TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 20 Juin 2025

N° RG 25/01344 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LOD5

Jugement du 20 Juin 2025

N°: 25/581

S.A. ESPACIL HABITAT

C/

[B] [P]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à S.A ESPACIL HABITAT

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à Mme [P]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 20 Juin 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 16 Mai 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 20 Juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ESPACIL HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Mme [H], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [B] [P]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 6]

comparante,

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 août 2023, la société ESPACIL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [B] [P] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 380,91 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1285,24 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [B] [P] le 27 juin 2024.

Par assignation du 21 janvier 2025, la société ESPACIL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [P] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3816,79 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 janvier 2025, avec intérêts au taux légal courant à compter du commandement de payer,120 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement et les frais de mise à exécution.Le bailleur s’oppose à tous délais de paiement mais, s’il en était accordé, il sollicite il demande à ce qu’il soit prévu qu’à défaut d’un seul versement, le bail sera résilié par l’effet de la clause résolutoire.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 16 mai 2025, la société ESPACIL HABITAT, régulièrement représenté, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 15 mai 2025, s’élève désormais à 5853,25 euros. La société ESPACIL HABITAT considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [B] [P], comparant en personne, indique vouloir résilier son bail puisqu’elle ne vit plus dans le logement mais chez ses parents, le logement n’étant toutefois pas encore vidé.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ESPACIL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 26 juin 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1285,24 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 août 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ESPACIL HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ESPACIL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 mai 2025, Mme [B] [P] lui devait la somme de 5853,25 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [B] [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2024 sur la somme de 1285,24 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2531,55 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 538,89 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ESPACIL HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [B] [P], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 31 août 2023 entre la société ESPACIL HABITAT, d’une part, et Mme [B] [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 8 août 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [B] [P], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [B] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [B] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 538,89 euros (cinq cent trente-huit euros et quatre-vingt-neuf centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 8 août 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [B] [P] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 5853,25 euros (cinq mille huit cent cinquante-trois euros et vingt-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2024 sur la somme de 1285,24 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2531,55 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société ESPACIL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [B] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 juin 2024 et celui de l’assignation du 21 janvier 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 juin 2025, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge