TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC – CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 26 juin 2025

MINUTE N° :

AG/ELF

N° RG 23/05183 – N° Portalis DB2W-W-B7H-MIJQ

30G Demande d’exécution de travaux à la charge du bailleur, ou demande en garantie contre le bailleur

0A Sans procédure particulière

AFFAIRE :

S.A.R.L. LES 3 D DISTRIBUTIONS

C/

S.C.I. NATIONALE SERVICES IMMOBILIERS – NSI-

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LES 3 D DISTRIBUTIONS

dont le siège social est sis 143 rue du Marchepied de la Rivière

76690 CLÈRES

représentée par Maître Yannick ENAULT de la SELARL YANNICK ENAULT-GRÉGOIRE LECLERC, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant, vestiaire : 105

DÉFENDERESSE

S.C.I. NATIONALE SERVICES IMMOBILIERS – NSI

dont le siège social est sis 1 rue Royale – 92210 SAINT-CLOUD

représentée par Maître Anne THIRION – CASONI, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant, vestiaire : 103, substituée par Maître Anne LOUISET, avocat au barreau de ROUEN,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : A l’audience publique du 22 avril 2025

JUGE UNIQUE : Alexandra GOUIN, Juge

GREFFIER : Emmanuel LE FRANC, Greffier

Lors du délibéré :

JUGE UNIQUE : Alexandra GOUIN, Juge

JUGEMENT : contradictoire

Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 26 juin 2025

Le présent jugement a été signé par Alexandra GOUIN, Juge, et par Emmanuel LE FRANC, Greffier présent lors du prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 18 décembre 2013, la SCI NATIONALE SERVICES IMMOBILIERS (la SCI NSI) a consenti à la SARL LES 3 D DISTRIBUTIONS (la SARL LES 3D), un bail commercial portant sur une maison à usage commercial et d’habitation située 143 rue du Marchepied de la Rivière à Clères (76690). La SARL LES 3 D exploite une épicerie dans le local commercial situé au rez-de-chaussée.

En 2020, les gérants de la SARL LES 3D ont constaté des infiltrations d’eau au niveau des toitures et des façades de l’immeuble.

Par acte du 26 janvier 2021, la SARL LES 3D a fait assigner la SCI NSI en référé devant le président du tribunal judiciaire de Rouen, lequel, par ordonnance du 20 avril 2021 a ordonné une mesure d’expertise confiée à Mme [Y] [K], remplacée ensuite par M. [X] [Z].

La bailleresse a fait procéder à des travaux entre janvier et mars 2022.

L’expert a déposé son rapport le 11 mars 2022.

Par acte du 21 décembre 2023, la SARL LES 3 D a fait assigner la SCI NSI devant ce tribunal aux fins de condamner la SCI NSI :

— à effectuer des travaux de remise en état des locaux selon les préconisations de l’expert, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— à lui payer les sommes de :

· 4 878 euros avec capitalisation des intérêts à compter de l’ordonnance de référé du 20 avril 2021 au titre du préjudice financier ;

· 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

· 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— aux dépens, en ce compris les dépens de référé, les frais d’expertise judiciaire et le coût du procès-verbal de constat d’huissier.

Sur le fondement des articles 1719, 1720 et 1231-1 du code civil, la SARL LES 3D soutient que la SCI NSI a manqué à son obligation de délivrance depuis plusieurs années en s’abstenant de procéder aux travaux nécessaires pour remédier aux vices structurels de l’immeuble ayant conduit à des infiltrations récurrentes provenant notamment de la toiture-terrasse. Elle précise que les travaux diligentés par la bailleresse ne sont que partiels par rapport aux préconisations de l’expert et n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art en sorte que les infiltrations demeurent et dégradent le bien.

Elle affirme avoir subi une perte d’exploitation pendant la durée des travaux de remise en état de la toiture entre le 10 janvier et le 3 mars 2022 en raison d’un échafaudage limitant l’accès du public au commerce. Elle invoque en outre un préjudice de jouissance du fait des infiltrations dans les locaux commerciaux, dans les locaux d’habitation et la réserve.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 3 mars 2025, la SCI NSI sollicite de rejeter les demandes de la SARL LES 3D, et de la condamner à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La SCI NSI soutient qu’elle n’a eu connaissance des désordres qu’en janvier 2021, le courrier de mise en demeure antérieur ne lui étant pas parvenu, et qu’elle a ensuite rapidement pris les dispositions nécessaires pour y remédier. Elle fait valoir en particulier que les travaux réalisés en 2022 pour remplacer la couverture initialement en « shingle » par de l’ardoise fibro ont permis de remédier durablement aux infiltrations. Elle ajoute que la SARL LES 3D n’explique pas en quoi ces travaux ne correspondraient pas aux préconisations de l’expert. Elle conteste la force probante du dernier constat de commissaire de justice produit par la demanderesse.

La bailleresse indique que la locataire n’établit aucun lien de causalité entre les travaux de toiture et une prétendue perte d’exploitation. Elle soutient par ailleurs qu’aucun préjudice de jouissance n’est établi en l’absence d’atteinte des pièces de vie et alors que la locataire a continué d’exploiter son local commercial non affecté par les infiltrations en toiture.

La clôture de l’instruction est intervenue le 8 avril 2025. L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 22 avril 2025.

La décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande de travaux

Sur la responsabilité de la bailleresse

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 du même code dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et qu’il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En l’espèce, il ressort du constat d’huissier du 29 octobre 2020 et du rapport d’expertise que la charpente de la maison présente de nombreuses traces d’infiltrations sur les panneaux en aggloméré et les chevrons de la charpente. Sur la terrasse et la façade côté rue, le chéneau fuit, ce qui dégrade la sous-face de l’avancée du toit. Des infiltrations sont également constatées au niveau du plafond de la terrasse côté rue. Des traces de moisissures ont été par ailleurs relevées dans une chambre à l’étage, dans la salle de bains et dans le WC. L’expert judiciaire a imputé ces désordres au mauvais état de la couverture et des accessoires (matériau non étanche de la couverture, chéneau en bas du versant de la toiture fuyard, présence d’une cuve de récupération des eaux débordante, vétusté de la gouttière et de la descente d’eaux pluviales). Les moisissures dans les pièces humides résultent selon l’expert d’un problème de ventilation de l’air des locaux et de la mauvaise isolation des anciennes fenêtres.

L’expert relève que « les nombreuses fuites de la toiture n’ont pas atteint directement les pièces de vie, elles concernent essentiellement le grenier dans lequel sont malgré tout entreposés de nombreux effets. Les planchers n’ont pas été dégradés par les infiltrations. Toutefois l’immeuble commençait à être en danger de désordres plus importants si rien n’était entrepris rapidement. »

L’expert estime que les désordres relèvent d’un défaut manifeste d’entretien des toitures.

Il est constant que l’entretien de la structure du bâtiment relève de la responsabilité du bailleur et non du preneur.

La SARL LES 3D verse aux débats trois courriers recommandés du 7 décembre 2015, 16 janvier 2018 et 29 janvier 2019 adressés au siège de la SCI NSI à Saint Cloud par lesquels elle signale à sa bailleresse un problème récurrent de moisissures dans les salles d’eau puis des fuites du toit du balcon et du sous-toit de la façade du commerce ainsi que dans le grenier. Aucune preuve de réception de ces courriers n’est cependant communiquée.

De même, la réception de la mise en demeure du 14 novembre 2020 n’est pas démontrée alors que le courrier a été envoyé à une mauvaise adresse à Amiens et a été réceptionné le 18 novembre 2020 par CDC HABITAT, organisme au sujet duquel aucune des parties ne fournit d’explication et qui n’est pas mentionné dans le bail, ni dans les autres pièces versées aux débats.

Cela étant, il ressort du rapport d’expertise que « certains désordres ou vétusté de certains ouvrages étaient probablement existants à l’entrée dans les lieux », ce qui implique que la SCI NSI connaissait l’état du bien lors de la conclusion du bail.

Ce n’est pourtant qu’entre mars et mai 2021, soit après l’assignation en référé, que la SCI NSI a fait changer les menuiseries extérieures de la maison (devis du 18 mars 2021 et facture 28 mai 2021 de l’entreprise FAR). La SCI NSI a par ailleurs fait établir un devis de travaux de couverture le 15 mars 2021, signé un marché de travaux le 23 octobre 2021 et les travaux ont finalement réalisés en mars 2022.

La SCI NSI a ainsi manqué à son obligation de délivrance et d’entretien du bien en procédant tardivement à des travaux structurels uniquement lorsque la SARL LES 3 D a engagé une procédure judiciaire pour l’y contraindre alors que l’immeuble était manifestement en mauvais état depuis longtemps.

Sur les travaux de reprise

Les travaux préconisés par l’expert judiciaire consistent en la réfection totale de la toiture, la dépose de la partie basse de la toiture et le remplacement et le raccordement de tous les ouvrages de zinguerie (gouttières, chéneaux, descente d’eaux pluviales). L’expert précise en outre qu’il importe de vérifier l’état des ouvrages sous le « shingle » en place afin d’envisager le cas échéant le remplacement des bois qui auraient été endommagés.

D’après le contrat du 23 octobre 2021 avec la société Couverture MD et la facture du 3 mars 2022, la SCI NSI a fait procéder pour un montant total de 28 163,04 euros TTC à la réfection de la toiture (notamment fourniture et pose de liteaux et contre liteaux, d’ardoises fibro ciment) et au remplacement d’ouvrages de zinguerie (fourniture et pose d’un chéneau en zinc et tuyaux de descente en zinc, pose d’une main courante en zinc, pose d’une gouttière demi-ronde de 25 en zinc et tuyau de descente, pose de chatière en zinc, pose d’un cache moineau en PVC et d’une sortie toiture pour VMC).

Néanmoins, il n’est pas démontré que les travaux effectués recouvrent l’intégralité des préconisations de l’expert, en particulier la dépose de la partie basse de la toiture sous le chéneau côté rue ainsi que le sondage afin de vérifier l’état des ouvrages sous le « shingle ». L’expert avait en effet pointé l’absence de travaux sur la sous-face du toit et la dépose de matériaux et d’évacuation en décharge dans le devis de la société Couverture MD de 26 438,50 euros soumis dans le cadre des opérations d’expertise, et les pièces versées aux débats par la défenderesse ne permettent de s’assurer de la réalisation de ces travaux.

En outre, il ressort du procès-verbal du 19 novembre 2024, soumis à la discussion contradictoire dans le cadre de la présente instance et qui fait foi jusqu’à preuve contraire, que si la toiture arrière a été refaite, le shingle non déposé demeure sous la couverture d’ardoise. Depuis le grenier, il est noté que le shingle est renfermé entre le contreplaqué et la toiture d’ardoise synthétique.

Il apparaît ainsi que la couverture n’a pas été entièrement refaite contrairement à ce que soutient la défenderesse, qui n’apporte aucune preuve contraire à ce titre.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la SARL LES 3D est fondée à solliciter l’exécution des travaux préconisés par l’expert en page 11 du rapport.

Au vu de l’ancienneté des infiltrations et du risque à terme pour le bâtiment relevé par l’expert judiciaire, en application de l’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient d’assortir la condamnation de la SCI NSI à faire réaliser ces travaux d’une astreinte de 50 euros par jour de retard pendant un an, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes indemnitaires

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Sur les manquements de la bailleresse

La responsabilité de la SCI NSI est engagée pour manquement à son obligation de délivrance et d’entretien du bien loué comme développé précédemment.

Sur le préjudice financier

La SARL LES 3 D DISTRIBUTIONS produit trois attestations dont les auteurs se déclarent clients de l’enseigne et expliquent que le magasin était moins visible durant les travaux en raison de l’échafaudage, et qu’on ne savait s’il était ouvert ou fermé. L’une d’elle fait état d’une circulation difficile en raison de l’échafaudage et l’autre indique qu’elle a interrompu ses passages réguliers dans le commerce car elle n’était pas rassurée par l’installation. Le rapport d’expertise judiciaire relève par ailleurs une « installation de chantier ne respectant pas la sécurité des personnes, notamment de la clientèle et la continuité de l’activité commerciale de l’établissement (non chiffrable) ».

Il est constant que les travaux ont duré de janvier 2022 au 3 mars 2022, date de la facture de la société Couverture MD. Les photographies produites par la SARL LES 3 D DISTRIBUTIONS ne permettent pas d’établir une période plus précise de présence des échafaudages devant le commerce.

Il ressort de l’attestation de l’expert-comptable de la SARL LES 3 D que la société a connu une baisse de chiffre d’affaires en janvier et mars 2022 par rapport à l’année précédente, mais une hausse du chiffre d’affaires en février 2022, alors que les travaux étaient en cours.

Par conséquent, il n’est pas démontré une baisse de l’activité en lien avec la présence de l’échafaudage devant le magasin.

La demande de la SARL LES 3 D à ce titre sera donc rejetée.

Sur le préjudice de jouissance

Le procès-verbal de constat du 28 octobre 2020 et le rapport d’expertise judiciaire établissent l’existence d’infiltrations dans le grenier et des moisissures dans les salles d’eaux de la maison. Le rapport d’expertise ne mentionne pas l’existence d’infiltrations dans la réserve comme l’affirmait la demanderesse dans son assignation, et l’expert a estimé que les vérifications de l’entretien et l’étanchéité de la terrasse, encombrée par de nombreux objets et matériaux, étaient hors de sa mission.

Les fuites n’ont pas atteint les pièces de vie mais seulement le grenier d’après le rapport d’expertise, en sorte que la maison restait habitable et le local commercial exploitable. De fait, l’épicerie est restée ouverte.

La bailleresse a fait changer les menuiseries, partiellement responsables des moisissures d’après le rapport d’expertise, en mai 2021 et a fait réaliser des travaux sur la toiture en mars 2022. Il ressort du procès-verbal de constat du 19 novembre 2024 que le shingle est toujours en place et que le tuyau d’évacuation des eaux usées fuit, détrempant le sol. Le procès-verbal de constat ne permet cependant pas d’identifier la pièce de la maison concernée par cette fuite. Aucune autre élément probatoire ne permet en outre d’établir la persistance d’infiltrations similaires à celles rencontrées avant les travaux réalisés par le bailleur, en sorte que la demanderesse ne démontre pas de préjudice de jouissance actuel.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la SARL LES 3 D a subi un préjudice de jouissance dans les salles d’eau et le grenier qu’il convient d’évaluer à 60 euros par mois entre le 28 octobre 2020 et le 3 mars 2022, soit 1 020 euros pour 17 mois.

La SCI NSI sera condamnée à payer cette somme à la SARL LES 3 D.

Sur les autres demandes

La SCI NSI, partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera condamnée aux dépens, comprenant les frais d’expertise et les frais de l’instance en référé, présentant un lien étroit et nécessaire avec la présente instance. Les frais de constat de commissaire de justice entrent en revanche dans les frais irrépétibles et non les dépens.

La SCI NSI, tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la SARL LES 3D la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La demande réciproque de la SCI NSI sera rejetée.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel,

CONDAMNE la SCI NATIONALE SERVICES IMMOBILIERS à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire en page 11 de son rapport du 11 mars 2022 dans la maison située 143 rue du Marchepied de la Rivière à Clères (76690), et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant un an, à compter d’un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision ;

CONDAMNE la SCI NATIONALE SERVICES IMMOBILIERS à payer à la SARL LES 3 D DISTRIBUTIONS la somme de 1 020 euros au titre du préjudice de jouissance ;

REJETTE la demande de la SARL LES 3 D DISTRIBUTIONS au titre du préjudice financier ;

CONDAMNE la SCI NATIONALE SERVICES IMMOBILIERS aux dépens, comprenant les frais d’expertise et de l’instance de référé ;

CONDAMNE la SCI NATIONALE SERVICES IMMOBILIERS à payer à la SARL LES 3 D DISTRIBUTIONS la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SCI NATIONALE SERVICES IMMOBILIERS formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LA JUGE