Tribunal Judiciaire de Roanne, Ch3 référé civil, 4 septembre 2025, n° 25/00068

TJ Roanne 4 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que la SCI [Adresse 1] était redevable des sommes dues au syndicat des copropriétaires, en raison de l'approbation des comptes et des budgets par l'assemblée générale, ainsi que de la défaillance de la SCI à honorer ses obligations de paiement.
Rejeté
Non-respect de l'échéancier de remboursement
La cour a estimé qu'en raison de la non-exécution de l'échéancier de remboursement, il n'était pas justifié d'accorder des délais de paiement à la SCI [Adresse 1].
Accepté
Frais engagés pour le recouvrement de créance
La cour a jugé que le syndicat des copropriétaires avait engagé des frais nécessaires pour le recouvrement de la créance, justifiant ainsi l'indemnisation demandée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Roanne, ch3 référé civil, 4 sept. 2025, n° 25/00068
Numéro(s) :	25/00068
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Louis ROBERT
Cabinet(s) :	SELARL ROBERT
Parties :	Syndicat [ X ], SCI ( ccc ) c/ S.C.I. [ Adresse 1 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROANNE

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

— JUGEMENT SELON LA PROCÉDUE ACCÉLÉRÉE AU FOND -

PROCÉDURE

N° RG 25/00068 – N° Portalis DBYP-W-B7J-COCI

JUGEMENT

N° 25/00083

DU 04 SEPTEMBRE 2025

— ------------------------------

Expédition le:

— M^e ROBERT(ccc+1 grosse)

— SCI (ccc)

DEMANDERESSE :

Syndicat [X]

Activité : , dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-louis ROBERT de la SELARL ROBERT, avocats au barreau de ROANNE

D’UNE PART

DÉFENDERESSE :

S.C.I. [Adresse 1]

Activité : , dont le siège social est sis [Adresse 6]

non comparante, non représentée

D’AUTRE PART

LE PRÉSIDENT STATUANT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND: Antoine CHABERT, Président

LE GREFFIER : Isabelle BERTHIER, Greffier

DÉBATS : à l’audience publique du 24 JUILLET 2025

JUGEMENT : prononcé publiquement le 04 SEPTEMBRE 2025, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

La SCI DU [Adresse 1] (RCS Roanne 908 371 396) est propriétaire de plusieurs lots au sein de la copropriété de la Résidence [X], située au [Adresse 5], dont le syndicat des copropriétaires a désigné comme syndic la S.A. DUGOURD & GAME.

Le 9 avril 2024, l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes de l’années 2023 et les budgets prévisionnels des années 2024 et 2025.

Suivant la lettre recommandée avec accusé de réception du 24 juillet 2024, le syndic a mis en demeure la SCI [Adresse 9] de régler des sommes au titre des charges de copropriété échues et des appels de charges à échoir au titre des années 2024 et 2025.

Un échéancier de règlement amiable a été établi. Toutefois, les échéances n’étant pas honorées, une nouvelle mise en demeure a été adressée à la SCI [Adresse 9] le 31 janvier 2025.

Par acte extrajudiciaire du 28 mars 2025, le [Adresse 10], représenté par son syndic, a fait citer La SCI [Adresse 8] [Adresse 1] devant le président du Tribunal judiciaire de Roanne, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de le condamner à lui payer :

La somme de 3 075,94 € au titre des appels échus et impayés au 10 mars 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 3 février 2025 ;La somme de 2 385,90 € au titre des appels n°2, 3 et 4 des charges courantes à échoir de l’exercice allant du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 ;La somme de 116,16 € au titre des appels n°2, 3 et 4 des cotisations fonds travaux ALUR à échoir de l’exercice allant du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 ;La somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Après renvoi, l’affaire a été évoquée à l’audience du 05 juin 2025 et mise en délibéré. Toutefois, le président a ordonné une réouverture des débats afin de permettre au défendeur de présenter ses observations.

Après renvoi, l’affaire est évoquée le 24 juillet 2025.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [X], représenté par son conseil, maintient les demandes exprimées dans son acte introductif d’instance et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

La SCI [Adresse 9], représentée par son gérant en exercice, M. [M] [J], ne conteste pas la dette, souligne qu’elle n’a jamais obtenu le détail des sommes concernant le dégât des eaux, et demande à bénéficier de délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande en condamnation de paiement

En vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Les dispositions de l’article 10-1 de la même loi précisent que "Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation et ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale n’ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige."

De plus, il appert des dispositions de l’article 19-2 de la même loi, qu"A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.".

L’article 14-1 en question indique que, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat vote chaque année un budget prévisionnel. (…) Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

Il n’est pas contesté que la SCI [Adresse 9], propriétaire de plusieurs lots au sein de la résidence [X], est redevable envers le syndicat des copropriétaires des sommes suivantes :

3 075,94 € au titre des appels échus et impayés au 10 mars 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 3 février 2025 ;2 385,90 € au titre des appels n°2, 3 et 4 des charges courantes à échoir de l’exercice allant du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 ;116,16 € au titre des appels n°2, 3 et 4 des cotisations fonds travaux ALUR à échoir de l’exercice allant du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025.

En dépit de la délivrance de plusieurs mises en demeure, et de l’établissement d’un échéancier de remboursement, la SCI [Adresse 9] ne s’est pas acquittée de sa dette.

En conséquence il y a lieu de condamner la SCI [Adresse 9] à payer ces sommes au syndicat des copropriétaires assorties des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation.

Sur les délais de paiement

Il n’est pas contesté que l’échéancier de remboursement précédemment convenu entre les parties n’a pas été honoré. En conséquence, il n’apparaît pas justifié d’accorder à la SCI du [Adresse 1] le bénéfice de délais de paiement.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires a été contraint par la carence du défendeur à engager des frais irrépétibles dont il lui sera dû indemnisation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 800 euros.

La SCI DU [Adresse 1] sera tenu aux entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le président du Tribunal judiciaire, statuant publiquement par décision contradictoire rendue en dernier ressort et mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI DU [Adresse 1] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [X], située [Adresse 3] ([Adresse 7]), les sommes suivantes :

DIT que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du 28 mars 2025 ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

CONDAMNE la SCI DU [Adresse 1] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence résidence [X], située [Adresse 4], la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 les frais nécessaires exposés par le syndic pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’égard d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement, sont imputables au seul copropriétaire concerné ;

CONDAMNE La SCI [Adresse 8] [Adresse 1] aux entiers dépens de l’instance ;

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 4 septembre 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT