MINUTE N°25/03162

DOSSIER N° RG 25/00544 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NANO

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 21 NOVEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. LOGEAL IMMOBILIERE

5 rue Saint-Pierre

76190 YVETOT

Représentant : Maître Christophe BOBEE de la SCP BOBEE TESSIER ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [C] [B]

7 impasse des Fibules

La Mare aux Boeufs

76320 CAUDEBEC-LES-ELBEUF

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 10 Octobre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2023, la SA LOGEAL IMMOBILIERE a donné à bail à Monsieur [C] [B] un appartement situé 7 impasse des Fibules – Appartement 197 – Ent 6 – Résidence de la Mare aux Bœufs à CAUDEBEC LES ELBEUF (76320) pour un loyer mensuel de 475,13 euros et 45,77 euros de provisions sur charges.

Par acte sous seing privé du 21 mars 2023, la SA LOGEAL IMMOBILIERE a donné également à bail à Monsieur [C] [B] un garage sis rue des Druides – Résidence de la Mare aux Bœufs – Garage 167 à CAUDEBEC LES ELBEUF (76320) , pour un loyer mensuel de 16 euros et 3,27 euros de provisions sur charge.

Par lettre reçue du 23 décembre 2024 reçue le 31 décembre 2024, la SA LOGEAL IMMOBILIERE a saisi la caisse d’allocations familiales pour signaler la situation d’impayés de loyers de Monsieur [C] [B].

Par acte de commissaire de justice en date du 2 janvier 2025, la SA LOGEAL IMMOBILIERE a fait signifier à Monsieur [C] [B] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 1.927,42 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés pour le logement et 358, 87 euros au titre des loyers et charges impayés pour le garage et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025, la SA LOGEAL IMMOBILIERE a fait assigner Monsieur [C] [B] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire pour les deux contrats du locataire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire des deux baux ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, et d’un serrurier ;

— condamner Monsieur [C] [B] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 2.308,83 euros (1.892,15 euros au titre du logement et 416,68 euros au titre du garage) au titre de la dette locative arrêtée à la date du commandement de payer ;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, et avec intérêts de droit ;

— la somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 19 mars 2025.

À l’audience du 10 octobre 2025, la SA LOGEAL IMMOBILIERE, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 3.050,53 euros au titre de la dette de loyers pour le logement et 582,70 euros au titre de la dette de loyers pour le garage.

La SA LOGEAL IMMOBILIERE soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [C] [B] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 2 janvier 2025.

A titre subsidiaire, elle sollicite la résiliation judiciaire du bail pour manquements graves de son locataire, dès lors que ce dernier ne s’est pas acquitté des loyers et charges de manière régulière.

Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

La SA LOGEAL IMMOBILIERE précise avoir été avisée que la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime a déclaré recevable la demande d’ouverture d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Monsieur [B] en date du 12 septembre 2025 et qu’elle s’oriente vers un rétablissement personnel.

Elle s’en rapporte sur l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire compte tenu du plan de surendettement en cours.

Monsieur [C] [B], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [C] [B], cité à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 19 mars 2025, soit au mois six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA LOGEAL IMMOBILIERE le 23 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA LOGEAL IMMOBILIERE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur les demandes principales

Sur la demande de résiliation du bail

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 2 janvier 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 2 mars 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er mars 2023 à compter du 3 mars 2025.

Le garage étant l’accessoire du logement, il y a lieu de considérer également que la clause résolutoire a été acquise le 2 mars 2025 et que le bail conclu le 21 mars 2023 est résilié à compter du 3 mars 2025.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SA LOGEAL IMMOBILIERE produit le bail en date du 1er mars 2023 ainsi qu’un décompte actualisé, en date du 30 septembre 2025, faisant état d’une dette locative de 3.050,53 euros au titre du logement et de 582, 70 euros au titre du garage.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [C] [B] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE la somme totale de 3.633,23 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 30 septembre 2025, mois de septembre 2025 compris, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 24 VI de la loi dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime a rendu le 12 septembre 2025 au profit de Monsieur [C] [B] une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement. Il n’est pas contesté que la situation de surendettement demeure en cours d’instruction.

S’il ne résulte pas du décompte versé à la procédure que le paiement du loyer et des charges a repris de façon intégrale, il y a lieu de constater que les APL n’ont pas été interrompues pour un montant de 375,70 euros et que le locataire a repris le versement de 47,49 euros, depuis août 2025, démontrant des efforts de sa part.

De plus, la SA LOGEAL IMMOBILIERE ne s’est pas opposée à des délais de paiement, s’en rapportant au plan de surendettement.

En conséquence, il convient, en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause réolutoire et d’autoriser Monsieur [C] [B] à se libérer de sa dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, d’un montant égal à 30 euros, dans les conditions prévues au dispositif.

Il convient cependant de rappeler que, faute pour Monsieur [B] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique.

En cas de résiliation du bail, Monsieur [C] [B] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [C] [B] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l’assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner Monsieur [C] [B] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA LOGEAL IMMOBILIERE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er mars 2023 entre la SA LOGEAL IMMOBILIERE d’une part, et Monsieur [C] [B] d’autre part, concernant les locaux situés 7 impasse des Fibules – Appartement 197 – Ent 6 – Résidence de la Mare aux Boeufs à CAUDEBEC LES ELBEUF (76320) et dans le bail conclu le 21 mars 2023 concernant le garage situé rue des Druides – Résidence de la Mare aux Bœufs – Garage 167 à CAUDEBEC LES ELBEUF (76320), sont réunies à la date du 3 mars 2025 ;

CONSTATE la résiliation des deux baux à compter de cette date ;

CONDAMNE Monsieur [C] [B] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE la somme totale de 3.633,23 euros au titre des loyers et charges à la fois du logement et du garage arrêtés au 30 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [C] [B] à s’acquitter de la dette en procédant à des versements de 30 euros, et ce en plus du loyer courant et des charges, jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation au profit de Monsieur [C] [B], la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet :

— l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— En ce cas,

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [C] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNE Monsieur [C] [B] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 3 mars 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE Monsieur [C] [B] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [B] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 2 janvier 2025, le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales ;

DEBOUTE la SA LOGEAL IMMOBILIERE de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE