N° RG 24/03559 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MWFV

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

11ème civ. S1

N° RG 24/03559

N° Portalis DB2E-W-B7I-MWFV

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Guy BENICHOU

— M^e Steeve WEIBEL

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 28 MARS 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA – Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10] (anciennement CUS HABITAT)

pris en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Steeve WEIBEL, substitué par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 253

DEFENDEURS :

Madame [I] [J] née [C]

demeurant [Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Guy BENICHOU, substitué par M^e Mary ALIZON, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 335

Monsieur [X] [J]

demeurant [Adresse 6]

[Localité 4]

représenté par M^e Guy BENICHOU, substitué par M^e Mary ALIZON, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 335

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 28 Mars 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 27 novembre 2017, l’OPHLM CUS HABITAT devenu l’OPHEA a donné en location à Madame [I] [J] née [C] et Monsieur [X] [J], qui se sont engagés solidairement, un logement situé [Adresse 9], moyennant un loyer, provisions pour charges comprises, de 557,38 euros par mois, payable à terme échu au plus tard les trois premiers jours du mois suivant.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 21 avril 2023, avec accusé de réception signé le 28 avril 2023 par Madame [I] [J] et plis avisé et non réclamé pour Monsieur [F] [J] mais signifié par commissaire de justice le 27 mai 2023, l’OPHEA a notifié aux locataires un congé pour le 31 juillet 2023 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 1 198,17 euros jusqu’au 19 avril 2023 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné Madame [I] [J] née [C] et Monsieur [X] [J], par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,

* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle,

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

* CONDAMNER solidairement la partie défenderesse à payer la somme de 1 650,80 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

en tout état de cause,

* CONDAMNER en tout état de cause solidairement la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

* CONDAMNER solidairement la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 778,99 compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

* CONDAMNER solidairement la partie défenderesse à payer la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER solidairement la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi des locataires est démontrée en ce qu’ils n’exécutent pas une de leurs obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’ils doivent être déchus du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 18 janvier 2024.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 3 mai 2023.

Le rapport d’enquête sociale a été transmis le 20 septembre 2024. Il fait état de ce que les locataires auraient divorcé depuis 2020 et que Madame [I] [C] aurait quitté le logement. Monsieur [X] [J] perçoit des indemnités journalières suite à un accident du travail, ses ressources mensuelles s’élèvent ainsi à 700 euros et ses charges à 60 euros. Une reprise d’activité est envisagée en octobre 2024. Il souhaite rester dans le logement. Il attribue la dette locative, qui s’est constituée après le divorce, à son ex épouse qui se serait endettée en raison de frais liés à une panne de véhicule.

L’OPHEA a constitué avocat le 20 septembre 2024.

Monsieur [X] [J] a constitué avocat à la même date.

A l’audience du 24 septembre 2024, le conseil de l’OPHEA a indiqué ne pas avoir connaissance du divorce des locataires et du départ de Madame [I] [C]. Le conseil de Monsieur [X] [J] a sollicité le renvoi de l’affaire.

Bien que citée à étude, Madame [I] [C], n’a pas comparu ni personne pour elle.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 26 novembre 2024 puis à l’audience du 28 janvier 2025 à la demande du conseil de l’OPHEA.

Madame [I] [C] a constitué avocat le 27 janvier 2025.

A cette audience, l’OPHEA, représenté par son conseil, se réfère aux termes de son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative à 2 723,25 euros. Il précise ne pas s’opposer à des délais de paiement.

Monsieur [X] [J] et Madame [I] [C], représentés par leur conseil, se réfèrent à leurs écritures du 25 novembre 2024 aux termes desquelles ils ne contestent pas la dette locative mais sollicitent des délais de paiement les plus larges conformément aux dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et la suspension des effets de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le congé

En application de l’article L 442-6 du Code de la Construction et de l’Habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4 inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi dispose que :

« les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux. »

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié aux locataires pour le 31 juillet 2023 au vu des impayés de loyer au 19 avril 2023 de 1 198,17 euros ; il les invitaient à prendre attache avec la personne gestionnaire de leur situation pour régulariser l’impayé et leur indiquait qu’à défaut pour eux de faire le nécessaire avant le 31 juillet 2023, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater leur mauvaise foi et solliciter la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence leur évacuation du logement.

Les locataires ne contestent pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point le congé a donc pris effet le 31 juillet 2023 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficient qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite le 17 janvier 2024, date de l’assignation.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 1 650,80 euros au 30 novembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse) selon les extraits de compte produit.

Compte tenu de ce montant et de l’ancienneté de la dette locative, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi des locataires.

Madame [I] [C] et Monsieur [X] [J] doivent donc être déchus de leur droit au maintien dans les lieux.

Leur expulsion ne pourra dès lors qu’être ordonnée sous réserve de ce qui sera dit sur les délais de paiement.

Sur la demande en paiement

Le congé a pris effet au 31 juillet 2023 de sorte qu’à compter de cette date, les locataires sans droit ni titre sont redevables d’une indemnité d’occupation.

Au vu du dernier décompte actualisé, les locataires doivent être condamnés solidairement au règlement en deniers ou quittances de la somme de 2 723,25 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges ainsi que l’indemnité d’occupation au 15 janvier 2025 (dernière échéance incluse : décembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.

Ils doivent être également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié à compter du 31 juillet 2023 (échéance du mois de janvier 2025 à payer à terme échu) jusqu’à parfaite évacuation des lieux, soit la somme de 778,99 euros par mois (hors déduction des APL et RLS), sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, applicable au présent contrat de bail, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Monsieur [X] [J] sollicite des délais de paiement les plus larges sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 soit sur 3 années. Il y a lieu de constater que le bailleur n’est pas opposé à ce délai sollicité.

Dès lors, il y a lieu de faire droit à la demande de délais de paiement de Monsieur [X] [J] et de lui accorder des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, avec suspension des effets du congé pendant le cours des délais accordés, étant précisé que, si les locataires apurent leur dette en sus du loyer courant selon ces modalités, le congé sera réputé ne pas avoir joué, le bail se poursuivant comme s’il n’avait jamais été résilié.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [X] [J] et Madame [I] [C], succombant, supporteront in solidum les dépens de la présente procédure mais, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à leur encontre.

PAR CES MOTIFS

La Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 31 juillet 2023, par suite du congé, du contrat de bail conclu entre l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré l’OPHLM CUS HABITAT devenu OPHEA, d’une part, et Monsieur [X] [J] et Madame [I] [C] d’autre part, portant sur un logement porte 3 situé [Adresse 7] [Localité 4] ;

PRONONCE la déchéance de Monsieur [X] [J] et Madame [I] [C] de leur droit au maintien dans les lieux ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [X] [J] et Madame [I] [C] des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [J] et Madame [I] [C] à verser à OPHEA la somme de 2 723,25 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges au 15 janvier 2025 (dernière échéance incluse : décembre 2024), en ce compris l’indemnité d’occupation due depuis le 1er août 2023, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [J] et Madame [I] [C] une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, soit 778,99 euros par mois à compter du mois de janvier 2025 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

ACCORDE à Monsieur [X] [J] et Madame [I] [C] un délai de 36 mois, sauf meilleur accord, pour s’acquitter de leur dette et dit qu’ils devront le faire en 35 mensualités de 76 euros chacune et une 36ème mensualité soldant la dette en principal et intérêts, et ce en sus du paiement du loyer et des charges courants ;

DIT que ces mensualités seront payables le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en cas de respect de ces modalités d’apurement de la dette locative, le congé sera réputé ne pas avoir joué et le bail se poursuivra comme s’il n’avait jamais été résilié ;

DIT qu’en revanche, faute de règlement d’une seule mensualité à l’échéance prévue en sus du paiement du loyer et des charges courants, la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité et le congé reprendra son plein effet ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [J] et Madame [I] [C] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Monsieur le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS