MINUTE N°25/02844

DOSSIER N° RG 25/01068 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NFFV

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2025

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DEMANDEUR :

M. [O] [U]

2 rue Pierre Lamotte

76560 DOUDEVILLE

Représenté par M^e Jacques FORESTIER, avocat au barreau du HAVRE

DEFENDEUR :

M. [F] [Y]

8 rue La Halle au Blé

76560 SAINT LAURENT EN CAUX

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 04 Juillet 2025

JUGE : Jean FURET

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Monsieur Jean FURET, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 30 janvier 2021, Monsieur [O] [U] a donné à bail à Monsieur [F] [Y] un local à usage d’habitation situé 8 Rue la Halle au blé, 76560 SAINT LAURENT EN CAUX, pour un loyer mensuel révisable, initialement fixé à 480€, outre une avance sur charges de 20€.

Le bailleur a fait délivrer à Monsieur [F] [Y] le 3 octobre 2024 commandement de payer dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire, la somme de 1.644,00€ en principal, au titre des loyers et charges impayés, signifié à étude.

Par notification électronique du 4 octobre 2024, Monsieur [O] [U] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la situation d’impayés de loyers.

Par assignation signifiée à étude le 21 janvier 2025, Monsieur [O] [U] a saisi le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de voir :

Constater que Monsieur [F] [Y] n’a pas régularisé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifié ni dans le délai légal ni dans le délai contractuelle ;À titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et prononcer la résiliation de plein droit ;À titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement par Monsieur [F] [Y] à son obligation de locataire et notamment à son obligation de payer les loyers ;Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [F] [Y] et de tout autre occupant de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Condamner Monsieur [F] [Y] en paiement des sommes suivantes :la somme de 2.583,00€ arrêtée au mois de décembre 2024, au titre de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire,la somme correspondant à l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation qui seraient échus postérieurement à la délivrance de l’assignation et ce suivant décompte qui sera produit au jour de l’audience,une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux, en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni tire, conformément aux dispositions de l’article 1760 du code civil,la somme de 700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, l’assignation et la notification de ces actes à la CCAPEX et la préfecture.

L’assignation a été dénoncée à la Préfecture de la Seine-Maritime le 24 janvier 2025,

À l’audience du 4 juillet 2025, Monsieur [O] [U], représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 5.574,00€ selon décompte arrêté au 30 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse. Il indique que l’allocation d’aide personnalisée au logement (APL) était versée jusqu’au mois de janvier 2025. Il ajoute qu’il n’y a plus de paiement effectué par le locataire depuis le mois de mai 2024, de sorte qu’il s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Bien que régulièrement cité à étude, Monsieur [F] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [F] [Y] cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 24 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 4 juillet 2025.

En conséquence, la demande de Monsieur [O] [U] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 qui est applicable à la présente espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit également que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, ou passé le délai d’un mois en cas de commandement visant le défaut d’assurance des risques locatifs, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par exploit en date du 3 octobre 2024, le bailleur a fait commandement Monsieur [F] [Y], visant la clause résolutoire, de payer dans un délai de deux mois, la somme de 1.644 € en principal, au titre des loyers et charges impayés, signifié à étude.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Par conséquent, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer du 3 octobre 2024, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 30 janvier 2021 à compter du 4 décembre 2024.

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’a plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Monsieur [F] [Y] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé en date du 30 janvier 2021 et un dernier décompte faisant état à la date du 30 juin 2025 d’une dette de 5.574€.

Par conséquent, il y a donc lieu de condamner Monsieur [F] [Y] à payer à Monsieur [O] [U], au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 5.574€, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [F] [Y], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 3 octobre 2024, de l’assignation du 21 janvier 2025 et sa notification à la préfecture le 24 janvier 2025.

Condamné aux dépens, Monsieur [F] [Y] sera condamné à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection de Rouen, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [O] [U] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 janvier 202 entre Monsieur [O] [U] d’une part, et Monsieur [F] [Y] d’autre part, portant sur le logement situé 8 Rue la Halle au blé, 76560 SAINT LAURENT EN CAUX, sont réunies à la date du 4 décembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE la libération des lieux ;

ORDONNE, faute de départ volontaire de Monsieur [F] [Y], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ; le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [F] [Y] à compter du 4 décembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [F] [Y] à payer à Monsieur [O] [U] la somme de 5.774€ au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 30 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement pour le surplus;

CONDAMNE Monsieur [F] [Y] à payer à Monsieur [O] [U] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er juillet 2025, soit l’échéance du mois de juillet 2025, et jusqu’à parfaite libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances , ;

CONDAMNE Monsieur [F] [Y] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 3 octobre 2024, de l’assignation du 21 janvier 2025 sa notification à la préfecture de la Seine-Maritime le 24 janvier 2025;

CONDAMNE Monsieur [F] [Y] à payer à Monsieur [O] [U] la somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [O] [U] du surplus de ses demandes ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT