n’a pas été missionné pour la réalisation d’un état parasitaire, il n’en demeure pas moins soumis à une obligation de conseil et de mise en garde. Elle ajoute qu’au regard de sa dépense en énergie sur six mois, elle a largement atteint la dépense annuelle estimée par le diagnostiqueur et qu’il appartient à ce dernier de démontrer que les données enregistrées pour le calcul de la dépense sont correctes.

Le diagnostiqueur et son assureur rétorquent que la détection du champignon n’était pas possible visuellement, de sorte que le premier cité ne pouvait excéder la mission confiée en opérant un prélèvement destructif et n’a ainsi pas manqué à son devoir de conseil. Concernant le diagnostic de performance énergétique, ils soutiennent que Mme [L] ne rapporte pas la preuve d’une faute dans sa réalisation, les informations fournies sur sa consommation d’énergie ne permettant pas de renverser la présomption de sa fiabilité.

Il a été rappelé que le demandeur en référé d’une mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque, puisque cette mesure est destinée à les établir, mais il doit seulement justifier d’éléments rendant crédibles les griefs allégués.

Au cas présent, l’expert de l’acquéreur a noté que ses consommations en électricité n’étaient pas en corélation avec le DPE et il a estimé que les données enregistrées pour le calcul de la dépense étaient erronées (ibid, page 21). Un manquement du diagnostiqueur, sur le plan thermique, est dès lors plausible. Il ressort ensuite du “dossier technique immobilier” annexé à l’acte de vente (pièce demandeur n°1, page 68) que la SAS Bati’diag conseil, même si elle n’a pas été missionnée à cet égard par les vendeurs, avait la compétence technique nécessaire pour réaliser des états parasitaires. L’expert de l’acquéreur a constaté, lors de sa visite des combles de la dépendance de la maison litigieuse, la présence ancienne d’insectes xylophages qui ont attaqué la structure du plancher. Il a estimé, à ce sujet, que “si la mission n’était pas demandée, une mise en garde du vendeur par le diagnostiqueur” lui semblait “évidente, d’autant que celui-ci est venu constater la présence d’ardoises amiantées dans le local” (page 20). Il ne saurait en conséquence être soutenu que cette absence de mise en garde du vendeur, sur la nécessité de procéder à un état parasitaire de son bien, ne puisse en aucun cas être regardé par le juge du fond, s’il venait à en être saisi, comme un manquement à son obligation de conseil et donc comme une faute que pourrait invoquer l’acquéreur.

D’où il suit que Mme [L] justifie d’un motif légitime à ce que l’expertise soit également ordonnée au contradictoire du diagnostiqueur et de son assureur, lequel ne discute pas autrement, en effet, la mobilisation de sa garantie au titre des possibles manquements sus évoqués.

Il en sera de même de l’agent commercial, lequel ayant formé les protestations et réserves d’usage.

Sur les demandes annexes

L’article 491 du code de procédure civile dispose, en son second alinéa, que le juge des référés « statue sur les dépens ».

La partie défenderesse à une expertise, ordonnée sur le fondement de l’article 145 du même code, ne saurait être regardée comme la partie perdante au sens des dispositions des articles 696 et 700 dudit code (Civ. 2ème 10.02.2011 n°10-11.74 Bull. n° 34).

En conséquence, les dépens resteront à la charge du demandeur. Maître [D] [W] n’allègue pas avoir avancé des dépens sans recevoir provision. Il n’y a donc pas lieu de lui accorder un droit de recouvrement direct.

L’équité ne commande pas de faire droit aux demandes de frais non compris dans les dépens, lesquelles seront dès lors rejetées.

DISPOSITIF

La juridiction des référés :

Ordonne une expertise et désigne, pour y procéder, M. [E] [K], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 1] domicilié [Adresse 7] à [Localité 4] (35) ; tél : [XXXXXXXX01] ; port. : 06.63.15.54.43 ; courriel : [Courriel 1], lequel aura pour mission de :

— se rendre sur les lieux du litige au [Adresse 6] à [Localité 5]), après avoir convoqué les parties par lettre recommandée avec accusé de réception, avis étant donné à leurs avocats ;

— entendre les parties et tous sachants ;

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— vérifier la réalité des vices invoqués dans l’assignation et dans ses annexes et, dans l’affirmative, les décrire ;

— en rechercher les causes et préciser la date à laquelle ils se sont révélés et dire s’ils sont de nature à rendre l’immeuble acquis impropre à sa destination ou s’ils sont d’une importance telle qu’un acquéreur normalement avisé ne l’aurait pas acquis ou en aurait donné moindre prix s’il les avaient connus ;

— fournir tous les éléments permettant de dire si ces vices, compte tenu de leur nature, de leur ampleur et de leur date d’apparition, étaient ou non apparents, et s’ils pouvaient être décelés par un acquéreur non averti ;

— donner son avis sur la connaissance, ou non, par le vendeur et l’agent immobilier de l’existence de tels vices ;

— dire si le diagnostiqueur, dans le cadre de la mission qui était la sienne, pouvait les déceler sans procéder à des investigations particulières ;

— décrire les travaux propres à remédier aux vices, en chiffrer le coût et évaleur leur délai d’exécution;

— le cas échéant, décrire les travaux devant être entrepris en urgence, soit pour empêcher l’aggravation du préjudice résultant des vices, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ;

— s’adjoindre en tant que de besoin le concours de tout spécialiste de son choix dans un domaine autre que le sien, conformément aux dispositions des articles 278 et suivants du code de procédure civile ;

— de manière générale, fournir tous éléments techniques et de fait et faire toutes constatations permettant à la juridiction, le cas échéant saisie, d’apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

Fixe à la somme de 4.000 € (quatre mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que le demandeur devra consigner au moyen d’un chèque émis à l’ordre du régisseur du tribunal judiciaire de Rennes dans un délai de deux mois à compter de ce jour, faute de quoi la désignation de l’expert sera caduque ;

Dit que l’expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe ;

Dit qu’à l’issue de la deuxième réunion, au plus tard, l’expert communiquera aux parties, s’il y a lieu, un état prévisionnel détaillé de l’ensemble de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, demandera la consignation d’une provision supplémentaire ;

Dit que l’expert dressera un rapport de ses opérations qui sera déposé au greffe de ce tribunal dans un délai de huit mois à compter de l’avis de consignation ; qu’il aura, au préalable, transmis un pré-rapport aux parties et leur aura laissé un délai suffisant pour présenter leurs observations sous forme de dires auxquels l’expert sera tenu de répondre dans son rapport définitif ;

Désigne le magistrat en charge du service des expertises pour contrôler les opérations d’expertise et, en cas d’empêchement de l’expert, procéder d’office à son remplacement ;

Laisse provisoirement la charge des dépens au demandeur ;

Rejette toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière Le juge des référés