MINUTE N°25/02966

DOSSIER N° RG 25/00215 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M5W2

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 07 NOVEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

OPH ROUEN HABITAT

5 Place du Général de Gaulle

BP 16

76001 ROUEN CEDEX 1

Représentant : Mme [W] [I] (Responsable contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Mme [D] [Z]

4 Rue du champ de Mars

76000 ROUEN

Comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 05 Septembre 2025

JUGE : Agnès PUCHEUS

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Agnès PUCHEUS, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 juin 2024, l’EPIC ROUEN HABITAT, OPH de la Ville de ROUEN, a donné à bail à Madame [D] [Z] un logement situé 4 rue du Champ de Mars à ROUEN (76000), moyennant un loyer mensuel de 377,79€, outre une provision sur charges de 158,01€ et des frais de 3,20€.

Un commandement de payer la somme en principal de 725,47€ du chef d’un arriéré de loyers et charges, arrêté au 18 novembre 2024, a été délivré à la locataire le 27 novembre 2024. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été apurées, par acte du 4 février 2025, ROUEN HABITAT a fait assigner Madame [Z] devant le juge des contentieux de la protection. Il lui demande de :

— Constater la résiliation du contrat de location aux torts de Madame [Z],

— Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location pour manquement aux obligations du contrat de location par application des articles 1217 et 1224 du code civil,

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [Z] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux,

— Ordonner que faute par elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Condamner Madame [Z] au paiement de la somme de 1 070,69€ au titre des loyers et charges impayées à la date du 10 janvier 2025, suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

— Condamner Madame [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit,

— Condamner Madame [Z] au paiement d’une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [Z] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance et ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

A l’audience du 5 septembre 2025, ROUEN HABITAT était représenté par Madame [W] [I], munie d’un pouvoir. Elle s’est rapportée à l’acte introductif d’instance et a précisé que Madame [Z] n’avait procédé à aucun paiement depuis son entrée dans les lieux. Elle a indiqué que le montant actualisé de la dette était de 3 294,86€ et que ROUEN HABITAT était opposé à tout délai de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [Z] a comparu en personne. Elle a expliqué les raisons de ses difficultés financières et a indiqué avoir procédé, la veille de l’audience, à deux virements, l’un de 548,11€ correspondant au loyer et l’autre de 97€ correspondant au rattrapage. Elle a également indiqué percevoir des revenus de 1 200€ environ.

La décision a été mise en délibéré au 7 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

ROUEN HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 6 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [Z] le 27 novembre 2024. Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de six semaines.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 9 janvier 2025.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Madame [Z] ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser ROUEN HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 janvier 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à ROUEN HABITAT ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, ROUEN HABITAT produit un décompte arrêté au 31 août 2025, aux termes duquel Madame [Z] était redevable à cette date de la somme de 3 293,78€ en principal, déduction faite de pénalités non justifiées et de frais compris dans les dépens. Madame [Z] soutient avoir procédé à des virements mais elle n’en justifie pas.

Madame [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre un cause le montant de la dette, il convient de la condamner à payer la somme de 3 293,78€ à ROUEN HABITAT avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2024 sur la somme de 725,47€ et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Madame [Z] ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer courant à la date de l’audience, il n’est donc pas possible de lui accorder les délais de paiement sur la base de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En revanche, aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

Madame [Z] n’a procédé à aucun paiement depuis son entrée dans les lieux. Elle explique cela par les difficultés financières que lui aurait occasionnée une formation entamée dans la Manche et qu’elle a dû abandonner faute de prise en charge de ses frais. Elle n’a toutefois pas repris le paiement du loyer depuis la fin de sa formation et son retour à ROUEN. Il n’y a donc pas lieu de lui accorder des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [Z], qui succombe, est condamnée aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [Z] est condamnée à payer à ROUEN HABITAT la somme de 300€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’EPIC ROUEN HABITAT, OPH de la Ville de ROUEN, recevable en sa demande en résiliation de bail,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 12 juin 2024, concernant le logement situé 4 rue du Champ de Mars à ROUEN (76000) donné en location à Madame [D] [Z] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 9 janvier 2025,

DIT que Madame [D] [Z] est occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date,

DIT n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire,

ORDONNE, en conséquence, à Madame [D] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux situés 4 rue du Champ de Mars à ROUEN (76000) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour Madame [D] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, l’EPIC ROUEN HABITAT, OPH de la Ville de ROUEN pourra, deux mois après un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra,

CONDAMNE Madame [D] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 554,99€,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 9 janvier 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à complète libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Madame [D] [Z] à payer à l’EPIC ROUEN HABITAT, OPH de la Ville de ROUEN la somme de 3 293,78 euros (trois mille deux cent quatre-vingt-treize euros et soixante-dix-huit centimes) arrêtée au 31 août 2025 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2024 sur la somme de 725,47 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement,

CONDAMNE Madame [D] [Z] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 27 novembre 2024, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 4 février 2025 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État,

CONDAMNE Madame [D] [Z] à payer à l’EPIC ROUEN HABITAT, OPH de la Ville de ROUEN, la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE