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REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

Pôle des Affaires Civiles

Jugement du 02 Février 2021

LE JUGE DE L’EXPROPRIATION STATUANT

PAR APPLICATION DES DISPOSITIONS DU CODE DE L’EXPROPRIATION

POUR CAUSE D’UTILITÉ PUBLIQUE

DOSSIER N° : N° RG 20/00008 N° Portalis DB2W-W-B7E-KUTC

MINUTE N° :

AFFAIRE: Etablissement ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NORMANDIE

Etablissement Public Local immatriculé au RCS de ROUEN, sous le numéro 720 500 206 C/ A B C X

NAC: Demande de fixation de l’indemnité d’expropriation

DEMANDERESSE

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NORMANDIE

(EPFN) Etablissement Public Local immatriculé au RCS de ROUEN, sous le numéro 720 500 206, dont le siège social est sis […]

Représenté par Maître Barbara RIVOIRE du cabinet SARTORIO, avocat au barreau de PARIS et par Maître BOURDET, avocat postulant au barreau de ROUEN et plaidant par Maître Jonathan AZOGUI

DÉFENDEUR
M. A B C X né le […] à […], demeurant […]

représenté par M^e François MUTA, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant, vestiaire : 26

EN PRÉSENCE DE:

M. LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Direction Régionale des Finances Publiques France Domaine

21 quai C Moulin

[…]
M. Y Z, Inspecteur des finances publiques,

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COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

JUGE UNIQUE : Catherine-Charlotte VERILHAC

GREFFIER : Valérie LIDOUREN

JUGEMENT: contradictoire et en premier ressort

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 12 Janvier 2021 et les parties ont été avisées du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 02 Février 2021,

Le présent jugement a été signé par Madame VERILHAC, Juge Unique et Madame LIDOUREN, greffier, présent lors du prononcé.

EXPOSE DES FAITS ET PROCEDURE:

L’ Etablissement Public Foncier Normandie (EPFN) aux termes d’une convention du 3 janvier 2017 avec la commune de La Londe, est chargé d’acquérir pour le compte de celle-ci, les biens compris dans le périmètre de la réserve foncière, soumis au DPU, incluant les parcelles […] et 242, situées […], et appartenant à Monsieur A X (terrain d’assiette d’une ancienne scierie).

L’EPFN, dès août 2018, formulait une offre d’acquisition amiable au prix de 820 000 € pour les deux parcelles couvrant 27 418 m², édifiées de bâtiments industriels (soit une offre sur la base de 30 € le mètre carré), refusée par le propriétaire.

Une DIA était adressée à la commune de La Londe, le 2 juin 2020, portant sur une promesse de vente des deux parcelles à un promoteur, en vue de la construction d’un lotissement de 53 logements, au prix alternatif de 880 000 €, à charge pour l’acquéreur de supporter les frais de désamiantage et démolition du bâti, ou de 960 000 €, en cas de répartition des coûts susvisés, précision étant faite que le promoteur devait rétrocéder à Monsieur X 1400 m² in fine, viabilisés et contigus à sa propriété lui restant, cadastrée […], avec accès sur […].

Après avis de France domaine, émis le 25 juin 2020, l’EPFN, par délégation du président de Métropole Rouen Normandie, suivant arrêté du 23 juin 2020, entendait exercer son droit de préemption en offrant, par courrier du 30 juin 2020, un prix de 600 000 €, sur la partie ramenée aux 26 018 m² qui devaient être définitivement conservés par le promoteur (soit une offre de base de 27,50 € le mètre carré encombré, avant déduction du coût de démolition et de désamiantage, offre de base ramenée à 23 € le mètre carré de terrain nu et libre).

Le 25 septembre 2020, par courrier reçu le 29 septembre 2020, Monsieur X refusait l’offre ainsi formulée.

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* L’EPFN saisissait le juge de l’expropriation en fixation judiciaire du prix du bien à préempter, par lettre du 9 octobre 2020 reçue au greffe de la juridiction le 12 octobre 2020.

La consignation prévue à l’article L. 213-4-1 du code de l’urbanisme a été enregistrée pour 90 000 €, par récépissé de la Caisse des Dépôts et Consignations, le 30 novembre 2020.

* Par mémoire d’offre récapitulatif du 21 décembre 2020. l’EPFN propose un prix fixé selon la méthode dite de la récupération foncière bâti existant vétuste):

- 27,56 € le mètre carré x 26 018 m² = 717 056 €.

- Dont à déduire le coût de démolition et de désamiantage résultant des devis produits, soit 173 280 €, concernant quatre bâtiments couvrant 3750 m². Valeur vénale: 600 000 € pour le terrain nu et libéré du bail précaire en cours.

* Par mémoire récapitulatif en réponse à l’offre de l’EPFN, en date du 7 janvier 2021, Monsieur X entend valoriser les parcelles édifiées de la façon suivante :

- à titre principal: 40 € le mètre carré x 26 018 m² = 1 040 000 €.

Dépréciation du surplus (partie de parcelles non viabilisées) :

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20 000€.

- Total 1 060 00,00 €.

- À titre subsidiaire : 980 000 €, après déduction d’un montant de 80 000 € pour prise en compte du coût de démolition et de désamiantage.

Il demande en tout état de cause une somme de 3000 € au titre de

l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 1er décembre 2020, le transport sur les lieux et l’audience ensuite ont été fixés au 12 janvier 2021.

Par conclusions recues au greffe de la juridiction le 22 décembre

2020, Monsieur le commissaire du gouvernement Y Z estime que ce terrain de friche industrielle doit être qualifié de TAB au sens de l’article L.322- 3 du code de l’expropriation, à la date de référence du 13 mars 2020, suivant le zonage URP6 du PLU et la proximité des réseaux suffisamment dimensionnés.

Les hangars étant inutilisables et amiantés, l’évaluation par la méthode de récupération foncière est admise comme étant la plus appropriée.

La valeur du terrain à lotir, nu et libre, peut s’établir à 30 € le mètre carré, compte tenu des contraintes urbanistiques (existence d’une OAP) et des termes de comparaison concernant des terrains comparables, vendus entre 2015 et 2019, dans des communes proches et de tailles plus ou moins identiques, dont la moyenne s’établit à 24 € le mètre carré, soit un prix à retenir de 780 000 €.

Il propose un coût moyen de 125 000 € pour les désamiantage et démolition, entre les deux devis présentés, non aisément comparables dans les prestations énoncées.

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Il ne peut être retenu d’indemnité accessoire de dépréciation du surplus en matière de DPU, les parcelles restantes demeurant en outre bénéficiaires d’un accès depuis la rue Lepesqueur.

Il est donc proposé par le commissaire du gouvernement les valeurs suivantes :

- 780 000 € dont à déduire 125 000 € = 655 000 €.-

Il rappelle pour mémoire, la dernière déclaration fiscale dans le cadre du partage successoral des consorts X en octobre 2015, valorisant les deux parcelles entières attribuées à A X, avant toute considération de coût de démolition et désamiantage, à 730 000 € (le juge en tient compte en application des dispositions de l’article L. 322- 8 du code de l’expropriation).

EXPOSE DES MOTIFS :

* Description des parcelles soumises au DPU, date de référence, règles d’urbanisme applicables, qualification du bien :

Il est constant que la vente porte effectivement sur la parcelle AA 242, couvrant 4936 m², en totalité, non bâtie, et sur la parcelle […], couvrant initialement 22 482 m², seulement pour la partie couvrant 21 082 m², édifiée de quatre bâtiments à l’état très moyen ou vétuste, anciennement à usage de scierie, soit un ensemble de bâtis couvrant 3750 m² (cessation d’activité depuis 2010), dont un bâtiment à usage de bureaux et de garage poids-lourds, et trois hangars; il existe des cuves à fioul enterrées.

Deux lots de 450 m², prélevés sur la parcelle […], contigue à la parcelle […], et 500 m² restent la propriété de Monsieur A X, propriétaire de la parcelle édifiée de sa maison d’habitation, de sorte que la superficie vendue couvre au total 26 018 m².

À la date de référence désormais non discutée, du 13 mars 2020 (date à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification du PLU I délimitant la zone où est situé le bien) les parcelles sont situées en zone URP6 du PLU I, zone mixte à dominante habitat, avec projet de renouvellement urbain à dominante résidentielle, et comprises dans une OAP prévoyant pour

l’urbanisation du secteur, une opération d’ensemble comportant des contraintes de constructibilité.

Cette friche industrielle doit être qualifiée de TAB, eu égard au zonage susvisé, et à la proximité de réseaux suffisamment dimensionnés (terrain à lotir).

Son emplacement géographique peut être considéré comme privilégié, le terrain, bénéficiant de trois voies d’accès, étant situé à proximité immédiate de la mairie de La Londe, au cœur même du bourg.

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* Méthode d’évaluation des parcelles à préempter:

Seule la méthode dite « de récupération foncière » est appropriée au cas d’espèce, compte tenu de l’état vétuste du bâti à l’abandon depuis plus de 10 ans, l’emprise étant une unité foncière de friche industrielle à évaluer dans son ensemble, sans distinction des parcelles, et non exploitable sans démolition.

Seul le terrain nu a une valeur vénale, après déduction des coûts de dépollution (amiante, fioul) et de démolition.

Aucun terme de comparaison admissible n’est d’ailleurs cité dans le dossier par Monsieur X; faute de pouvoir comparer des prix de cession de bâtiments semblables, il convient d’utiliser pour valoriser les parcelles, les termes de comparaison les plus récents concernant des terrains nus et libres, proches du cas d’espèce, dans un zonage identique ou comparable, d’une dimension suffisante pour être qualifiés de terrains à lotir.

* Valorisation des parcelles à préempter :

L’expert Hauguel, sollicité par Monsieur A X, parvient à une valorisation de base de 40 € le mètre carré, mais ne chiffre pas les coûts de dépollution et démolition (dont le vendeur ferait son affaire personnelle), soit un prix de 1 040 000 €, un peu supérieur au prix prévu dans la DIA, de 960 000 €, partie des coûts restant à la charge du vendeur.

Il ne cite d’autre part aucun terme de comparaison de cessions publiées, mais tire une déduction de valeur, d’une tendance générale ressortant de huit termes tirés des bases BIEN et PERVAL des notaires, sans possibilité de vérifier la réalité des cessions ni les caractéristiques et la situation des biens vendus.

Il convient en conséquence de retenir comme termes de comparaison recevables, ceux cités par l’EPFN, par le commissaire du gouvernement dans ses conclusions, et par France domaine dans son avis récent, étant précisé qu’en 2010, l’évaluation faite par France domaine concernait encore un ensemble exploité en activité de scierie, et non une friche industrielle en l’état d’abandon depuis plus de 10 ans.

Il ressort des termes cités ou repris par Monsieur le commissaire du gouvernement, concernant des cessions publiées entre 2015 et 2019 de terrains à lotir dans des communes proches, dont une vente à l’EPFN, […]

Pérot, parcelles AA 16 et 17, zonage IAUB2 similaire au cas d’espèce en ce qui concerne le terrain à lotir, à La Londe , que le prix moyen au mètre carré de terrain libre et nu peut très légitimement être établi à 30 €.

Il sera rappelé qu’à l’occasion du partage successoral des consorts X, la déclaration fiscale faite en octobre 2015, évalue les deux parcelles, entières, attribuées à A X, à 730 000 €.

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Cependant, compte tenu de sa situation incontestablement privilégiée en centre bourg de La Londe, et de sa constructibilité avec emprise au sol de 40%, compte tenu également de l’évolution des prix jusqu’au jour du jugement présent, il sera retenu pour valoriser les parcelles, un prix au mètre carré de 32 €, soit :

- 32 € x 26 018 m² = 832 576 €, au titre de la valeur vénale du terrain

* Sur les coûts de démolition et de dépollution devant venir en déduction du prix ci-dessus fixé :

Dans le cadre d’une procédure d’exercice du DPU, seul le titulaire du DPU doit assumer les coûts de démolition et de dépollution, de sorte qu’il convient de déduire ces coûts de la valeur vénale des parcelles à préempter.

- Au titre du désamiantage, les deux devis présentés par les parties peuvent permettre d’établir un coût moyen, comme le propose Monsieur le commissaire du gouvernement, et comme l’accepte l’EPFN dans ses dernières écritures, soit un coût de 66 200 €, retenu par la juridiction.

-Au titre de la dépollution des cuves à fioul : le seul devis présenté par l’EPFN pour un montant de 16 480 € hors taxes sera admis.

- Au titre du coût de démolition du bâti couvrant 3750 m², la nature assez légère des constructions à démonter (hangars) peut permettre de diminuer le coût hors-taxes du seul devis présenté par l’EPFN, d’un montant de 82 000 €, en le ramenant à 60 000 €, comme le suggère Monsieur le commissaire du gouvernement; soit ensemble un coût de dépollution – désamiantage- démolition, à déduire de la valeur vénale des parcelles à préempter, de 142 680 €.

Le prix net fixé par la juridiction pour les parcelles à préempter, terrain libre et nu, s’élève en conséquence à la somme de 689 896 €, arrondis à

690 000 €.

*Sur l’indemnité accessoire :

Monsieur X entend réclamer une indemnité de 20 000 € au titre de la dépréciation du surplus (parties de parcelles qui devaient être restituées, viabilisés, par le promoteur).

Cependant, outre qu’il n’est pas rapporté la réalité d’une dépréciation du surplus restant appartenir à Monsieur A X, cette demande n’est pas recevable dans le cadre d’une DPU, en l’absence d’une vente forcée, l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme excluant les indemnités accessoires, outre le prix principal.

Il ne sera pas fait droit à la demande de ce chef en conséquence.

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*Sur les frais irrépétibles :

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur X ses frais exposés en marge des dépens; il lui sera alloué une somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge de l’expropriation de Seine-Maritime, statuant publiquement, au siège du tribunal judiciaire de Rouen, contradictoirement et en premier ressort.

* Fixe à la somme de 690 000 € le prix des parcelles nues et libres cadastrées section AA 242 et partie de […], sises […], couvrant ensemble 26 018 m², déduction étant faite d’un coût de dépollution et de démolition, d’un montant estimé à 142 680 € hors-taxes.

* Condamne l’EPFN à payer à Monsieur A X la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Laisse les dépens de première instance à la charge de l’EPF N, exerçant son droit de préemption urbain.

Le Greffier Le Juge de l’Expropriation

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EN CONSÉQUENCE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Mande et Ordonne :

A tous Huissiers de Justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution.

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux judiciaires d’y tenir la main.

A tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

EN FOI DE QUOI la présente décision a été signée par le Greffier et scellée du sceau du Tribunal.

P/ Le Directeur des services de greffe judiciaires, ROUEN de

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DOSSIER: N° RG 20/00008 – N° Portalis DB2W-W-B7E-KUTC

Décision du : 02 Février 2021 Affaire Etablissement ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NORMANDIE

Etablissement Public Local immatriculé au RCS de ROUEN, sous le numéro 720 500

206 C/ A B C X