MINUTE N°25/02114

DOSSIER N° RG 25/00327 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M6KT

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 13 NOVEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

21 Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

Représentant : Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS substitué par Maître ALBERT, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [Z] [K]

28 rue de Gessard

76100 ROUEN

Non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 19 Septembre 2025

JUGE : Jean FURET

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Monsieur Jean FURET, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 18 mars 2023, Madame [E] [N] a donné à bail à Madame [Z] [K] un appartement situé 28 Rue Gressard, 76100 ROUEN, pour un loyer mensuel révisable, initialement fixé à 850€,

Par acte du 7 mars 2023, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire de Madame [Z] [K], sans bénéfice de discussion, pour une durée de 3 ans renouvelable pour le paiement des loyers, charges et accessoires, en ce compris les éventuelles indemnités d’occupation dans la limite de 36 mensualités.

La caution, venant aux droits du bailleur, a fait signifier à Madame [Z] [K] le 28 mai 2024 un commandement visant la clause résolutoire, de payer dans un délai de deux mois la somme de 4.128€ en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 29 mai 2024, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la situation d’impayés de loyers.

Par assignation signifiée le 7 février 2025 et notifiée au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 10 février 2025, la S.A.S ACTION LOGEMENT Services sollicite du Juge des contentieux de la protection de Rouen afin de :

— à titre principal, constater acquise la clause résolutoire insérée au bail,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

* ordonner l’expulsion de Madame [Z] [K] et de tout occupant de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

* condamner Madame [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT Services les sommes suivantes :

▪la somme de 12.038€ avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 mai 2024 sur la somme de 4.128€, et pour le surplus à compter de l’assignation,

▪une indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

▪condamner à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

▪la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

▪aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer,

* Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

À l’audience du 19 septembre 2025, la S.A.S ACTION LOGEMENT Services représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 6.766 €, selon décompte arrêtée à la date du 9 septembre 2025.

La S.A.S ACTION LOGEMENT Services s’oppose à l’octroi des délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement citée par procès-verbal déposé à étude du commissaire de justice, Madame [Z] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Un bordereau de carence a été reçu au greffe dans le cadre de l’établissement du diagnostic social et financier de Madame [Z] [K].

L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [K] citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En application de ce texte, la caution qui a réglé le bailleur en lieu et place du locataire défaillant peut exercer, en tant que subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution du bail afin de recouvrer les sommes versées ou d’éviter l’accroissement de la dette.

Au demeurant, l’article 8.2 du contrat de cautionnement VISALE conclu entre Madame [E] [N] et la SAS Action Logement Services dispose que, dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion et l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en place du dispositif VISALE précise que la subrogation doit permettre à la caution d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire).

Par conséquent, en sa qualité de caution ayant désintéressé le bailleur, la société ACTION LOGEMENT Services est donc parfaitement recevable à agir en constatation ou en prononcé de la résiliation du bail, ainsi qu’en expulsion et en fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la recevabilité de la demande

La S.A.S ACTION LOGEMENT Services justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 10 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Dès lors, la demande est recevable.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par exploit en date du 28 mai 2024, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES venant aux droits du bailleur a fait commandement à la locataire de s’acquitter de la somme de 4.128€ en principal, au titre des loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.

La locataire ne s’étant pas acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 29 juillet 2024.

Sur la demande d’expulsion

La locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Madame [Z] [K] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la S.A.S ACTION LOGEMENT justifie, par la production de quittances subrogatives, qu’elle a indemnisé au bailleur les loyers et charges impayés des mois de novembre 2023 à août 2025 à hauteur de 14.982€.

Ainsi, il ressort du décompte de créance et des quittances subrogatives produits par le subrogé du bailleur, qu’à la date du 9 septembre 2025, Madame [Z] [K] demeure redevable de la somme de 6.766€, au titre des loyers et charges impayés.

Dès lors, il y a lieu de condamner Madame [Z] [K] à payer à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 6.766€, selon décompte arrêté au 9 septembre 2025, échéance du mois d’août 2025 incluse. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement sur la somme de 4.128 €, et de l’assignation pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [K], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 28 mai 2024, de l’assignation du 7 février 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 29 mai 2024 et 10 février 2025.

Il convient également de de condamner Madame [Z] [K] à payer à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de l’article 700 du code de procédure civile

la somme de 300 euros

.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection de Rouen, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de résiliation du contrat de bail ;

CONSTATE la résiliation à la date du 29 juillet 2024 du contrat de bail conclu entre Madame [Z] [K] et Madame [E] [N] le 18 mars 2023 portant sur le logement situé 28 Rue Gressard, 76100 ROUEN ;

ORDONNE la libération des lieux ;

ORDONNE, faute de départ volontaire de Madame [Z] [K], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [Z] [K] à payer à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6.766 €, selon décompte arrêté au 9 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 4.128 €, et de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [Z] [K] à payer à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er octobre 2025, soit l’échéance du mois de septembre 2025, jusqu’à parfaite libération des lieux et sous réserve de la production de quittances subrogatives par la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONDAMNE Madame [Z] [K] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 28 mai 2024, de l’assignation du 7 février 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 29 mai 2024 et 10 février 2025;

CONDAMNE Madame [Z] [K] à payer à la S.A.S ACTION LOGEMENT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le président.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT