COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 2] ET [Adresse 5] c/ S.C.I. FUNKY, S.C.I. JULES GILLY

N° 25/

Du 17 Octobre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 25/02528 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QSZT

Grosse délivrée à

M^e Gervais GOBILLOT

M^e Ludmilla HEUVIN

la SELARL LEXAL

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix sept Octobre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 2 Septembre 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 17 Octobre 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Octobre 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 2] ET [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Alexandre GASPOZ de la SELARL LEXAL, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

S.C.I. FUNKY, représentée par son gérant en exercice

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Gervais GOBILLOT, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

S.C.I. JULES GILLY, représentée par son gérant exercice

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Ludmilla HEUVIN, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 9 février 2009, la société civile immobilière Jules Gilly a acquis les lots 6 et 38 d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] et [Adresse 6] [Localité 12].

Une activité de « sauna, bar, club privé, piste de danse » a été exploitée dans ces locaux à compter du 1er février 2009 par la société Sunhouse, puis par la société Club l’Eleven à compter du 6 décembre 2017.

Se plaignant des nuisances sonores occasionnées par l’exploitation de cet établissement de nuit au rez-de-chaussée de leur immeuble, des copropriétaires l’ont fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir la cessation totale de son activité jusqu’à l’insonorisation totale des locaux sous astreinte.

Par ordonnance du 4 septembre 2020, le juge des référés les a déboutés de leur demande au motif de l’existence d’une contestation sérieuse tenant à l’absence de démonstration de la persistance des nuisances sonores après la réalisation de travaux d’aménagement des lieux dont l’installation d’un limiteur acoustique.

A la suite d’un avis défavorable de la commission communale de sécurité du 13 octobre 2022 émettant 20 prescriptions dont l’utilisation d’une porte de secours, le maire de [Localité 12] a, par arrêté du 29 octobre 2022, ordonné la fermeture administrative immédiate de l’établissement Le Loft, successeur de l’établissement Club l'[10].

L’autorisation d’évacuer le public en cas d’incendie par la sortie de secours donnant dans les parties communes lui ayant été refusée par l’assemblée générale des copropriétaires du 12 décembre 2022, la société Jules Gilly a saisi le juge des référés d’une demande de condamnation sous astreinte du syndicat à lui laisser libre accès à cette issue de secours pour permettre l’exploitation du fonds de commerce.

La société Jules Gilly a été déboutée de sa demande par ordonnance de référé du 6 septembre 2024 au motif d’une part, qu’elle ne démontrait pas son droit d’utiliser l’accès revendiqué sans l’accord du syndicat pour caractériser un trouble manifestement illicite et, d’autre part, qu’elle n’établissait pas davantage un dommage imminent résultant de l’impossibilité de vendre ou louer son local avec une capacité d’accueil supérieure à cinquante personnes si bien qu’elle devrait à l’évidence bénéficier d’une sortie de secours donnant dans les parties communes.

Le fonds de commerce a été cédé pour être exploité par la société Le Room qui a également fait l’objet d’une fermeture administrative temporaire du 2 février au 2 mars 2024 par arrêté du maire en raison notamment des nuisances sonores importantes et réitérées constatées très tardivement dans la nuit par les services de la police municipale.

Cet établissement a cessé son activité et la société Jules Gilly a consenti à la société Funky, le 21 avril 2024, un bail commercial dérogatoire d’une durée d’un an pour l’exploitation des locaux en débit de boissons, piano bar, soins corporels, petite restauration sur place et à emporter, licence IV, évènementiel et location de salle.

Le 27 novembre 2024, la société Funky, exploitant son activité sous l’enseigne « Les Voûtes », a déposé auprès de la commission communale de sécurité une demande d’autorisation de travaux portant sur l’aménagement d’une discothèque en rez-de-chaussée et d’un espace bien-être au sous-sol des locaux.

Par ordonnance sur requête du 31 mars 2025, la présidente du tribunal judiciaire de Nice a désigné un commissaire de justice afin de se rendre dans les locaux, de procéder aux constatations et d’interroger ses occupants concernant l’exploitation de l’établissement « Les Voûtes ».

Maître [B] [Y], commissaire de justice, a établi un procès-verbal le 9 avril 2025 constatant notamment le remplacement d’une porte anciennement condamnée au 1er étage de l’immeuble par une porte métallique équipé d’une poignée anti-panique, la peinture de la porte d’entrée de l’établissement en bleu et la pose d’une enseigne « les Voutes » sur la façade de l’immeuble.

Après l’exercice d’un recours gracieux, la commission communale de sécurité a émis un avis favorable à la demande d’autorisation de travaux de la société Funky le 29 juin 2025 et le Maire a délivré une décision de non-opposition à la déclaration préalable de travaux le 16 juillet 2025.

Par ordonnance sur requête du 20 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 8] a été autorisé à faire assigner à jour fixe la société civile immobilière Jules Gilly et la société Funky à l’audience de la 4ème chambre du tribunal judiciaire de Nice du 2 septembre 2025.

Par actes du 30 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 7] [Localité 12] a fait assigner la société civile immobilière Jules Gilly et la société Funky aux fins d’obtenir principalement leur condamnation sous astreinte à retirer l’enseigne « Les Voûtes » et les affiches apposées en façade de l’immeuble, à remettre en état la peinture de la porte d’entrée et à cesser toute activité de discothèque et bar-restaurant contraire au règlement de copropriété.

La société Funky soulève in limine litis une exception de nullité de l’assignation qui lui a été délivrée au motif du défaut d’habilitation du syndic par l’assemblée générale à agir en justice au nom du syndicat.

Elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats aucune décision de l’assemblée générale l’autorisant à agir à son encontre mais la résolution n°42 de l’assemblée générale du 9 mai 2022 qui ne contient pas une telle autorisation, ce dont elle déduit que l’action est irrecevable sur le fondement des articles 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 55 du décret du 17 mars 1967. Elle ajoute que, même si elle n’est pas copropriétaire, la société Jules Gilly, son bailleur, reprend ce moyen de nullité. Elle précise que le syndicat produit in extremis un nouveau procès-verbal d’assemblée générale du 9 décembre 2022 qui contiendrait un mandat d’agir, à une date à laquelle elle n’avait pas conclu le bail et n’était pas exploitante de l’établissement. Elle estime que le syndicat ne pouvait pas habiliter son syndic à agir pour faire cesser des infractions au règlement de copropriété qui n’étaient pas constitués au terme d’une résolution qui n’a pas donné lieu à une véritable décision sanctionnée par un vote. Elle en conclut que l’assignation délivrée par une personne dépourvue du pouvoir d’engager une action au nom du syndicat doit être déclarée nulle.

La société civile immobilière Jules Gilly soulève également la nullité de l’assignation pour vice de fond.

Elle considère que l’assignation est affectée de nullité pour défaut de pouvoir du syndic à agir en justice, moyen soulevé par sa locataire qu’elle reprend à son bénéfice en rappelant que l’autorisation d’agir donnée au syndic doit être suffisamment précise, être délivrée à l’encontre de personnes dénommées en vue d’un objet déterminé.

Elle rappelle que la résolution sur laquelle se fonde le syndicat consiste en un mandat donné au syndic pour engager toutes actions judiciaires ou extrajudiciaires contre la SCI Jules Gilly ainsi que tout exploitant actuel ou futur des locaux dont elle est propriétaire, en premier lieu la SASU MS Event, afin de faire cesser l’ensemble des préjudices subi par la copropriété et ses membres.

Elle souligne que la personne désignée est la société Ms Event et qu’aucune précision n’est fournie sur la nature de l’action judiciaire à entreprendre permettant d’informer les membres du syndicat des conséquences d’une telle action.

Elle en déduit que le syndic ayant agi sans pouvoir, l’assignation qu’il a fait délivrer au nom du syndicat est nulle.

Dans ses conclusions récapitulatives en demande communiquées 1er septembre 2025 et plaidées lors de l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 6] [Localité 12] sollicite :

qu’il soit ordonné à la société Jules Gilly et à la société Funky, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir de :retirer l’enseigne « Les Voûtes » ainsi que les affiches apposées en façade de l’immeuble,remettre en état la peinture de la porte d’entrée,remettre les lieux en leur état antérieur,cesser toute activité de boîte de nuit, discothèque, bar-restaurant, contraire au règlement de copropriété,la condamnation solidaire de la société Jules Gilly et de la société Funky à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.Il rappelle qu’en vertu de l’article 117 du code de procédure civile, le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice, constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte. Il ajoute qu’au terme de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice. Il indique enfin que l’article 55 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision d’assemblée générale mais que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation.

Il fait valoir que la société Funky qui n’est pas copropriétaire ne peut se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic pour agir en justice. Il considère qu’en tout état de cause, le syndic bénéficie d’une habilitation régulière par l’assemblée générale du 12 décembre 2022 pour agir en justice à l’encontre de la société Jules Gilly ainsi qu’à l’encontre de tout exploitant actuel ou futurs des locaux, ce qui inclut de fait la société Funky. Il ajoute que si la société Jules Gilly, copropriétaire, reprend à son compte l’argumentation de sa locataire, son moyen tiré de ce que la société Funky ne serait pas expressément visé est inopérant. Il souligne que le mandat d’agir en justice est le plus large possible puisqu’il vise toutes les actions judiciaires ou extrajudiciaires, ce qui inclut toutes les infractions au règlement de copropriété, ce qui inclut la pose d’une enseigne ou la porte de secours. Il conclut donc que le syndic a été habilité à agir en justice en son nom si bien que l’exception de nullité de l’assignation devra être rejetée.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de son action, il rappelle que l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 institue, par renvoi à l’article 2224 du code civil, institue une prescription de cinq ans pour l’exercice des actions personnelles relatives à la copropriété. Il ajoute qu’il incombe à celui qui invoque la prescription de rapporter la preuve de son point de départ et de son acquisition. Il estime que la société Funky affirme que les précédents exploitants auraient tous exercé la même activité de boîte de nuit, discothèque et restaurant sans le démontrer, affirmant même dans ses écritures qu’au contraire, certains d’eux exerçaient des activités de restaurant ou de brocante distinctes de la sienne. S’il concède qu’en cas de violations identiques et répétées du règlement de copropriété, le délai de prescription court à compter de la première infraction, il considère que les violations reprochées n’ont pas été continues et interrompues en raison des fermetures administratives et interdictions d’exploiter dont ont fait l’objet le Loft et le Room. Il souligne que les locaux n’ont plus exploités entre le 2 février 2024 et le début de l’année 2025, ce qui rendait impossible toute violation du règlement de copropriété par des activités identiques. Il en déduit que le point de départ du délai de prescription doit être fixé au début de l’exploitation de son activité par la société Funky en février 2025. Il estime avoir fait preuve d’une diligence irréprochable en la mettant en demeure de cesser son activité contraire au règlement de copropriété par lettre du 7 mars 2025 puis en obtenant la désignation d’un commissaire de justice qui a dressé son constat le 9 avril 2025 puis en la faisant assigner à jour fixe le 30 juin 2025. Il ajoute que le point de départ du délai de prescription en cas de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble court à compter de la date d’exécution de ces travaux si bien que ses demandes de remise en état et d’enlèvement de l’enseigne en façade ne sont pas prescrites, peu important que les précédents locataires aient également procéder à des travaux similaires avant leur départ des lieux. Il conclut par conséquent au rejet de la fin de non-recevoir tirée de la prescription.

Sur le fond, il rappelle qu’en vertu de l’article 8-I. de la loi du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. Il fait valoir que l’article 3 du règlement de copropriété de l’immeuble du 7 avril 1954 prévoit expressément qu’il ne pourra être mis aucune plaque ou enseigne à l’extérieur de la maison ni aux croisées des façades, sur la toiture et les balcons. Or, il souligne que la société Funky a, au mépris de cette interdiction, fait installer sur les murs de l’immeuble une enseigne, des ancrages pour les luminaires ainsi que deux affiches sans avoir obtenu préalablement l’autorisation de l’assemblée générale. Il soutient que les termes « à l’extérieur de la maison » visent l’ensemble des façades extérieures et non la rue comme le soutient la locataire. Il souligne que la société Jules Gilly et la société Funky ne peuvent prétendre ignorer la nécessité d’obtenir l’accord préalable de la copropriété dans la mesure où le bail qu’elles ont conclu mentionne que l’obtention d’une telle autorisation pour l’installation des enseignes, plaques ou autres était « en cours ». Il relève qu’aucune demande ne lui a jamais été adressée et qu’aucune autorisation n’a été accordée, qui contrevient au règlement de copropriété du 7 avril 1954. Il fait observer également que le fait d’exercer une activité en violation du règlement de copropriété qui n’autorise pas l’exploitation dans les lots 6 et 38 d’une activité commerciale ne peut conférer de droit acquis. Il considère que le changement de destination du lot 38 en local commercial est contraire à la destination de l’immeuble et requiert l’accord de l’assemblée générale. Il estime également que le lot 6 est à usage d’entrepôt, distinct de la destination commerciale. Il réclame en conséquence le retrait sous astreinte de l’enseigne, des ancrages et des affiches posées en façade de l’immeuble sans son autorisation.

Il fait valoir que l’article 25, b, de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndicat peut autoriser des copropriétaires à effectuer des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et que, en cas de refus, l’article 30 de la même loi, permet au copropriétaire de contester cette décision et de solliciter l’autorisation judiciaire d’exécuter les travaux. Il souligne qu’il est toutefois constant que les travaux ne doivent pas avoir été entrepris avant la demande d’autorisation judiciaire de les exécuter. Il ajoute que, dans le cas contraire, le copropriétaire qui a procédé, sans autorisation de l’assemblée générale, à des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ne peut qu’être condamné à la remise des lieux en leur état d’origine.

Il indique que l’article 4 du règlement de copropriété énonce que les copropriétaires ne devront apporter aucune modification aux portes d’entrée des appartements ni aux autres parties visibles de la rue, cela même pour la peinture et généralement pour tout ce qui contribue à l’harmonie de l’immeuble.

Or, il relève que le procès-verbal de constat dressé le 9 avril 2025 relate que la société Funky a procédé à la peinture de la porte d’entrée de l’établissement de nuit en bleu, porte qui était antérieurement peinte en noir, sans solliciter d’autorisation préalable.

Il fait valoir qu’il n’appartient ni à la société Jules Gilly ni à la société Funky de déterminer si les travaux entrepris constituent des travaux d’amélioration, d’en apprécier l’opportunité et la conformité à l’harmonie de l’immeuble ou à sa destination en se substituant à l’assemblée générale. Il estime que les travaux ont été entrepris sans autorisation dans le seul but d’ouvrir au plus vite le commerce. Il fait observer que la société Jules Gilly qui le menace d’une action en justice fondée sur l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, n’a pas préalablement sollicité l’autorisation d’effectuer ses travaux qui est une condition indispensable de l’exercice de ce recours, ce qui lui est précisément reproché et ne peut que conduire à la remise de la peinture de la porte d’entrée en son état antérieur.

Il explique que l’article 4 du règlement de copropriété prévoit également que les copropriétaires ne devront apporter aucune modification aux portes d’entrée des appartements mais que, nonobstant cette disposition, la société Funky a procédé à la réouverture d’une porte précédemment condamnée pour la remplacer par une porte sécurisée comme l’a constaté le commissaire de justice. Il fait observer que les défendeurs ont entrepris des travaux sur la porte d’entrée donnant sur le palier du premier étage en méconnaissance de ces dispositions sans autorisation préalable, si bien qu’ils devront également être condamnés à remettre cette porte en l’état.

Il rappelle qu’en application des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété peut interdire l’exercice d’une activité commerciale dans l’immeuble dès lors qu’elle apporte une gêne aux autres copropriétaires par le bruit et l’odeur. Il considère que l’action de discothèque, boîte de nuit et bar-restaurant est manifestement contraires au règlement de copropriété.

Il expose en effet que l’article 4 du règlement de copropriété prévoit qu’il ne pourra être établi dans l’immeuble aucun commerce insalubre, dangereux, incommode ou immoral ou, qui par le bruit, les odeurs, les émanations, pourrait nuire aux voisins. Il fait observer que la société Jules Gilly avait déjà demandé si l’activité de dancing était compatible avec le règlement de copropriété, question à laquelle l’assemblée générale avait répondu par la négative lors de son assemblée générale du 12 mars 2015.

Il relève que, depuis de nombreuses années, les copropriétaires se plaignent des nuisances sonores incessantes causés par les exploitants successifs des locaux comme en témoignent les lettres adressées au maire de la commune et la fermeture administrative ordonnée le 2 février 2024 par un arrêté non contesté. Il souligne que cette fermeture est intervenue alors même qu’un limiteur sonore avait été installé dans les lieux. Il relève que, nonobstant cette décision, un nouvel exploitant a ouvert un établissement de nuit dans les lieux au mois de février 2025 alors que cette activité jusqu’à 7 heures du matin est manifestement contraire à la destination bourgeoise de l’immeuble et porte atteinte aux droits des autres copropriétaires. Il demande donc qu’il soit ordonné à la copropriétaire et à sa locataire de cesser cette activité contraire au règlement de copropriété.

Il ajoute enfin que la société Funky a obtenu un avis favorable de la commission communale pour créer une deuxième porte d’entrée à côté de l’entrée existante et annonce dans ses conclusions qu’elle a déjà fait procéder aux travaux en violation du règlement de copropriété et sans en avoir obtenu d’autorisation par l’assemblée générale. Il considère qu’elle devra donc être condamnée à remettre les lieux en l’état.

En réplique à la demande reconventionnelle de dommages-intérêts de la société Funky, il se défend de toute intention malveillante, son action étant motivé par la nécessité de faire respecter le règlement de copropriété et le trouble occasionné de ce fait à tous les autres copropriétaires.

Dans ses conclusions en réplique notifiées le 1er septembre 2025 et soutenues lors de l’audience, la société Jules Gilly conclut sur le fond au débouté ainsi qu’à la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 6] [Localité 12] à lui verser la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que, bien avant son acquisition des locaux, l’activité qui y était exercée était celle d’un club privé, bar de nuit, sauna, hammam. Elle indique que la société Sunhouse a exploité cette activité jusqu’en 2022 avant de confier la gestion de son fonds de commerce à la société MS Events qui a cessé son activité à la suite de l’avis défavorable de la commission de sécurité de la ville de [Localité 12] du 13 octobre 2022 et l’arrêté subséquent en raison du non-respect de plusieurs règles de sécurité. Elle explique qu’autorisée par un avis favorable de la commission de sécurité du 4 avril 2023 et par un arrêt municipal du 24 avril 2023 à réaliser des travaux devant permettre le réaménagement et la régularisation d’un établissement en bar lounge et piste de danse, elle a réalisé les travaux puis a conclu un bail commercial avec la société Funky le 1er novembre 2024 lui laissant le soin de terminer les travaux. Elle soutient qu’aucun des avis de la commission de sécurité ne cible les nuisances sonores comme cause de fermeture de l’établissement mais des injonctions d’aménagement des lieux au regard de son caractère d'[Localité 11]. Elle fait valoir que le syndicat, qui souhaite la fermeture de l’établissement, invoque désormais la violation du règlement de copropriété alors même que les travaux réalisés apportent une plus-value à l’immeuble.

Elle indique que son local a, depuis longtemps été exploité à titre de local commercial, et que l’enseigne est l’accessoire d’un fonds de commerce pour se signaler auprès de la clientèle. Elle rappelle que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, la clause étant illicite dans le cas contraire. Elle soutient que le règlement de copropriété limite son interdiction de poser une enseigne à l’extérieur de la maison sans préciser sur la façade, ce dont elle déduit une interdiction de pose dans la rue. Elle fait observer que le syndicat des copropriétaires ne s’est jamais opposé à la pose d’une enseigne concernant le commerce voisin « Apart Hôtel Riviera ».

Elle observe que la porte d’entrée était dégradée et ne correspondait pas au style de l’immeuble avant qu’elle soit repeinte et rénovée, ce qui a rétabli l’harmonie de l’immeuble. Elle estime qu’exiger sa remise en état constitue un non-sens traduisant la seule intention de nuire du syndicat et elle informe que tout refus de régularisation par l’assemblée générale fera l’objet d’une action fondée sur l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle soutient que la porte donnant sur le palier du premier étage n’a jamais été condamnée au sens juridique du terme, notamment pas une décision d’assemblée générale, mais qu’elle n’était plus utilisée du fait de sa vétusté la rendant impropre à sa destination. Elle explique qu’elle a simplement été rénovée, ce qui ne nécessitait pas d’autorisation, et doit conduire au rejet de la demande de sa remise en son état antérieur, lequel n’est d’ailleurs pas précisé.

Elle considère enfin que des nuisances sonores imputables à son locataire actuel ne sont pas démontrées alors que la société Funky a fait installer un limiteur de son dès le mois de juin 2024 et que les commerces voisins génèrent également d’importantes nuisances. Elle estime qu’il n’est pas rapporté la preuve que l’exploitation du commerce génère des nuisances sonores contraires au règlement de copropriété de sorte que la demande de cessation de l’activité de boîte de nuit, bar-restaurant, doit être interdite.

Dans ses dernières écritures notifiées le 1er septembre 2025, également reprises lors de l’audience, la société Funky conclut au débouté et sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 5] à [Localité 12] à lui payer les sommes suivantes :

15.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive,5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que le syndicat rappelle la succession de plaintes et les procédures engagées contre les exploitants successifs des locaux commerciaux, démontrant qu’il tente depuis de nombreuses années de faire interdire l’exploitation de toute activité commerciale diurne et nocturne dans les lieux. Elle explique que les locaux, à l’origine à usage d’entrepôts sont exploités depuis plusieurs décennies à titre commercial et que la société Jules Gilly a mis en œuvre toutes les démarches pour régulariser sur le plan formel cette situation de fait mais s’est heurté au refus de certains copropriétaires mais également de riverains déployant une intense activité de lobbying auprès de la mairie. Elle estime que, conscient de l’impossibilité d’interdire l’exploitation d’une discothèque et d’un dancing sur le fondement des troubles anormaux de voisinage, notamment à la suite de l’ordonnance de référé du 4 septembre 2020, le syndicat s’est concentré sur le non-respect des règles de sécurité par les précédents exploitants, ayant obtenu la fermeture administrative de l’établissement.

Elle précise que c’est dans ce contexte qu’elle a pris à bail les locaux commerciaux pour y exploiter une activité de débit de boissons, piano bar, soins corporels, petite restauration sur place et à emporter, licence IV, évènementiels, location de salle et qu’elle a déposé une demande d’autorisation de travaux auprès de la commission communale de sécurité le 27 novembre 2024 ayant reçu un avis favorable le 19 juin 2025. Elle indique qu’elle a fait procéder aux travaux pour rendre le commerce conforme à la règlementation administrative.

Sur le fond, elle considère que le syndicat tente d’éviter la discussion sur les troubles anormaux de voisinage en fondant son action sur les articles 8, 9 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 alors que cette action est prescrite. Elle soutient qu’à supposer que l’exploitation de son commerce soit contraire au règlement de copropriété, l’infraction date de plusieurs décennies alors que cette action se prescrit par cinq ans à compter du jour où la violation du règlement de copropriété est connue par les personnes qui l’invoquent. Elle ajoute qu’en cas de renouvellement de l’infraction, ce délai court à compter de la première infraction.

Elle estime que l’action est également mal fondée car le règlement de copropriété ne prohibe pas l’exercice de son activité mais de tout commerce pouvant nuire aux voisins notamment par le bruit. Or, elle fait valoir que non seulement ne syndicat ne démontre pas que ce commerce génère actuellement une ou plusieurs nuisances visées par le règlement de copropriété, mais qu’elle démontre au contraire l’inexistence de troubles sonores ou acoustiques lui étant imputable. Elle souligne que les plaintes produites démontrent que les nuisances sonores ne concernent pas l’exploitation du dancing mais sont présents dans la rue et dans l’environnement de l’immeuble situé dans le [Localité 13] attirant des cortèges de touristes et noctambules. Elle rappelle que les troubles anormaux du voisinage doivent s’apprécier in concreto au regard de la situation et de l’environnement de l’immeuble. Elle indique qu’elle limite son activité à des cours de salsa dans l’après-midi et à l’organisation de soirée 1 à 2 fois par semaine les week-ends, ce qui n’a pas de rapport avec l’arrêté du 2 février 2024 ayant concerné un ancien exploitant.

Elle ajoute que les demandes de remise en état sont également prescrites car les commerces précédents avaient également installé des enseignes en façade et ce, depuis plus de trente ans.

Elle considère enfin que l’action initiée à son encontre est abusive car elle ne vise pas la défense des intérêts du syndicat, comme le démontre la demande de remise de la porte d’entrée rénovée pour être en harmonie avec l’immeuble, mais est destinée à lui nuire alors qu’elle a, dès son installation dans les lieux, déployé les moyens pour exercer son activité en toute légalité.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 2 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 17 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exception de nullité de l’assignation pour défaut d’autorisation du syndic à agir en justice au nom du syndicat.

L’article 117 du code de procédure civile dispose que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

Le défaut de capacité d’ester en justice ;Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.L’article 119 du même code précise que les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que la nullité ne résulterait d’aucune disposition expresse.

L’article 55 du décret du 17 mars 1967, d’ordre public, prévoit que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Ce texte ajoute, dans son dernier alinéa, que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Pour être valable, l’autorisation visée doit être délivrée à l’encontre de personnes nommément désignées ou, du moins identifiables, et en vue d’un objet déterminé. Cette autorisation doit être explicite quant à son étendue, de telle manière que l’assignation délivrée au nom du syndicat à l’encontre des défendeurs corresponde exactement à la volonté exprimée par les copropriétaires.

La décision de l’assemblée générale doit ainsi expressément résulter d’un vote et l’appréciation de l’existence ou de l’absence d’habilitation doit se faire d’un triple point de vue : la nature de la procédure autorisée, la personne concernée et l’objet de la demande.

Il ne suffit pas que l’assemblée générale décide d’habiliter le syndic à engager une action en justice, encore faut-il qu’elle précise le but de l’autorisation qui est un mandat spécial dont le contenu doit être déterminé et non pas conçu en des termes trop vagues.

Il est notamment acquis qu’une assemblée générale ne peut, par anticipation et par une décision générale, autoriser un syndic à engager toute action contre un copropriétaire ou une personne non désignés pour toute infraction au règlement de copropriété (Civ. 3e, 15 févr. 2006, no 04-20.261).

En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires du 12 décembre 2022 a habilité, dans son point 19, le syndic à agir au nom du syndicat en ces termes :

« Mandat au syndic pour engager toutes les actions judiciaires et extrajudiciaires contre la SCI Jules Gilly ainsi que tout exploitant actuel ou futurs des locaux dont cette dernière est propriétaire et, en premier lieu contre la SASU MS Event, afin de faire cesser l’ensemble des préjudices subis par la copropriété et ses membres.

Maître Alexandre [U], avocats au barreau de Nice, représentera les copropriétaires et son syndic pour engager toutes les actions judiciaires et extrajudiciaires contre la SCI Jules Gilly ainsi que tout exploitant actuel ou futurs des locaux dont cette dernière est propriétaire et, en premier lieu contre la SASU MS Event afin de faire cesser l’ensemble des préjudices subis par la copropriété et ses membres ».

Ce mandat fait l’objet de la résolution n°1 qui est suivie par d’autres résolutions :

— la résolution n° 2 relative à une « discussion afin de faire cesser tout type de nuisances »,

— la résolution n° 3 constituant un rappel du règlement de copropriété,

— la résolution n° 4 tendant à faire expliciter par écrit l’interdiction de l’exploitation de bars ou de discothèques dans l’immeuble et

— la résolution n° 5 relative à un rappel à la « SCI Jules Gilly ainsi que tout exploitant actuel ou futur du local dont elle est propriétaire et, en premier lieu contre la SASU MS Event », de respecter la destination prévue par l’état descriptif de division.

