MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 05 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01356 – N° Portalis DBWZ-W-B7J-DJHT

AFFAIRE : [U] [V] C/ [X] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

JUGEMENT DU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Le Juge des contentieux de la protection, M^me Mariette BEL, assistée de M^me Eliane MAIURANO, greffier,

PARTIES :

DEMANDEUR

M. [U] [V]

né le 07 Juillet 1981 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Laurent BALANGER, avocat au barreau de l’AVEYRON

DÉFENDEUR

M. [X] [J]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

Débats tenus à l’audience du : 06 Novembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 05 Février 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 05 Février 2026,

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 6 novembre 2024, Monsieur [U] [V] a donné à bail un local meublé à usage d’habitation dont il est propriétaire à l’adresse suivante : [Adresse 3], à Monsieur [X] [J].

Par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2025, Monsieur [U] [V] (ci-après dénommée « le bailleur ») a assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de RODEZ, Monsieur [X] [J] (ci-après dénommé « le locataire ») afin de :

— prononcer la résiliation du contrat de location aux torts du locataire,

— ordonner, en conséquence, son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux concernant le logement situé [Adresse 4], conformément aux dispositions de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner que faute pour le locataire de ce faire, il sera procédé à son expulsion si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— de condamner le locataire au paiement de la somme de 1.184, 00 euros en principal correspondant aux loyers et charges impayés au jour de signification du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

— de condamner le locataire au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

— de condamner le locataire au paiement ds loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

— de condamner le locataire au paiement d’une indemnité mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif du locataire des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

— de condamner le locataire au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières du débiteur (article 696 du code de procédure civile).

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 novembre 2025.

Le conseil de Monsieur [V] a maintenu les demandes telles que contenues dans l’acte introductif d’instance, tout en actualisant la dette.

[X] [J], bien que régulièrement cité en dépôt étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée

Sur le fondement juridique des demandes

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée est applicable aux locations meublées par application de l’article 25-3 de ladite loi.

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, applicable aux locations meublées (par application de l’article 25-3) dispose notamment que « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 ».

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifié disposait que « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience (…) »

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « (…) A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience (…) ».

En l’espèce, le commandement de payer a été transmis à la CCAPEX le 3 juillet 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation.

En outre, l’assignation également signifiée à la personne du locataire a été régulièrement notifiée au Préfet, le 11 septembre 2025 soit six semaines avant la présente audience.

Il résulte par ailleurs du rapport d’enquête sociale que Monsieur [J] n’a honoré aucun des rendez-vous fixés.

En outre, la tentative préalable de conciliation s’est soldé par un échec, tel qu’en atteste le procès-verbal de carence dressé le 27 novembre 2024 par [R] [N], conciliateur.

Compte tenu de ce qui précède, la demande formée par le bailleur est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée énonçait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En espèce, le contrat de location souscrit entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus dans un délai de deux mois suivant un commandement de payer demeuré infructueux. En l’absence de dispositions transitoires, il convient d’appliquer le délai de deux mois contractuel.

Il ressort des pièces versées aux débats que le locataire a rencontré des difficultés pour s’acquitter des obligations issues du contrat de location, puisqu’il s’est exposé à des impayés locatifs à plusieurs reprises. Il apparaît également que le solde locatif s’élève à un montant important qui ne peut que mettre en difficulté le bailleur. Cet événement constitue une inexécution contractuelle grave et répétée des obligations contractuelles et légales pesant sur lui.

Par ailleurs, le fait que Monsieur [X] [J] n’ait pas payé l’intégralité des sommes réclamées dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 2 septembre 2025 entraîne la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée son expulsion.

Le paiement des loyers, qui constitue une obligation primordiale des devoirs pesant sur le locataire, n’a pas été intégralement acquitté par lui après la délivrance de l’assignation l’informant de sa situation de débiteur. Cela caractérise, quelles que soient ses propres difficultés, des manquements contractuels qui sont suffisamment graves pour entraîner la résolution judiciaire du contrat de bail.

En conséquence, il y a lieu de :

constater la résiliation du bail à compter du 2 septembre 2025,

dire qu’à compter de cette date, le locataire est devenu occupant sans droit ni titre et qu’il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de ses biens et de tous occupants de son chef,

fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme égale aux loyers mensuels normalement exigibles jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise des clefs en mains propre à Monsieur [U] [V] ou un représentant.

Sur la demande en paiement du solde locatif et des indemnités d’occupation

L’article 7-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée énonce, comme le contrat de location, que tout locataire doit payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

À l’audience, il a notamment été versé aux débats par le bailleur les pièces suivantes :

— le contrat de location souscrit par les parties contenant une clause résolutoire,

— le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail signifié au locataire le 2 juillet 2025,

— le décompte de la créance arrêté au 2 septembre 2025 dont il résulte que le locataire reste toujours redevable de loyers, charges et indemnités d’occupation pour une somme de 1285, 00 euros, échéance de septembre 2025 comprise,

Il résulte de l’examen de ces documents, qu’à la date du 5 novembre 2025, Monsieur [X] [J] est bien redevable envers Monsieur [U] [V] de la somme de 1.285, 00 euros, au titre des impayés des loyers, des charges et des indemnités d’occupation.

Dès lors, ce montant, qui est parfaitement justifié, doit donc être payé par le locataire au bailleur.

Sur le dépôt de garantie

Il conviendra également de condamner Monsieur [X] [J] au paiement du dépôt de garantie à hauteur de 400, 00 euros dont il ne s’est pas acquitté en début de bail.

Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [X] [J] qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprennent les frais de commandant de payer, d’assignation et de dénonciations respectives à la CCAPEX et la Préfecture.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE la résiliation de plein droit à compter du 2 septembre 2025, du bail meublé consenti par Monsieur [U] [V] à Monsieur [X] [J] portant sur le local situé à l’adresse suivante : [Adresse 3],

ORDONNE, à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l’expulsion de Monsieur [X] [J] et celle de tous occupants de son chef, dans les formes et délais légaux avec l’assistance éventuelle d’un serrurier et de la force publique,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [X] [J] à payer à Monsieur [U] [V] la somme de 1.285, 00 euros (mille deux cent quatre vingt cinq euros) au titre des impayés de loyers, charges et d’indemnités d’occupation (échéance de septembre 2025 comprise),

CONDAMNE Monsieur [X] [J] à payer à Monsieur [U] [V] la somme de 400, 00 (quatre cent euros) au titre du dépôt de garantie,

DIT que ces sommes seront majorées des intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2025, date de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [X] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant à la somme égale aux loyers mensuels normalement exigibles, à compter du premier octobre 2025 (hors réindexations annuelles postérieures et régularisations de charges à venir, hors prise en compte d’une éventuelle allocation logement) et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à Monsieur [U] [V] ou un représentant ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’État dans le Département ;

REJETTE toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [X] [J] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et de sa notification à la CCAPEX, ainsi que l’assignation et sa dénonciation à la Préfecture.

Ainsi jugé et mis à disposition le 5 Février 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION