JUGEMENT DU : 07 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00041 – N° Portalis DBWZ-W-B7K-DKU3

AFFAIRE : [M] [U] C/ [Y] [Q]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

JUGEMENT DU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Le Juge des contentieux de la protection, M^me Mariette BEL, assistée de M^me Eliane MAIURANO, greffier,

PARTIES :

DEMANDERESSE

Mme [M] [U]

née le 31 Janvier 1948 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

comparante

DÉFENDEUR

M. [Y] [Q]

né le 28 Mai 1994

demeurant [Adresse 2]

comparant

Débats tenus à l’audience du : 05 Février 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 07 Mai 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 07 Mai 2026,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du premier juin 2023, Madame [M] [U] a donné en location à Monsieur [Y] [Q] un immeuble à usage d’habitation dont elle est propriétaire situé à l’adresse suivante : [Adresse 3], moyennant un loyer de 465 euros et un montant de provision sur charges locatives de 11 euros, le tout hors réévaluation.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2025, Madame [M] [U] (ci-après dénommée « le bailleur») a assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de RODEZ, Monsieur [Y] [Q] (ci-après dénommé « le locataire ») aux fins de :

— de prononcer la résiliation du contrat de location aux torts du locataire, par acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tout occupant de son chef, du logement situé [Adresse 3], dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique,

— de condamner le locataire au paiement de la somme de 3.164 euros en principal correspondant aux loyers et charges arrêtés au 28 octobre 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers sur la somme de 2.943, 33 euros et à compter de la décision à intervenir pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil,

— de condamner le locataire au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation au moins égale au montant du dernier loyer et ce à compter de la résiliation du contrat de location et jusqu’à complète libération des lieux, en application des dispositions de l’article 1760 du Code civil,

— dire que l’obligation de recourir à la justice constitue, pour la partie requérante, une source de frais qu’il serait inéquitable de lui laisser supporter,

— en conséquence, condamner la locataire au paiement d’une indemnité de 600 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, correspondant aux frais engagés et aux honoraires de rédaction du présent acte,

— condamner la locataire suivant les dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, en tous les frais et dépens d’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés qui comprendront le commandement de payer les loyers signifié le 5 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 février 2026.

Les requérants, représentés par leur conseil ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en précisant le montant actualisé de la créance à hauteur de 3925 euros (échéance de février comprise).

Monsieur [Y] [Q] était présent. Il a reconnu être toujours dans le local loué qu’il acceptait de quitter tout en admettant avoir stoppé le paiement des loyers en raison de l’insalubrité du logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Sur le fondement juridique des demandes

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

* Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dispose notamment que « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 ».

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit par ailleurs que « (…) à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience (…). Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi (…) ».

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « (…) A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience (…) »

En l’espèce, la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions a été saisie le 7 août 2025, soit plus de deux mois avant la signification de l’assignation au locataire.

En outre, l’assignation a été régulièrement dénoncée au Préfet le 20 novembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

Compte tenu de ce qui précède, la demande formée par le bailleur est recevable de ce chef.

* Sur la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonce que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 V de la loi précitée modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Le VII du même article modifié par la loi du 27 juillet 2023 précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».

En l’espèce, le contrat de location souscrit entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement de payer demeuré impayé. Il stipule également une résiliation de plein droit pour défaut d’assurance dans un délai d’un mois après ledit commandement demeuré infructueux.

Il est constant que Monsieur [Y] [A] n’a pas réglé l’intégralité des sommes visées dans le commandement de payer dans le délai de deux mois.

Il ressort des pièces versées aux débats que cette dernière ne s’est pas acquittée des obligations issues du contrat de location, puisqu’elle n’a pas payé son loyer et ses charges de manière régulière.

L’ensemble de ces manquements constitue une inexécution contractuelle grave et répétée des obligations contractuelles et légales pesant sur le locataire.

Par ailleurs, le fait qu’il n’ait pas payé l’intégralité des sommes réclamées dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 5 octobre 2025, entraîne la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée son expulsion.

Il résulte de l’enquête sociale diligentée que le locataire envisage de déménager du logement dont le toit a été endommagé suite à des intempéries , lesquelles ont engendré des dégradations rendant le logement inhabitable, éléments dont il n’est cependant pas justifié.

Il y a donc lieu de :

constater la résiliation du bail à compter du 5 octobre 2025,

dire qu’à compter de cette date, la locataire est devenue occupante sans droit ni titre et qu’il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de ses biens et de tous occupants de son chef,

fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme égale aux loyers mensuels normalement exigibles jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise des clefs en mains propres à Madame [M] [U] ou un représentant.

* Sur la demande en paiement du solde locatif et des indemnités d’occupation

L’article 7-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée énonce, comme le contrat de location, que tout locataire doit payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

À l’audience, il a notamment été versé aux débats par le bailleur les pièces suivantes :

le contrat de location souscrit par les parties contenant une clause résolutoire,

le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail signifié au locataire le 5 août 2025,

le décompte de la créance arrêté au 2 février 2026 dont il résulte que le locataire reste toujours redevable de loyers, charges et indemnités d’occupation pour une somme totale 3.925, 00 euros.

Il résulte de l’examen de ces documents, qu’à la date du 2 février 2026, Monsieur [Y] [A] est bien redevable envers Madame [M] [U] de la somme de 3.925, 00 euros au titre des impayés des loyers, des charges et indemnités d’occupation.

Dès lors, ce montant, qui est parfaitement justifié, doit donc être payé par le locataire au bailleur.

* Sur les dépens de l’instance et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [A] qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer les loyers, de sa dénonciation à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

L’équité fait toutefois obstacle à ce que le locataire soit condamné sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE la résiliation de plein droit à compter du 5 octobre 2025 du bail consenti le premier juin 2023, par Madame [M] [U] au profit de Monsieur [Y] [Q] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé à l’adresse suivante : [Adresse 3],

ORDONNE, à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l’expulsion de Monsieur [Y] [Q] et celle de tous occupants de son chef, dans les formes et délais légaux avec l’assistance éventuelle d’un serrurier et de la force publique si besoin,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [Q] à payer à Madame [M] [U] la somme de 3.925, 00 euros (trois mille neuf cent vingt cinq euros) au titre des impayés de loyers et charges et d’indemnités d’occupation suivant décompte arrêté au 2 février 2026,

DIT que cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2025, date de l’assignation ,

CONDAMNE Monsieur [Y] [Q] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant à la somme égale aux loyers mensuels normalement exigibles, (hors réindexations annuelles postérieures et régularisations de charges à venir, hors prise en compte d’une éventuelle allocation logement) et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à Madame [M] [U] ou un représentant ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’État dans le Département ;

REJETTE toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DÉBOUTE Madame [M] [U] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [Y] [Q] aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprennent les frais de commandant de payer, d’assignation et de dénonciations respectives à la CCAPEX et la Préfecture.

Ainsi jugé et mis à disposition le 7 mai 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION