TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Juin 2024

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 18 Avril 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 27 juin 2024

à M^e Guillaume FABRICE

Le 27 juin 2024

à M^e Sabine MILON,

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 22/03686 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2PGM

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [P] [U]

née le 02 Juin 1958 à , demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Guillaume FABRICE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [X] [Y], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Sabine MILON, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 27 février 2013, concernant un appartement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 380 euros outre 30 euros de provision pour charges.

Considérant que des loyers et charges restaient impayés, Madame [P] [U] a fait signifier à Monsieur [X] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 1er mars 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 mai 2022, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et prétentions, Madame [P] [U] a fait assigner Monsieur [X] [Y] en référé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 24 novembre 2022, aux fins notamment de :

constater la résiliation du bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, à la date du 1er mai 2022, soit deux mois suivant la signification du commandement,ordonner son expulsion immédiate et sans délai, ainsi que celle de tous occupants de son chef,le condamner au paiement de :◦

la somme provisionnelle de 1 885,02 euros au titre de l’arriéré locatif, avec les intérêts légaux à compter du 1er mars 2022,◦d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges (410 euros), jusqu’à libération effective des lieux,◦la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,◦la somme de 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire, après des renvois, a été appelée et entendue à l’audience du 18 avril 2024.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de ses prétentions et moyens.

L’avocat de Madame [P] [U] ayant expliqué ne pas disposer de son dossier de plaidoirie, le Président a admis sa production en cours de délibéré et a donc autorisé une note avant le 19 avril 2024.

Madame [P] [U] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [X] [Y] fait valoir que le commandement de payer est nul et ne suffit pas pour solliciter le constat de la résiliation du bail. Il avance que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’est pas mentionné de même que le montant du loyer et des charges. Il indique que les charges ne sont pas détaillées et qu’aucun justificatif de la créance n’est produit, ne lui permettant pas d’appréhender l’origine des sommes demandées. Il expose que la quittance de janvier 2022 comporte des mentions distinctes de celles figurant sur le commandement de payer. Subsidiairement, il invoque l’irrecevabilité des demandes tirée du non-respect des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile. A titre infiniment subsidiaire, il expose que les demandes de la propriétaire au titre des charges antérieures au 10 mai 2019 sont prescrites. Enfin, il fait valoir que la demanderesse ne prouve ni la date des appels de charges ni les montants au titre de l’année 2019. En cas de condamnation, il sollicite tant l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire durant ces délais, soulignant sa situation personnelle délicate. Il sollicite la condamnation de la propriétaire au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2024.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la note en délibéré

Vu l’article 445 du code de procédure civile, selon lequel « après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 ».

En l’espèce, à l’audience du 18 avril 2024, le Président a admis la production en cours de délibéré du dossier de plaidoirie du Conseil de la demanderesse, et a autorisé la production d’une note avant le 19 avril 2024.

En conséquence, le dossier adressé en cours de délibéré par Madame [P] [U] est recevable.

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Madame [P] [U] produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 11 mai 2022, soit deux mois au moins avant l’audience du 24 novembre 2022.

Son action est donc recevable.

Sur les demandes principales et reconventionnelles

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces.

A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Vu les articles 2 et 1240 du code civil,

Vu les articles 4, 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le contrat de bail liant les parties, qui contient une clause résolutoire,

En l’espèce, les moyens développés et les pièces que produisent les parties attestent de l’existence d’un différend entre elles et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l’évidence du bien-fondé des demandes formulées par les parties, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

En effet, s’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité du commandement, il peut toutefois retenir que les irrégularités affectant ce commandement sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse à l’encontre de la demande de constat du jeu de la clause résolutoire fondée sur la signification de cet acte, étant précisé qu’un commandement de payer :

notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles ;

doit contenir un décompte précis des sommes dues au titre du bail, afin de permettre au locataire d’avoir une connaissance précise de ses obligations, avec ventilation du loyer et des provisions pour charges.

Or, force est de constater que le commandement de payer délivré le 1er mars 2022 à Monsieur [X] [Y] viole les dispositions légales précitées en ce qu’il fait état de charges impayés sans contenir de décompte précis et détaillé permettant au locataire de vérifier le bien-fondé de la demande.

Il convient d’observer à ce sujet, au-delà de la prescription triennale invoquée :

qu’aucun justificatif mentionnant les sommes appelées au titre des charges n’est produit ;il n’est pas établi que la bailleresse ait communiqué au locataire le mode de répartition des charges entre locataires ni qu’elle ait tenu à sa disposition les pièces justificatives, fût-ce dans le cadre de la présente instance ;

En outre, les sommes pointées dans le commandement de payer diffèrent de celles figurant sur la quittance communiquée par Monsieur [X] [Y], datée du 10 janvier 2022.

Par conséquent, les dispositions légales n’ayant pas été respectées, la demande relative au constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle se heurtent à une contestation sérieuse.

Il convient ainsi de renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond sur ces points (y compris s’agissant des demandes reconventionnelles de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire), le renvoi de l’affaire devant le juge du fond en vertu de l’article 837 du code de procédure civile n’ayant pas été sollicité.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

A la lecture du décompte joint à l’assignation, tel qu’il figure dans le dossier produit en cours de délibéré, Monsieur [X] [Y] restait débiteur d’une dette locative de 1 885,02 euros. Ce décompte est identique à celui joint au commandement de payer litigieux et ne fait l’objet d’aucune actualisation.

Au-delà de la prescription, Madame [P] [U] ne produit aucun justificatif à l’appui de ses prétentions, à l’exception de l’avis d’impôt pour la taxe foncière pour 2021, sur lequel figure la somme de 153 euros au titre de la taxe ordures ménagères due, et non pas celles de 148 et 151 euros, inscrites sur le décompte communiqué au titre de la TOM 2019.

Enfin, force est de constater que les montants inscrits sur le décompte joint à l’assignation ne recoupent aucunement ceux mentionnés dans les quittances de loyer produites par Monsieur [X] [Y], datées du 11 mai 2023 et du 10 janvier 2022.

Des comptes sont donc à faire entre les parties qui méritent un débat de fond tant sur le principe d’une créance locative que sur son règlement et qui échappe au juge des référés, juge de l’évident et de l’incontestable.

Sur les dommages et intérêts

Vu l’article 1231-6 du code civil,

Madame [P] [U] sera déboutée de sa demande tendant au paiement de dommages et intérêts, comme relevant du fond du droit, étant précisé qu’elle ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice causé par les agissements de Monsieur [X] [Y], distinct de la carence dans le paiement, ni de la mauvaise foi du locataire.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [P] [U], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

Déclarons l’action de Madame [P] [U] recevable ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par les parties ;

Déboutons les parties de leurs demandes ;

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au fond ;

Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [P] [U] aux entiers dépens de l’instance ;

Rappelons que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,