L’ensemble de ces résolutions a fait l’objet d’un vote unique et l’autorisation d’agir a été donnée au syndic alors que la société Funky, à laquelle sont notamment reprochées des infractions au règlement de copropriété, n’était pas exploitante des lieux.

L’objet de cette autorisation donnée au syndic d’engager « toute action judiciaire ou extra-judiciaire », les personnes visées, à savoir la société Jules Gilly et « tout exploitant actuel ou futur des locaux dont elle est propriétaire », ainsi que le but de l’action de « faire cesser l’ensemble des préjudices subis par la copropriété et ses membres » sont indiscutablement imprécis.

En effet, cette autorisation est rédigée en des termes très généraux, l’assemblée ayant habilité le syndic à agir par anticipation en visant des exploitants futurs des locaux dans le but de faire cesser l’ensemble des préjudices subis par la copropriété sans préciser lesquels, et sans indiquer la nature de l’action à diligenter au nom du syndicat.

Or, l’action entreprise vise à faire respecter le règlement de copropriété et à obtenir la remise en état des lieux modifiés sans autorisation de l’assemblée générale en leur état antérieur ainsi que la cessation de l’activité de l’exploitante actuelle dont il est soutenu, non pas qu’elle cause un préjudice, ce qui était l’objet de l’action en référé, mais qu’elle est contraire au règlement de copropriété.

L’autorisation donnée au syndic par l’assemblée générale du 19 décembre 2022 d’exercer tout action judiciaire ou extrajudiciaire, par anticipation à l’encontre notamment de tout exploitant futur des locaux, sans préciser ni la nature de la procédure autorisée ni l’objet de la demande est donc insusceptible de s’appliquer à l’action introduite au nom du syndicat le 30 juin 2025 à l’encontre de la société Jules Gilly et de la société Funky.

Si la société Funky, locataire, n’avait pas qualité pour se prévaloir de l’absence d’autorisation donnée au syndic d’agir en justice, la société Jules Gilly qui, elle, est copropriétaire reprend ce moyen d’ordre public à son profit.

Il ne peut donc qu’être constaté que le syndic n’a pas été autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires à agir en justice au nom du syndicat à l’encontre de la société Jules Gilly et de la société Funky pour obtenir la cessation de l’activité de la locataire commerciale ainsi que la remise des lieux en leur état antérieur aux travaux réalisés sans autorisation de l’assemblée générale.

Le défaut d’habilitation du syndic pour agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires constitue un défaut de pouvoir sanctionnée par la nullité pour vice de fond de l’assignation délivrée à la société Jules Gilly et à la société Funky le 30 juin 2025.

Il convient par conséquent de prononcer la nullité de l’acte introductif d’instance délivré par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 8] à la société Jules Gilly et à la société Funky le 30 juin 2025 et l’irrecevabilité de son action sans examen au fond.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive.

En vertu des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol.

En l’espèce, la société Funky ne conteste pas l’exécution de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble sans l’obtention préalable par son bailleur, copropriétaire, de l’autorisation de l’assemblée générale de la copropriété dont il n’était pas dispensé par l’obtention d’autorisations administratives.

Il n’est donc pas établi que le syndicat des copropriétaires a agi dans le but exclusif de lui nuire, et que cette action est à l’origine d’un préjudice dont elle réclame réparation.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires.

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 8] sera condamné aux dépens de l’instance.

L’équité ne commande pas en revanche de prononcer à son encontre de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile si bien que la société Jules Gilly et la société Funky seront déboutées de leurs demandes formées de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que le syndic n’a pas valablement été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 8] à exercer au nom du syndicat l’action en justice, objet de l’assignation délivrée le 30 juin 2025 aux sociétés Jules Gilly et Funky ;

PRONONCE la nullité de l’acte introductif d’instance délivré par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 8] à la société civile immobilière Jules Gilly et à la société Funky le 30 juin 2025 et l’irrecevabilité de son action sans examen au fond ;

DEBOUTE la société Funky de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et déboute les sociétés Jules Gilly et Funky de leurs demandes formées de ce chef ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 8] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT