TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 27 Février 2026

N° RG 25/03479 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LSL3

Jugement du 27 Février 2026

N° : 26/208

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[A] [C] [Y] [D]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à Me [I]

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à Me [T]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 27 Février 2026 ;

Par Claire SOURDIN, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 12 Décembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 27 Février 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Claire STREHAIANO, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [A] [C] [Y] [D]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Yohann KERMEUR, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N352382025003865 du 23/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 21 mars 2024, Madame [J] [Z], représentée par la SAS [S] [K] [E], a donné à bail à usage d’habitation principale à Monsieur [A] [C] [Y] [D] un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 540 euros outre les charges locatives provisionnelles de 90 euros par mois, avec clause de révision du montant du loyer selon l’indexation en vigueur.

Un contrat de cautionnement a été conclu le 22 mars 2024 entre Madame [J] [Z], bailleresse représentée par la SAS [S] [K] [E], et la SAS Action Logement Services, ce contrat étant signé dans le cadre du dispositif de garantie Visale.

Dans le cadre de cette garantie Visale et aux termes de la convention Etat-UESL du 24 Décembre 2015, la caution qui désintéresse le bailleur recueille de celui-ci tous les droits que ce dernier possède à l’encontre de son locataire avant la mise en jeu de la caution. La subrogation permet d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur.

Suite à des impayés de loyers, Madame [Z] a reçu paiement des sommes impayées par la SAS Action Logement Services, laquelle peut dès lors agir en son nom et pour son compte au titre du dispositif de cautionnement Visale Action Logement dans tous les droits et actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges du bailleur, afin que soient recouvrées les sommes dues au titre du dispositif de cautionnement Visale Action Logement.

Par courrier du 14 novembre 2024, Action Logement Services a informé Monsieur [D] que son bailleur avait mis en jeu la garantie Visale et a déclaré les impayés de loyers à hauteur de 1.190 euros auprès d’Action Logement Services.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 3 février 2025, la SAS Action Logement Services, en sa qualité de subrogée dans les droits du bailleur, a fait délivrer à Monsieur [D] un commandement de payer la somme en principal de 2.251 euros correspondant aux loyers restés impayés par le locataire au jour du commandement de payer, échéance de février 2025 non incluse. Ce commandement, régulièrement dénoncé à la CCAPEX le 5 février 2025, visait la clause résolutoire pour le non-règlement des loyers et rappelait les textes applicables.

La SAS Action Logement Services, a, par acte de commisssaire de justice du 16 avril 2025, régulièrement notifié à la Préfecture d’Ille et Vilaine le 16 avril 2025, fait assigner Monsieur [A] [C] [Y] [D] en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire en prononcé de la résiliation du bail aux torts et griefs de la locataire, expulsion des lieux précités avec au besoin assistance de la force publique et ce, pour défaut de paiement des loyers et charges y afférents.

La SAS Action Logement Services sollicite également sa condamnation à lui payer:

— la somme de 3.245,45 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 février 2025 sur la somme de 2.251 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

— les indemnités d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges, dès lors que ces indemnités d’occupation seront justifiées par une quittance subrogative,

— la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens, y compris les frais du commandement de payer.

La SAS Action Logement Services a demandé qu’il soit dit qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Après deux renvois du dossier, l’affaire a été retenue à l’audience du 12 décembre 2025.

La SAS Action Logement Services, représenté par Maître [I], substitué par Maître [V], a maintenu l’ensemble de ses demandes, et demandé que soit écartée les arguments du défendeur au motif d’une part que la clause résolutoire est acquise depuis le 3 avril 2025 soit antérieurement à la recevabilité du dossier de surendettement, et que seuls les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus à condition que le locataire ait repris le paiement du loyer et des charges, et d’autre part que la procédure de surendettement n’affecte pas l’exécution du contrat de location et ne peut suspendre le paiement du loyer et des charges. La SAS Action Logement Services a déposé ses pièces.

Monsieur [D], représenté par son conseil Maître [T], a demandé le débouté des demandes, et subsidiairement a demandé la suspension des effets de la clause résolutoire pendant 66 mois, qu’il lui soit accordé un échéancier reprenant les mesures imposées par la Commission de Surendettement, et qu’il soit dit qu’à l’issue du respect du plan, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise. Très subsidiairement, Monsieur [D] a demandé que lui soit accordé un délai supplémentaire d’un an pour quitter son logement. En tout état de cause il a demandé que soit déduite de la dette locative la somme de 948 euros réglée par la CAF et la somme de 450 euros réglée par lui-même le 17 septembre 2025, et que l’exécution provisoire de la décision soit suspendue.

Le défendeur a indiqué qu’il avait déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 27 juin 2025, la Commission de Surendettement ayant orienté le dossier de Monsieur [D] vers des mesures imposées et donc vers un réaménagement des dettes. Monsieur [D] entend contester les effets de l’acquisition de la clause résolutoire et s’oppose au prononcé de la résiliation du bail en raison de la procédure de surendettement en cours. Monsieur [D] ajoute que par décision du 27 novembre 2025, la Commission de Surendettement a retenu la créance d’Action Logement Services à hauteur de 4.239,07 euros + 270 euros, et prévu le remboursement de cette dette par 62 échéances de 68,37 euros puis 4 échéances de 62,65 euros.

Une enquête sociale a été réalisée le 17 juillet 2025. Il en résulte que Monsieur [D] a effectué une formation de menuisier mais n’a pas trouvé d’entreprise pour son alternance, l’obligeant à cesser sa formation. Ses revenus est fortement diminué et hormis quelques missions d’intérim, il perçoit l’allocation de retour à l’emploi. Au moment de l’enquête, ses charges étaient supérieures à ses ressources, et il n’a pas été en mesure de respecter sur la durée l’échéancier amiable mis en place à hauteur de 50 euros par mois. Un dossier de surendettement a été déposé et une demande de RSP a été faite mais le délai d’attente est long.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail :

1.1 Sur la recevabilité de la demande :

La SAS Action Logement Services justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

1.2 Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte des pièces remises que les parties au contrat de bail sont liées par un bail écrit dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers, provisions sur charges et charges et en cas de non justification d’un contrat d’assurance locative.

En application des dispositions des articles 1346 et suivants du code civil, de l’article 121-12 du code des assurances et de la convention Etat-UESL du 24 Décembre 2015, la SAS Action Logement Services se trouve subrogée dans les droits du bailleur, Madame [Z], à laquelle la SAS Action Logement Services justifie avoir réglé une somme de 3.245,45 euros au 26 mars 2025 au titre du dispositif de cautionnement Visale, et ce au titre des loyers restés impayés des mois de Septembre à novembre 2024, et janvier à mars 2025 inclus.

Aux termes du dernier détail de sa créance en date du 3 décembre 2025, la SAS Action Logement Services indique que sa créance atteint 4.954,50 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’août 2025, échéance d’août 2025 incluse.

Suite à la délivrance du commandement de payer du 3 février 2025, il n’a pas été procédé au règlement de la dette locative dans le délai de six semaines. Par conséquent, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 18 mars 2025.

2. Sur les délais de paiement sollicités :

Il résulte des pièces versées aux débats que dans le cadre de la garantie Visale, la SAS Action Logement a réglé à la bailleresse les sommes suivantes :

¤ 3.245,45 euros au titre des loyers impayés de septembre, octobre et novembre 2024, et janvier, février et mars 2025

¤ 521,81 euros au titre du loyer de mai 2025

¤ 521,81 euros au titre du loyer de juin 2025

¤ 477,81 euros au titre du loyer de juillet 2025

¤ 268,81 euros au titre du loyer d’août 2025

à déduire un trop perçu restitué par la bailleresse à hauteur de 31,19 euros

à déduire un versement de 50 euros de Monsieur [D] le 16 avril 2025

Total des sommes versées : 4.954,50 euros

Il résulte de l’avis d’échéance de l’agence gestionnaire que Monsieur [D] a réglé l’échéance d’octobre 2025 dans son intégralité, et a versé 450 euros le 17 septembre 2025.

Dans sa décision du 27 novembre 2025, la Commission de Surendettement a orienté le dossier de Monsieur [D] vers des mesures imposées et un réaménagement des dettes. La Commission a retenu la créance d’Action Logement Services à hauteur de 4.509,07 euros (4.239,07 euros + 270 euros), et prévu le remboursement de cette dette par 62 échéances de 68,37 euros puis 4 échéances de 62,65 euros.

Eu vu des efforts réalisés par Monsieur [A] [C] [Y] [D] qui a repris un paiement conséquent en septembre et la totalité du paiement de l’échéance d’octobre 2025, et compte tenu du plan de remboursement de ses dettes retenu par la Commission de Surendettement, il convient de lui accorder des délais de paiement et suspendre en conséquence les effets de la clause résolutoire pendant la totalité des délais accordés par la Commission de Surendettement soit 66 mois. Cette suspension de la résiliation du bail sera conditionnée au respect du plan d’apurement et au respect du paiement du loyer et des charges, tel que cela sera rappelé au dispositif du présent jugement.

Ainsi, en cas de respect du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement prévue par la Commission de Surendettement, la clause résolutoire sera acquise et reprendra ses effets, et le bail sera résilié de plein droit sans qu’une nouvelle décision judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il sera ordonné au locataire ainsi qu’à tous occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la SAS Action Logement, subrogée dans les droits de la bailleresse, pourra faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, et hors période de trêve hivernale.

2. Sur la dette locative :

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement.

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, si la SAS Action Logement Services verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 août 2025, échéance d’août 2025 incluse, Monsieur [A] [C] [Y] [D] lui devait la somme de 4.954,50 euros au titre des loyers impayés et réglés à la bailleresse dans le cadre de la Garantie Visale.

Les documents versés aux débats par Monsieur [D] ne sont pas de nature à remettre en cause ce montant, les paiements réalisés par le locataire depuis le dépôt du dossier de surendettement n’ayant pas permis d’apurer la dette locative constituée.

Par suite, Monsieur [A] [C] [Y] [D] sera condamné à payer cette somme à la SAS Action Logement, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [D] à se libérer de cette dette selon le plan d’apurement dont les modalités sont précisées par la Commission de Surendettement, étant précisé que la créance retenue par la Commission s’élevait à la somme de 4.509,07 euros et que dès lors, Monsieur [D] devra s’acquitter à l’issue du délai accordé du surplus restant dû au titre des loyers ou parties de loyers restés impayés après la fixation de la créance locative par la Commission.

3. Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de condamner Monsieur [A] [C] [Y] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer, provision sur charges comprise, révisable dans les termes termes que la révision du loyer prévues au contrat de bail.

En cas de contestation, son montant s’élève à la somme de 614,81 euros.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus, l’indemnité d’occupation sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisé à compter du non-respect de ses obligations par le locataire dans le cadre du plan d’apurement sus-décrit et en cas d’absence de règlement du loyer courant et des charges.

Le cas échéant, l’indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs à la bailleresse ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Par application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens resteront à la charge de Monsieur [A] [C] [Y] [D], en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité et la situation économique de Monsieur [A] [C] [Y] [D], qui a repris le paiement des derniers loyers, même de manière irrégulière, justifient de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les circonstances de ce dossier, et notamment l’importance de la dette locative rapportée à la date de début du bail, justifient que ne soit pas écartée l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Par Ces Motifs :

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE à la date du 18 mars 2025 la résiliation du bail conclu le 21 mars 2024 entre Madame [J] [Z], représentée par la SAS [S] [K] [E], et Monsieur [A] [C] [Y] [D] concernant un logement situé [Adresse 4] ;

CONDAMNE Monsieur [A] [C] [Y] [D] à payer à la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits de la bailleresse, la somme de 4.954,50 euros (quatre mille neuf cent cinquante-quatre euros et cinquante centimes) au titre de sa dette locative arrêtée au 31 août 2025, échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [A] [C] [Y] [D] à se libérer de sa dette par 62 échéances de 68,37 euros puis 4 échéances de 62,65 euros conformément au plan d’apurement décidé le 27 novembre 2025 par la Commission de Surendettement au titre des mesures imposées, et la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que les règlements devront intervenir conformément au plan d’apurement décidé par la Commission de Surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [A] [C] [Y] [D] par la Commission de Surendettement conformément à sa décision du 27 novembre 2025 ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de la dette locative, restait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 18 mars 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits de la bailleresse, pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [A] [C] [Y] [D] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Monsieur [A] [C] [Y] [D] sera condamné à verser à la SAS Action Logement Services une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, avec révision contractuellement prévue, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DÉBOUTE la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits de la bailleresse, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur, de ses plus amples demandes ;

CONDAMNE Monsieur [A] [C] [Y] [D] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation;

Ainsi rendu les jour, mois et an susdits.

La greffière Le juge des contentieux de la protection